«Я заработал ₽3,3 млн»: две истории о продаже жилья в новостройке
Прошлый год стал рекордным по росту цен на жилье, особенно в сегменте новостроек. По оценкам экспертов, первичка подорожала на 30–50%. Среди причин — низкие ставки по ипотеке и депозитам, льготная программа, последствия коронакризиса. Этой ситуацией воспользовались частные инвесторы, некоторым даже удалось выгодно продать недвижимость на пике цен.
Редакция «РБК-Недвижимость» поговорила с такими инвесторами и выяснила, сколько им удалось заработать.
История 1. Андрей Мозоль, инвестирует в недвижимость, заработал 3,3 млн рублей на продаже трех квартир
Об инвестиции в новостройку
— Я окончил военно-медицинскую академию, 12 лет проработал в больнице. Самостоятельно инвестировать начал с 2015 года. Покупал по одной-две квартиры в год и продавал их — были удачные и неудачные кейсы. Сейчас инвестиции в недвижимость стали моим основным делом, с работы я ушел.
В марте 2020 года знакомый риелтор порекомендовал мне для покупки определенный ЖК в Мурино — это активно развивающийся пригород Петербурга, здесь строится очень много жилья. Сам ЖК был ликвидным — хорошее расположение, закрытая территория, площадки для детей, наземный и подземный паркинг, удачные планировки и отделка под ключ. В общем, комфорт-класс с замашкой на бизнес. Кроме того, уже шло возведение нижних этажей. Как выяснилось потом, по этому комплексу был один из максимальных приростов цен в Питере.
В мае 2020 года я решил последовать совету риелтора — забронировать две квартиры. Тогда уже стало понятно, что цены будут расти из-за коронавируса, инфляции и кризиса. В итоге я пошел ва-банк и купил три квартиры. Но если у меня были еще деньги, купил бы тогда пять-шесть квартир. Я выбрал три угловых евродвушки — один из самых ликвидных вариантов. Каждая квартира стоила 3,5 млн руб. плюс невозвратная бронь 40 тыс. руб.
Программа льготной ипотеки
— Риелтор мне посоветовал воспользоваться ипотекой. В итоге все три квартиры я покупал по льготной программе. В одном банке у меня был кредит на 30 лет с первоначальным взносом (ПВ) 15% и ставкой 5,85%. Во втором банке мне одобрили еще две ипотеки: там ПВ был 20% по каждой квартире, ставка — 5,9% годовых, срок — 20 лет. Проблем с оформлением не возникло, поскольку у меня была высокая зарплата и хорошая кредитная история (пока работал в найме). Банки мне даже сами звонили и предлагали кредиты.
Все три квартиры я продал быстро: в конце 2020 года — начале 2021 года. Ключевой момент здесь — новостройки начинают активно продаваться за полгода до сдачи дома. Это одна из сторон ликвидности. Многие люди до сих пор боятся строек. Сдача дома, где я покупал квартиры, была запланирована на третий квартал 2021 года.
Что касается ипотеки, то один кредит я закрыл сам с помощью досрочного погашения. Конечно, с точки зрения инвестиций это невыгодно, поскольку замораживается часть денег. Вторую квартиру я продал, а долг по ипотеке погасили покупатели. В данном случае подписывался предварительный договор купли-продажи (ПДК) и заверялся у нотариуса. Но этот способ не очень любят покупатели, поскольку считают его рискованным. Третью квартиру я продал вместе с ипотекой. То есть долг полностью перешел покупателю, а мне вернулся первоначальный взнос и прирост в цене.
Заработок
— На продаже трех квартир я заработал 4,23 млн руб. Отсюда надо вычесть налог в размере 13% (около 550 тыс. руб. = 156 тыс. + 162 тыс. + 231 тыс. руб.), страховку по ипотеке — около 21 тыс. руб. (7 тыс. + 7 тыс. + 7 тыс. руб.), ежемесячные платежи по ипотеке — около 21 тыс. руб. по каждой квартире. С учетом того что платежи в себя включают не только проценты за ипотеку, но и тело кредита, невозвратное обслуживание ипотеки обошлось лишь в 350 тыс. руб. (132 тыс. + 96 тыс. + 24 тыс. руб.). Соответственно, суммарные расходы составили около 920 тыс. руб., первоначальный взнос мне, естественно, вернулся. Прибыль, которую я заработал, составила примерно 3,3 млн руб. Поэтому ипотека для инвестора в отличие от обычного покупателя — хороший финансовый инструмент.
Заработанные деньги я уже инвестировал в недвижимость в Краснодаре. В апреле этого года купил там евродвушку за 2,7 млн руб. с предчистовой отделкой тоже по льготной ипотеке с ПВ 15% — около 420 тыс. руб. Сейчас уже эта квартира стоит 4,5 млн руб. Она приросла на 1,7 млн руб. — это даже больше, чем питерские квартиры. Планирую ее продавать за полгода до сдачи ЖК, он намечен на третий квартал 2022 года. Но, возможно, эту квартиру буду сдавать, тогда аренда полностью покроет ежемесячный платеж.
