Почему лизинг коммерческой недвижимости становится востребованной услугой
Спрос на коммерческую недвижимость, особенно класса А, сохраняется на высоком уровне, даже несмотря на пандемию и последствия коронавирусной инфекции. Однако за последние несколько лет рынок коммерческой недвижимости сильно изменился: сегодня основной спрос формируют IT-компании, а ввиду высокой стоимости офисных объектов сделки все чаще осуществляются с помощью механизма лизинга. Как отмечают участники рынка, приобрести недвижимость в лизинг гораздо проще, ведь лизинговые компании в первую очередь оценивают состояние объекта, а не возможности покупателя.
За последние 15 лет офисный сегмент демонстрирует максимальную устойчивость ко всем рыночным кризисам, о чем также свидетельствует довольно быстрое восстановление спроса, следует из исследования Colliers.
По данным аналитиков компании, с 2017 года спрос на офисную недвижимость находится на стабильно высоком уровне — объем купленных и арендованных площадей превышает 1 млн кв. м в год. В 2020 году на фоне пандемии наблюдалось сокращение спроса, так как многие компании пересматривали свои стратегии развития, оптимизировали расходы и искали наиболее эффективные для себя способы организации офисного пространства. Однако в 2021 году спрос на офисную недвижимость активно восстанавливался — по итогам трех кварталов в Москве было арендовано и куплено 1,126 млн кв. м площадей. Это говорит о том, что московский рынок офисной недвижимости уже преодолел кризисный рубеж и приблизился к значениям 2019 года, когда объем новых сделок за первый — третий кварталы достигал 1286 тыс. кв. м, считают в Colliers.
Еще более оптимистичная ситуация наблюдается на рынке складской недвижимости: с начала 2021 года общий объем сделок составил 1827 тыс. кв. м площадей, что является рекордным показателем в этом сегменте за всю его историю и на 9% превышает результат за весь 2020 год. Аналитики отмечают, что в данном сегменте драйверами спроса с начала года выступают компании, специализирующиеся на розничной торговле, — их доля составляет 35% от общего объема сделок.
Качественная коммерческая недвижимость является наиболее привлекательным направлением инвестирования, обеспечивающим стабильную доходность для инвесторов, а также предметом капитальных финансовых вложений собственников бизнеса в целях его успешного развития, отмечает генеральный директор лизинговой компании «ТрансФин-М» (занимает седьмое место в рэнкинге лизинговых компаний по размеру лизингового портфеля) Максим Анищенков. По его словам, даже во время пандемии наблюдался высокий спрос на объекты класса А, предполагается, что этот тренд сохранится в среднесрочной перспективе. Однако, добавляет господин Анищенков, приобретение таких объектов требует значительных единовременных затрат с привлечением внешнего финансирования, при этом условия кредитования предусматривают зачастую необходимость оформления дополнительного обеспечения в виде залога и поручительств, предлагаемая сумма финансирования существенно ниже необходимой для приобретения объекта, а срок рассмотрения заявки может составлять несколько месяцев.
«Основной спрос на офисную недвижимость формируется за счет таких сегментов, как IT, бизнес-услуги и производство, которые в пандемию не только не прекратили свою работу, но и активно развивались за счет своих сервисов (маркетплейсы, доставка, онлайн-образование, игры, финансовые услуги). Именно IT-компании сейчас выступают основными драйверами спроса на объекты класса А — по итогам трех кварталов 2021 года их доля составила 52% в общем объеме спроса, в то время как за весь 2020 год ключевую долю спроса представляли банки и финансовые компании (57%)», — отмечает Кирилл Кутявин, директор департамента продаж офисной недвижимости Colliers.
Развитие интернет-торговли, а также увеличение объемов онлайн-заказов послужили мощным толчком для маркетплейсов для наращивания складских мощностей в Московском регионе в 2020 году, что конвертировалось в 1674 тыс. кв. м спроса, 36% которого пришлось на интернет-ретейлеров. В 2021 году на складском рынке недвижимости усилился тренд на увеличение складских мощностей со стороны ретейлеров и онлайн-ретейлеров, что отразилось на совокупном размере спроса по итогам первых трех кварталов в размере 1827 тыс. кв. м.
Лизинг вместо кредита?
В последнее время альтернативой банковского кредита все чаще становится лизинг, в рамках которого сумма финансирования может достигать 90% от цены приобретаемого объекта. Лизинг любой недвижимости — коммерческой или жилой — это дополнительный потенциал для рынка, говорит генеральный директор R2 ASSET management Вячеслав Рожманов. «В случае если у покупателя нет необходимого объема денежных средств, лизинг может стать еще одним инструментом приобретения объекта недвижимости», — отмечает он.
Лизинг — инвестиционно-финансовый продукт, позволяющий клиенту приобрести объект недвижимости путем выплаты его стоимости в течение нескольких лет по первоначально зафиксированной цене. Такой финансовый инструмент может быть интересен, когда у объекта есть потенциал роста инвестиционной стоимости. Также о лизинге стоит задуматься, когда компания планирует арендовать офис на длительный период. «Мы предлагаем каждому клиенту гибкие и индивидуальные формы сотрудничества, но в целом можно сказать, что разработанная нами программа лизинга ориентирована на то, чтобы лизинговый платеж был соразмерен арендному. Это возможно, если клиент вносит первоначальный аванс в размере 20–30% от стоимости объекта», — добавляет Максим Анищенков, отмечая, что сумма аванса может быть как меньше, так и больше — все зависит от пожеланий и возможностей клиента. При этом по истечении лизингового договора или досрочного выкупа объекта клиент становится собственником здания. Разработанная «ТрансФин-М» программа лизинга недвижимости позволяет в короткие сроки получить необходимый объем финансирования и комфортный график выплаты цены объекта.
