«Сценарии жизни»®: чему может научить девелоперов фильм от компании GMK

Сергей Разуваев, генеральный директор консалтингового агентства GMK, продюсер фильма «Сценарии жизни»®

В этом году на большие экраны и в интернете вышел первый документальный фильм о российском девелопменте «Сценарии жизни»® (12+), в котором приняли участие крупные девелоперские компании из Москвы и регионов России, архитекторы, жители. О чем этот проект для рынка в целом и какие выводы делают зрители о будущем рынка и его перспективах, «РБК-Недвижимость» поговорила с генеральным продюсером фильма «Сценарии жизни»®, директором консалтингового агентства GMK Сергеем Разуваевым.

Премьера фильма «Сценарии жизни»® (Фото: GMK)

— В этом году вышел первый документальный фильм о девелопменте, который создала ваша компания. Поделитесь, в чем главная идея фильма? Для кого вы его сняли? Кто главный зритель?

— Мне часто задают вопрос, зачем консалтинговой компании документальный фильм? Мы уже достаточно давно на федеральном уровне профессионально занимаемся консалтингом в области недвижимости и примерно десять лет назад решили поделиться с миром накопленной экспертизой. За последующие пять-шесть лет мы сформировали целую библиотеку девелопера, шесть книг, вышедшие в издательстве «МИФ», стали настольными для многих девелоперов России и стран СНГ, дальше мы обратились к новым форматам, через которые могли бы донести до профессионального сообщества наши мысли, компетенции и опыт. И тогда мы решили снять документальный фильм. И не прогадали.

Мы провели премьеру фильма в Сочи и несколько показов по всей стране — Екатеринбург, Москва, Воронеж, Краснодар, Тюмень, Казань. Мы собирали, насколько это возможно в условиях пандемии, полные залы местных кинотеатров, нашими зрителями были профессионалы рынка недвижимости, после показа было множество откликов и обратной связи. Главное — фильм никого не оставил равнодушным и поднял вопросы, актуальные и даже болезненные в разных городах нашей страны.

На сегодняшний день только по официальным данным с августа у фильма 40 тыс. просмотров. Это органический охват, мы его не продвигали. В течение года эта цифра кратно вырастет, я уверен. Это интервью — наша первая попытка поговорить о фильме и представить его более широкой аудитории.

— О каких проблемах должно узнать профессиональное сообщество, посмотрев ваш фильм?

— Мы изучаем рынок девелопмента с 2005 года. И вот какое программное заявление я могу сделать: большая часть строящегося сегодня жилья, конечно, выполняет свою функцию, у этих квартир есть крыши, окна, двери, но это жилье не делает людей счастливыми. Люди приезжают в такие квартиры только спать. Утром они уезжают на работу, где у них и проходит реальная жизнь. И эта мысль, что строящееся жилье не делает людей счастливыми, потому что в него закладываются абсолютно не те сценарии жизни, которые должны быть, нас не отпускает. Мы хотели сделать фильм-исследование, понять, не слишком ли многого мы хотим от российского девелопмента. Может, планка потребителя гораздо ниже? Поэтому цель фильма, которую мы перед собой ставили, — изучение профессионального сообщества, изучение людей. Мы взяли абсолютно нетипичные сценарии. Те люди, которые являются героями нашего фильма, — не стандартная семья (папа, мама, двое детей), под которую заточены все: рекламные ролики наших девелоперов, все банковские продукты. Мы брали очень разных людей: женщину, у которой десять лет нет мужа, как она решает жилищный вопрос, какие требования выдвигает; человека, который пытается сам благоустроить ту среду, которую девелопер не в состоянии благоустроить в силу разных причин. Мы общались с разными людьми, девелоперами, архитекторами, пытались понять, чем они дышат, что они говорят и как это связать.

Мы решили, что как профессиональные операторы этого рынка должны не только подсветить проблемные зоны, но и показать, чего хотят люди, какие есть пути создания тех сценариев, которые на самом деле нужны. Конечно, нам бы хотелось, чтобы этот фильм посмотрело не только профессиональное и полупрофессиональное сообщество, мы бы хотели, чтобы его посмотрели те, у которых уже было первое жилье, они поняли, что те сценарии жизни, которые получили, им не подходят, и задумались бы о другом выборе, о новых сценариях жизни, об улучшении своих жилищных условий.