История 2. Максим Каринский, инвестирует в недвижимость, заработал 600 тыс. рублей на продаже однушки
Об инвестициях в новостройки
— Инвестиции в недвижимость — мое хобби и дополнительный заработок. Я работаю в автомобильной сфере и периодически покупаю и продаю квартиры. Сейчас у меня две квартиры в стройке, она готовая — на продажу. Сам я живу за городом.
Из последнего, что я продал, была однокомнатная квартира площадью 35 кв. м в новом ЖК в Невском районе Санкт-Петербурга рядом с Октябрьской набережной. Покупал ее в 2018–2019 годах на начальном этапе строительства. Тогда она стоила около 2,5 млн руб. За время стройки, примерно за два года, она выросла в цене до 4,1 млн руб. За эту сумму я ее продал. Прирост составил около 1,6 млн руб. Но я не рассматриваю это как мой выигрыш, мне кажется, что это глупо. Потому что нужно учитывать инфляцию, рост цен на новостройки, время строительства. Например, кто-то снимает жилье и ждет квартиру — а это тоже издержки. Мне в этом плане ждать не нужно. У меня есть недвижимость.
Доход
Свой доход я считаю как разницу между тем, за сколько я продал недвижимость и что смог купить на эти деньги. В данном случае она составила 600–700 тыс. руб. — это мой заработок. Деньги, полученные от продажи квартиры в Невском районе, я инвестировал в другой ЖК, но уже в Мурино. Там я купил тоже однокомнатную квартиру за 3,5 млн руб. в строящемся доме.
Конечно, есть более хитрые схемы, с помощью которых можно заработать больше. Например, ипотечные кредиты. Я же покупаю за собственные средства. Ипотеку ни разу не брал. Есть какое-то предубеждение на этот счет. Кроме того, не пытаюсь заработать каких-то бешеных денег. Хотя, возможно, в будущем попробую ипотеку. Для меня покупка и продажа недвижимости — это как альтернатива аренде. Только тут не нужно следить за квартирой, искать арендаторов и т. д. Ты вкладываешься в стройку. Кроме риска, что жилье не достроится, других рисков нет.
Об эксроу-счетах и росте цен
На инвестиционную составляющую повлиял новый закон о долевом строительстве. На мой взгляд, он убил эту выгоду, потому что новостройки стали выходить по цене гораздо выше, чем было до этого. Сейчас стоимость покупки выросла значительно.
Квартиру в 2020 году я продал быстро — тогда действительно чувствовался высокий спрос. Сделку мы закрыли за месяц. Причем приобрел квартиру один из первых покупателей — он пришел, посмотрел и купил. Сегодня уже такого спроса нет из-за выросшей цены. Например, сейчас у меня на продажу стоит евродвушка за 4,9 млн руб. — это цена в рынке, но мы продаем ее уже три месяца. Возможно, буду ее сдавать. На рынке чувствуется охлаждение. Конечно, разумнее, когда квартира за два-три года вырастает на 20–30%, а не в два раза, как это произошло за последние два года.
Возможно, цена либо отыграется немного назад, либо ее инфляция догонит. Хотя подорожало в принципе все. Например, в прошлом году я покупал железо на забор: 45 листов мне обошлись в 35 тыс. руб. В этом году мне нужно было купить 55 листов, и они стоят уже 115 тыс. руб. — в три раза дороже. Поэтому жилье в этом плане не рекордсмен.
Мнение эксперта
Сергей Зайцев, руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи»:
— Средняя стоимость квадратного метра в крупных городах России выросла за год в диапазоне от 12% до 33%. Но это средние показатели. При правильном выборе объекта для инвестиций за прошедший год заработок эффективных инвесторов был на уровне от 30–40%. Можно отметить и уникальные случаи, когда инвесторы зарабатывали еще на этапе бронирования новостроек.
Но с такой высокой динамикой роста средней стоимости 1 кв. м выросли и риски для потенциальных инвесторов. Если год назад заработать можно было практически на любой недвижимости, поскольку росло в цене абсолютно все, то сейчас вновь нужно выстраивать четкую стратегию инвестиций — начиная от выбора наиболее ликвидных вариантов и заканчивая сроком инвестиций и перспективами развития районов, в котором приобретается объект инвестирования. Естественно, для многих инвесторов сейчас сложный психологический фактор, когда они, заработав на инвестициях в недвижимость, вынуждены инвестировать все заработанные средства в идентичные объекты, но с более поздним сроком сдачи. Велики и риски стагнации на рынке жилой недвижимости из-за выхода на рынок объектов с дисконтом из-за того, что часть собственников не смогут оплачивать ранее оформленную ипотеку.
От редакции: настоящая статья не содержит предлагаемой стратегии инвестиций и имеет исключительно ознакомительный характер.