Средняя цена квартиры в московских новостройках
12 730 300 руб +0.03%
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Как покрасить холодильник: пошаговая инструкция и советы экспертов Недвижимость, 22 янв, 14:43
За что могут отнять участок или выписать штраф: разъяснения Росреестра Недвижимость, 22 янв, 10:18
Элитное жилье в Москве подорожало в полтора раза за год Недвижимость, 21 янв, 17:44
Названы девелоперы с самой высокой выручкой в Новой Москве Недвижимость, 21 янв, 15:28
Ипотека для ИП и самозанятых: как получить кредит в 2022 году Недвижимость, 21 янв, 14:00
ЦИАН выяснил, кому сложнее всего снять квартиру в Москве Недвижимость, 21 янв, 13:56
Риелторы назвали округа Москвы с самым сильным ростом цен на новостройки Недвижимость, 21 янв, 11:24
Рост или падение: что будет с ценами на новостройки в 2022 году Недвижимость, 21 янв, 09:56
В России выросло число нотариальных сделок с недвижимостью Недвижимость, 20 янв, 17:55
ГД приняла в 1-ом чтении законопроект о росте штрафов для коммунальщиков Недвижимость, 20 янв, 17:21
Риелторы назвали минимальную стоимость аренды жилья в Москве Недвижимость, 20 янв, 16:33
В «Дом.РФ» и ВЦИОМ оценили планы россиян по улучшению жилищных условий Недвижимость, 20 янв, 13:22
В ЦИАН назвали районы Новой Москвы с падением предложения в новостройках Недвижимость, 20 янв, 12:07
Студия Лебедева сделает ребрендинг форума недвижимости «Движение» Недвижимость, 20 янв, 11:37
Обзор района метро «Академическая». Жилье, цены, экология
Новости компаний Город ,  
0 

Обзор района метро «Академическая». Жилье, цены, экология

Эфир программы «Недвижимость» на телеканале РБК посвящен районам, расположенным рядом со станцией метро «Академическая». Жить здесь всегда было престижно, ведь это юго-запад столицы

Текстовая версия

Жить на юго-западе Москвы всегда было престижно. Широкие проспекты, метро, вузы и удобная квартальная застройка делали это направление востребованным у покупателей и арендаторов жилья и 20 лет назад, и сейчас. Эти же факторы могут стать определяющими в будущем спросе на жилье в Юго-Западном административном округе (ЮЗАО).

При этом округ состоит из множества районов, некоторые из них удивляют вытянутой или просто нестандартной конфигурацией на карте. «РБК-Недвижимость» обычно готовит обзоры районов столицы в административных границах — но в этот раз мы решили отойти от буквализма. Разберем самую престижную часть ЮЗАО — ту, что примыкает к ЦАО — без привязки к формальным границам.

В качестве точки отсчета возьмем станцию метро «Академическая» и построим вокруг нее мысленный круг с радиусом в 2,5 км. Разберемся, что происходит на местном рынке недвижимости и что думают экологи о состоянии жилой среды в локации, которую можно назвать сердцем московского юго-запада.

ЮЗАО: история и важная статистика

В ЮЗАО проживает 1,5 млн человек — это 11–12% населения всего города. Основная линия метро — оранжевая, в документах она фигурирует как «Калужско-Рижская». Эта ветка метро идет вдоль Профсоюзной улицы. В округе 12 районов, из которых наиболее известны Академический, Гагаринский, Ломоносовский, Черемушки, Котловка и Ясенево.

Новая площадь на юго-западе столицы. Москва, 1969 год
Новая площадь на юго-западе столицы. Москва, 1969 год (Фото: Николай Ситников / Фотохроника ТАСС)

Застройка юго-запада Москвы — предмет многочисленных исследований историков, архитекторов и урбанистов. Историческая роль здешней недвижимости такова, что о ней пишут книги даже иностранцы. Например, польский архитектор и преподаватель Куба Снопек написал книгу «Беляево навсегда» об историческом районе Беляево. Кстати, подобно району вокруг станции метро «Академическая», Беляева тоже нет на официальных картах — в современной картографии это место разделили между Коньковом и Обручевским районом.

Если возвращаться к ЮЗАО в целом, то в 1950-х годах эту территорию отдали под научный кластер. О научном акценте говорит и название станции «Академическая», и построенное поблизости главное здание МГУ, и множество школ с углубленным изучением тех или иных предметов.