Сергей Разуваев, директор GMK, эксперт фильма:

— Жилье, которое не станет проблемой для наших внуков и детей, должно стоить $5–7 тыс. за «квадрат». Сейчас, например, в стоимость жилья никто не закладывает утилизацию панельной 20-этажки, а ведь через 50–70 лет ее надо будет разбирать. Вы понимаете, что этим самым мы говорим нашим внукам: «Ребята, мы вам сейчас построим, а вы должны будете найти ресурсы, чтобы это все разобрать».

— В фильме мы видим, что интересы девелопера не всегда совпадают с интересами жителей и города. Как, на ваш взгляд, достичь баланса между интересами застройщика и горожанина, особенно с финансовой точки зрения? И не противоречит ли это вашим задачам помочь девелоперу заработать больше с квадратного метра?

— Может ли быть достигнут баланс интересов между потребителем квартир и производителем? В сегодняшнем моменте нет, потому что одни хотят купить инфраструктурно максимально наполненное жилье за минимально возможные деньги, другие же хотят с минимальными затратами сформировать продукт, который расходился бы, как горячие пирожки. На короткой дистанции баланса не будет никогда. В этом тупике выход только в долгосрочной перспективе. Да, человеку невыгодно покупать квартиру или дом в хорошем районе с хорошей инфраструктурой, инженерно наполненное жилье с хорошей эргономикой и прочими сопутствующими факторами за большие деньги, потому что есть предложения, где это дешевле, более лояльные финансовые условия покупки, рассрочки и прочее. Но если человек поймет, что квартира или дом, которые он приобретает, это фактически его программатор жизни, а в перспективе и его детей, то более дорогое, но более качественное, более содержательное жилье человеку выгоднее. Идем к девелоперу. Если девелопер может продать квартиру, вложив в нее минимально, в моменте это ему выгодно. Но в перспективе, если девелопер максимально вкладывается в инфраструктуру, в инженерное наполнение, в дизайнерские решения МОПов, фасадов и т. д., то он на рынке будет работать и через десять лет, и через двадцать, а его конкурент, не делающий таких усилий, не выдержит конкуренции.

На девелоперском рынке существуют три стороны: покупатель, девелопер и государство. Покупатель зачастую не осознает, что выбор жилья является программатором его жизни, но он постоянно подвергается давлению с разных сторон, которое говорит: «Купи сейчас, разберемся потом». И потребитель даже не задумывается, что, может быть, ему квартира вообще не нужна, может быть, ее надо снимать в другом районе, но обеспечить себе и своей семье принципиально другие сценарии жизни. Девелопер же четко осознает, что он своим продуктом формирует сценарий жизни людей, но его интересует финансовый результат. Государство должно решать социальную функцию, снимать социальное напряжение и развивать страну. Соответственно, ветхий жилой фонд выбывает огромными темпами, государство должно восполнять это. И оно топит в количественные показатели. Качество среды обозначается лишь через некие стандарты, которые просто рекомендованы. Даже существующие нормативы достаточно легко обойти с помощью различных документальных передергиваний.

Но если поразмыслить, государство должно настаивать на исполнении стандартов, формирующих через создание девелоперского продукта сценарий жизни людей, которые становятся счастливыми, то тогда это превращается в национальную идею, конечным результатом которой является желание людей жить в России, потому что здесь хорошо, а не потому что мы патриоты.

Сергей Скуратов, архитектор, президент компании «Сергей Скуратов Architects», герой фильма:

— Красивыми картинками заполонен весь интернет — и что? Где эти дома? Чтобы создать проект с уместной, «непротивной» месту архитектурой, важно сделать очень серьезную детализацию. Сделать так, чтобы рабочие могли построить, а строительная индустрия — поднять этот уровень. Если всего этого нет, все закончится на красивом рендере.

— А девелоперы это понимают? И как, с вашей точки зрения, будет в дальнейшем развиваться российский девелопмент? То есть они пойдут по пути быстрого получения денег с наименьшими усилиями или все-таки сдвинутся в сторону качества и создания среды?