В отличие от того же банковского кредита лизинговая компания принимает риск не на заемщика, как банк, а на актив, то есть на объект, что предполагает упрощенную процедуру согласования заемщика, поскольку основной критерий — состояние здания, а не финансовые возможности клиента.
«Лизинг коммерческой недвижимости — это относительно новый инструмент финансирования приобретения активов. Он позволяет приобретать активы с более высоким показателем LTV, чем классический банковский кредит, и зачастую позволяет реализовывать сделки быстрее», — добавляет главный исполнительный директор Apollax Group Петр Седунов.
Процедура лизинга коммерческой недвижимости выглядит следующим образом. Лизинговая компания по заявке клиента выкупает у собственника здание или помещение и передает его клиенту в аренду с правом выкупа в течение срока лизинга. Лизингополучатель выплачивает стоимость предмета сделки в течение предусмотренного в договоре срока, как правило, это пять — десять лет.
Предметом лизинга могут быть офисные, торговые и складские объекты, как помещения экономкласса, так и премиальная недвижимость. Например, «ТрансФин-М» ориентируется на качественные объекты — офисы класса А, B+ в пределах МКАД. Сегодня это примерно 950 объектов, по которым компания готова работать. Кроме того, «ТрансФин-М» работает и со складской недвижимостью, в компании отмечают высокий спрос в данном сегменте.
Одна из последних сделок была заключена с Apollax Group, в рамках которой клиент приобрел в возвратный лизинг крупный бизнес-центр Meliora Place площадью около 5 тыс. кв. м. «От классического лизинга возвратный лизинг отличается тем, что в данном случае мы как собственник актива уже после его приобретения передали актив лизинговой компании, высвободив капитал для реализации наших новых проектов. Лизинг недвижимости для нас позволяет развивать актив и повышать доходность на акционерный капитал», — поясняет Петр Седунов.
Максим Анищенков уточняет, что перед заключением контракта компания досконально проверяет объект, определяет условия финансирования, стараясь не перегружать клиента ковенантами (обязательство совершить какое-либо действие или воздержаться от совершения какого-либо действия, имеющее для обязавшейся стороны юридическую силу. — Прим ред.).
В конце срока лизингового договора имущество переходит в собственность арендодателя по той цене, которая определена на начальном этапе. При этом в течение всего срока действия договора ведется сопровождение клиента, поскольку в этот период собственником объекта является лизинговая компания.
У лизинговых компаний есть свои критерии оценки клиентов, которые гарантируют, что лизингополучатель надежен и сможет платить в срок. Для оценки платежеспособности клиента применяются стандартные банковские критерии: расчет экономических показателей на основе баланса, форм отчетности. «Платежеспособность лизингополучателя оценивается по таким основным критериям, как отсутствие убытков, достаточность денежного потока, чтобы обеспечивать аренду», — рассказывает Максим Анищенков. Но так как риск принимается на актив, компании важнее и сложнее оценить актив, провести доскональную экспертизу объекта, а не клиента.
Потенциал рынка
В России лизинг развит не настолько широко, как, например, в США или в Европе, где лизинговые сделки достигают 20–30% от общего объема продаж, рассуждает Вячеслав Рожманов. По его мнению, это связано, в первую очередь, с особенностями сделок лизинга недвижимости, к примеру —необходимостью уведомления продавца о том, что приобретаемая у него недвижимость будет передана впоследствии в лизинг. «В целом получить средства у лизинговой компании может быть проще, чем кредитование в банке по причине меньшей бюрократичности лизинговых компаний», — говорит Рожманов.
«Лизинговые компании чаще всего ориентируются на активы с более простой оценкой — железнодорожные вагоны, автотранспорт, специализированную технику», — говорит Максим Анищенков. Кроме того, отмечает он, не все лизинговые компании обладают необходимым набором компетенций, поскольку приобретение объекта коммерческой недвижимости требует наличия соответствующей экспертизы и понимания рынка.
При этом лизинговые компании работают не только на стороне покупателя (лизингополучателя), но и на стороне владельца здания. Например, тот же «ТрансФин-М» сотрудничает с Российским аукционным домом (РАД) — реализуемые на торгах РАД объекты коммерческой недвижимости лизинговая компания помогает приобретать с использованием механизма финансового лизинга.
«В данном случае мы выступаем и на стороне РАД, и на стороне лизингополучателя, которому оказываем консультационную поддержку, в том числе проводим экспертизу, помогаем проанализировать, стоит конкретному клиенту брать данный объект в лизинг или нет», — объясняет Максим Анищенков.
Однако проблема в том, что количество объектов офисной недвижимости на рынке ограничено. Объекты класса А традиционно пользуются высоким спросом среди арендаторов — их доля в общем объеме сделок составляет порядка 30–40%, отмечают в Colliers. Качественные офисные объекты класса А активно заполняются новыми арендаторами — за три квартала 2021 года доля свободных площадей снизилась с 12,6% до 9,5%. Наиболее сильно ощущается нехватка крупных лотов от 1 тыс. кв. м.
При этом на фоне активного спроса и сдержанных темпов ввода новых объектов сформировался дефицит качественного предложения, который не будет восполнен в ближайшие несколько лет. Похожая ситуация складывается и на рынке складских мощностей — высокий спрос на строительство вынуждает девелоперов ставить в лист ожидания многие компании, желающие построить складской комплекс под собственные нужды. При этом аналитики считают, что не стоит надеяться на увеличение высвобождающихся площадей, поскольку текущие арендаторы по большей части не переезжают целиком в свои объекты built-to-suit, а расширяют складские мощности.