Для научной элиты и преподавательского состава вдоль Ленинского проспекта, проспекта Вернадского и Профсоюзной улицы выстроили жилые дома, которые и сегодня считаются респектабельными. Одновременно с этим некоторые районы ЮЗАО застраивали более доступным и массовым жильем — пятиэтажными панельными домами. Так весь юго-запад с середины 1960-х стал площадкой для экспериментального жилого строительства.

Благодаря этому сегодня в районе началась массовая программа реновации. К примеру, в районе станции «Академическая» снесут 60 пятиэтажек, а новое строительство на их месте начнется весной 2022 года. Через несколько лет ЮЗАО превратится в район современных жилых комплексов, спроектированных по последним нормам градостроительства. Это создает точку роста для будущей капитализации жилья во всем округе.

По данным онлайн-опроса на сайте «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», квартиру в западных округах Москвы хотели бы иметь в сумме более половины проголосовавших — 57%. А на вопрос «Квартиру в каком административном округе вы бы предпочли?» 22,6% участников интернет-голосования выбрали ответ «ЮЗАО». Это сделало юго-запад самым популярным местом столицы среди покупателей жилья.

Самые популярные округа Москвы среди покупателей квартир

Округ Доля желающих приобрести квартиру
ЮЗАО 22,6%
ЗАО 21,6%
СЗАО 13,1%
САО 7,6%
СВАО 7,6%
ЮВАО 7,6%
ЮАО 6,0%
ВАО 5,0%

Источник: аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»

На какие новостройки обратить внимание

Первичный рынок в районе вокруг «Академической» представлен бизнес-классом. Наиболее показательный пример — ЖК Eniteo (проектная декларация), который сейчас возводится на Севастопольском проспекте. Жилой комплекс состоит из двух корпусов переменной этажности высотой от 37 до 42 этажей; девелопер проекта — Tekta Group.

«Новый жилой комплекс призван стать новым символом Академического района, — рассказала «РБК-Недвижимости» коммерческий директор Tekta Group Елизавета Севастьянова. — Название Eniteo переводится с латыни как «блестящий», и новые дома полностью оправдывают это название. Фасады из стекла и металла устремляются ввысь и отражаются в лучах солнца. В солнечный день ЖК выглядит особенно красиво.

Уникальной особенностью фасадов стало наличие не четырех, а шести панорамных углов. Это означает, что практически все квартиры оказались видовыми и все жители Eniteo смогут любоваться уникальными видами на Москву. А панорамные окна подчеркнут эту особенность».

Действительно, со смотровых террас на 39-м этаже откроется панорама Москвы, откуда будут видны ключевые доминанты ЮЗАО: здание МГУ и Воробьевы горы. Доступ на такие террасы получат все жители Eniteo — но для особо нетерпеливых в продаже есть несколько редких планировок с собственной террасой, закрытой от посторонних.

Впрочем, главное в Eniteo — не виды, а сами квартиры, среди которых встречаются как базовые компактные варианты, так и просторные резиденции для большой семьи. Отдельный пункт — уникальные форматы, среди которых есть даже двухуровневые.

«Есть квартиры евроформата с большими мастер-спальнями, с большими кухнями-гостиными. Есть и пентхаусы для взыскательных покупателей, — перечисляет Елизавета Севастьянова. — Площадь квартир — от 43 кв. м до 100 кв. м. При этом максимальная площадь квартиры в проекте — 233 кв. м (это двухуровневая квартира с террасой). Пентхаусы — от 109 до 174 кв. м.

Есть много вариантов объединения, так как мы замечаем: люди все больше выбирают квартиры, где можно объединить кухню и гостиную.

Кроме того, все квартиры в нашем проекте сдаются с отделкой white box. Это очень удобно при высотном строительстве: вы приезжаете, а все черновые работы уже выполнены. Остается выбрать только цвет стен, постелить напольное покрытие и установить сантехнику, после чего можно переезжать».

Прямо сейчас стройка выходит на максимальные темпы. На момент написания статьи самое сложное — фундамент и подземная парковка — уже залиты, а монолитный каркас комплекса Eniteo «дорос» до уровня третьего этажа.

На первых этажах Eniteo застройщик пообещал создать общественную инфраструктуру, где будет все необходимое для жизни в комплексе — фитнес, магазины, салоны красоты и кафе. «В плане удобства для жителей территория Eniteo продумана до мелочей: помимо привычного комфорта для взрослых, во дворе расположатся детская площадка с современным игровым оборудованием и тихие уютные зоны, где можно расслабиться, а иногда даже поработать. Мы стремимся сделать так, чтобы каждому жителю здесь было уютно», — разъяснила Севастьянова.