— Бизнес будет делать все, чтобы получать конкурентное преимущество. Если девелоперский бизнес увидит, что в силу разных причин — потребительского спроса, государственного регулирования — ему выгоднее вдолгую строить хорошее качественное жилье, он будет это делать. Если увидит хоть минимальную возможную лазейку уйти от этого, он от этого будет уходить. И его не надо за это осуждать. Я бы не стал апеллировать только к девелоперу. Если государство возьмет на себя функцию объяснения через образовательные программы, что такое финансовая грамотность, как правильно выбирать квартиру, через создание стандартов, вот тогда девелопер будет действовать в логике, наиболее выгодной ему. А ему наиболее выгодно строить качественное жилье. И когда потребитель увидит «нестандарт», он скажет: «Я здесь жить не буду, я пойду к соседу, у кого соблюдены стандарты, у кого человеческая плотность, который подумал о том, где гулять с ребенком, куда ставить коляску и прочие моменты».

Юрий Захаров, генеральный директор ГК «Железно», герой фильма:

— Одна из задач нашего общества — формировать ситуацию, где люди своим рублем голосуют за правильные проекты с правильной средой.

— Что с вашей точки зрения должно произойти со старым жильем, которое мы называем некомфортным, гетто и так далее? Его можно привести в порядок?

— Один из героев нашего фильма, Александр, купил жилье в старом квартале. И он сам с соседями, с друзьями пытался сделать лучше жизнь своего двора, дома. У него получалось. Такое жилье построено, продано и там живут люди, у которых нет финансовых ресурсов переехать в другую квартиру. Они там будут жить, и их сценарии жизни далеки от идеальных. Со временем это переварится, таких проектов станет меньше, старые будут реновированы. Но это произойдет через многие-многие годы. Я, к сожалению, знаю проекты, где это реально гетто. И что с этим делать, я не знаю. Вернее, что с этим делать — понятно, но ни у кого на это нет ресурсов. И поэтому крайне важно, чтобы те новые проекты, которые строятся и будут выходить, отвечали другим принципиальным параметрам сценариев жизни. Если мы сейчас начнем думать по-другому, делать по-другому, и это уже происходит, тогда в конечном итоге мы будем жить чуть счастливее.

— Власти считают, что к 2024 году более 5 млн россиян приедут в агломерации и перестанут жить в мелких городах. Это говорит об усилении роли крупных городов и их искусственной численной экспансии за счет более мелких. Повлечет ли это, с вашей точки зрения, вымирание поселков и еще больший рост жилья в агломерации?

— Урбанизация — естественный процесс, который происходит во всем мире. Самое главное, чтобы он у нас не принял гипертрофированный вид, когда в малых городах, в поселках люди не хотят жить. Это большая проблема. Наше правительство пытается решить эти проблемы за счет субсидий на жилье, что тоже очень важно. Но счастье человека формируется не только из качества того жилья, в котором он живет, но и из разнообразия сценариев жизни, которые он в принципе может получить. Тут надо смотреть шире, не только поддерживать малые города, работать не только над внутренней инфраструктурой таких городов, этого никто не отменяет, но и над тем, чтобы людям было интересно. Города будут разрастаться, и поэтому критично важно, понимая, что города будут расти, формировать городскую среду таким образом, чтобы людям там было комфортно.

Андрей Гнездилов, главный архитектор бюро «Остоженка», герой фильма:

— Что такое двор? Это такая существенная вещь, где ты уже как бы в городе, но это еще не город. Это еще то, что рядом, то, что твое, вместе с соседями. Это как бы ваша маленькая коммуна и ваше маленькое сообщество, у которого есть общие территория и интересы. Если даже это снег, который идет, — он все равно еще ваш.

— Давайте немного сдвинемся от наших границ, поговорим о том, что вы проводите мероприятия для девелоперов, в том числе консалтинговые, не только в рамках России, но и за рубежом. Отличается ли рынок строительства в наших ближайших странах и по какой модели он там развивается?