Кто и почему выбирает жилье на юго-западе

Для ответа на вопрос «кто?» обратимся к тем, кто прицельно исследовал спрос покупателей и составлял собирательный портрет человека, который хочет жить в районе станции метро «Академическая». Это девелоперы, которые проводят тщательные исследования для анализа потребительских предпочтений.

«В первую очередь это семьи с детьми — район расположен близко к университетам, современным школам и детским садам, — поделились собственными наработками в Tekta Group. — Если говорить прицельно об Eniteo, то комплекс выбирают те жители, которым важна близость к центру. Всего в 20 минутах пешей ходьбы три станции метро, а на машине до Третьего транспортного кольца лишь семь минут».

Для многих покупателей юго-запад важен за счет своей экологии и репутации. «Безусловно, это один из самых престижных районов Москвы, — подтвердила Севастьянова распространенные доводы о районе вокруг «Академической». — С идеальной экологией, хорошей инфраструктурой и позитивным окружением.

Существующая застройка района сейчас активно обновляется. Не секрет, что все пятиэтажки попали в программу реновации, а значит, в дальнейшем это будет еще более современный и популярный район. Ну а Eniteo благодаря своей яркой архитектуре станет новой доминантой этого района».

Чтобы понять почему, сперва нужно посмотреть на карту. В районе вокруг «Академической» множество парков — сквер на Нагорном бульваре, зона отдыха на улице Ремизова, парк «Сосенки», долина реки Котловки, парк «Бекет», а также усадьба «Черемушки-Знаменское», пока закрытая для посещения. Если расширить круг поиска, то в окружении найдется еще больше парков и природных зон отдыха, среди которых есть не только классические Воробьевы горы и Коломенское, но и недавно обустроенные парки — например, «Тюфелева роща», новый центр притяжения для горожан.

Также рядом находятся два горнолыжных комплекса — на Воробьевых горах и спорткомплекс «Кант» у «Нагорной». Благодаря такому окружению юго-запад оказывается одним из самых чистых округов Москвы. Такой вывод следует из экологического рейтинга, который ежегодно проводит группа компаний EcoStandard — один из лидеров в сфере экологического мониторинга и экологической экспертизы города.

По данным исследователей, район вокруг «Академической» занимает 33-е место среди 146 районов Москвы. «Рейтинг состоит из многих факторов, которые мы оцениваем. Это загруженность шоссе, объекты негативного воздействия, площадь зеленых насаждений, наличие озер и многое другое, — перечислил специалист отдела независимой экологической экспертизы EcoStandard Максим Дуплищев. — Исходя из баллов, полученных по каждому этому показателю, мы просчитываем средний балл, который определяет место в рейтинге с конкретного района».

По словам эксперта, столь высокие оценки района вокруг «Академической» сложились благодаря относительно низкой загруженности дорог, находящихся рядом, а также большой площади окрестных парков.

Вид на жилой комплекс Eniteo. Визуализация Tekta Group
Вид на жилой комплекс Eniteo. Визуализация Tekta Group

Иногда EcoStandard проводит экспертизу не только районов и округов, но и отдельных новостроек, чтобы проверить их свойства перед заселением. «В случае с Eniteo мы проводили замеры на стройке в рамках технического надзора, — привел пример Дуплищев. — Мы исследовали качество воздуха, шум от окрестных шоссе, электромобильное излучение промышленной частоты, радиационный фон. По всем показателям результаты оказались в пределах нормы».

Цены в динамике. Коротко

Текущая стоимость вторичных квартир рядом с метро «Академическая» — 275 тыс. руб. за 1 кв. м. Всего за год расценки подскочили на 25%: год назад 1 кв. м в этом месте стоил 220 тыс. руб. Нынешний уровень цен превосходит среднемосковский показатель на 18% — разница возникает благодаря хорошей экологии и престижу.

Если говорить о новостройках, то однушки и двушки здесь продают за 10–15 млн руб. Ждать доступных цен нет смысла: район слишком компактный, поэтому большого числа новых квартир на рынок не поступит, даже несмотря на внушительную программу реновации. Кроме того, на ценообразование неизбежно повлияет высокий статус самого района: чем больше в городе детей, тем сильнее их родители стремятся переехать поближе к наиболее качественным учебным заведениям.

Главное Лента