— Действительно, наша компания достаточно давно вышла за пределы России, мы активно работаем и в странах СНГ. Отличается или нет? Я вам скажу: нет. Они делают те же самые шаги, что и мы, только чуть-чуть позднее. Наши коллеги признают, что логика развития рынков в СНГ идет по логике развития рынка в России. Мы в 2004 году приняли 214 ФЗ, они — позднее. Сейчас у нас проектное финансирование, они только об этом думают. Они видят, что Россия делала, что получалось, берут на вооружение, если что не получалось, они это обходят. С точки зрения отношения к жилью в России, в Казахстане, Белоруссии, Кыргызстане, Узбекистане, где у нас были и есть проекты, ментальность абсолютно такая же.

— Последние два года наблюдается рост стоимости жилья. Как считаете, когда закончится рост стоимости квадратного метра? Какие еще меры стимулирования может предложить рынку правительство?

— В начале 2020 года государство серьезно поддержало отрасль, предложив субсидированную ставку по ипотеке. Но я считаю, что льготную ипотеку надо было видоизменять в ноябре прошлого года, как и планировали, потому что уже был виден четкий тренд на рекорды по продажам и рекорды по росту цен. Но этого не было сделано — и произошел ценовой скачок, резко скакнула и себестоимость. Мы консультировали несколько проектов, где девелопер размышлял, вести продажи или нет, потому что он не мог рассчитать конечную себестоимость продукта, так как цена металла и прочих составляющих росла непрогнозируемо. Что касается сегодняшней ситуации, я считаю, что уровень ипотеки с господдержкой сбалансированный, мы потихоньку переходим к балансу между рынком продавца и потребителя.

Но тут есть один негативный фактор. Переложил ли девелопер сверхдоход в качество строящегося жилья? Не думаю. Он переложил его в максимально быстрое приобретение земель, максимально скорый выход на новые проекты, чтобы эту прибыль еще больше максимизировать. Мне кажется, определенный баланс потерян, и он был потерян еще в начале этого года, может быть, в конце прошлого года.

Станислав Киселев, генеральный директор ГК «КОРТРОС», герой фильма:

— Мы в повседневной жизни теряем живой контакт с родными, хотя это основа нашей положительной энергии. Любовь же никто не отменял в мире. При этом с четким пониманием, что для нас это важно, мы почему-то уходим в онлайн. И что с общением будет в перспективе — это большой вопрос. Может быть, как раз девелоперы и сделают определенный шаг на пути сохранения того качественного, жизненно важного для нас живого общения. Это претендует на миссию девелоперов.

— Чтобы рынок сдвинулся куда-то с той точки, на которой мы находимся сейчас, нужны ли рынку законодательные изменения?

— Я бы сказал, что сейчас точка баланса. И она не такая уж и плохая. Конечно, если говорить о задаче строительства 120 млн кв. м в год, она низкая, примерно процентов на 50. Но с точки зрения рынка в моменте спрос и предложение сбалансированы. Я не думаю, что государство должно применять какие-то законодательные акты. Единственное, о чем говорит, и, на мой взгляд, справедливо говорит российский девелопмент, это о том, что раскрывать счета эскроу имеет смысл не на моменте ввода проекта в эксплуатацию, а поэтапно, как делается в других странах. Я считаю, нашему правительству стоит подумать в этом направлении, и это было бы в интересах девелопмента и не потребовало бы каких-то субсидиарных инноваций, то есть ничего бы не стоило бюджету.

— Какая дальнейшая жизнь ожидает проект? Есть ли планы на продолжение съемок?

— Если кратко — да. Как я уже упомянул, во время нашего марафона показов мы получили множество отзывов о фильме, равнодушным не остался никто. В отдельных городах фильм заставил даже профессиональную аудиторию прослезиться, в других (кажется, это было в Краснодаре), зрители, наоборот, много улыбались и смеялись. Но мы поняли, что те вопросы, которые мы озвучили в фильме, должны найти свои ответы. Запрос на продолжение есть, есть поддержка и со стороны профессионального сообщества.
Я надеюсь, что в этот раз госструктуры, ответственные за строительный сектор, обратят внимание на проблематику стандартов жилья, долгосрочные перспективы многих проектов комплексного развития территории, да и в целом на те сценарии жизни, о которых мы говорим. Приглашаю лично Марата Шакирзяновича Хуснуллина высказать точку зрения власти на этот счет. Уже в начале следующего года мы запустим съемки второй серии «Сценариев жизни».