Как в пандемию меняются предпочтения в зарубежной недвижимости
Границы закрыты, но спрос продолжает расти
Вопреки ожиданиям резкого снижения цен на зарубежную недвижимость в 2020 году - на рынках абсолютно противоположная картина, и сейчас этот тренд сохраняется. Конечно, глобальная нестабильность, закрытые границы, приостановленные стройки, негативный информационный фон – все эти факторы не могут не влиять на ожидания покупателей. Однако, согласно Knight Frank Global Price Index, в годовой динамике с января 2020 по январь 2021 года практически во всех ключевых курортных локациях, где российские покупатели предпочитают приобретать курортную недвижимость, фиксировался рост цен, при чем в ряде стран весьма внушительный: Португалия (+6,8%), Франция(+6,4%), Греция (+3,1%), Мальта (+2,3%), Италия (+1,6%), Кипр (+0,8%).
И хотя на Кипре к влиянию пандемии и прочим факторам добавилась отмена паспортной программы (когда, инвестируя в недвижимость острова от 2 млн евро можно было оформить паспорт Евросоюза для всей семьи), все равно отмечается повышение цен. Из-за того, что некоторые запланированные к выходу проекты были нацелены на спрос под паспортную программу и в результате не вышли на рынок, выбор элитных объектов для собственного проживания, переезда и «дальней дачи» оказался совсем небольшим, и многие из них находились на завершающем этапе строительства. В итоге после открытия границ с Кипром в апреле 2021 года и с появлением отложенного спроса со стороны наших соотечественников рост количества запросов на 50% выше по сравнению с апрелем 2020 года. При этом максимальный размер дисконта от девелоперов составлял не более 20%, а в некоторых случаях и 10%, если речь идет о качественных и почти завершенных проектах на первой береговой линии.
«Дальняя дача» или новое место для жизни?
Почему так происходит? Пандемия поставила перед инвесторами три основных вопроса, связанных с недвижимостью: «Как обеспечить безопасность семьи и возможность отдыха и жизни у моря? Как беспрепятственно получить доступ к проживанию в выбранной стране? Как оценить ценообразование объекта и технически провести сделку при невозможности вылета?»
По сравнению с прошлым годом отмечается значительный рост количества интересантов на курортные объекты (от 20 до 35% в зависимости от страны), которые рассматриваются не только как «дача», но и как полноценное место проживания. Покупателей интересуют виллы и апартаменты размером от трех до девяти спален, на курортах у моря и озер (Швейцария, Италия), с бассейном, охраняемой территорией, и поблизости от инфраструктуры и школ. Согласно The Wealth Report 2021, 50% ультрахайнетов из России и СНГ предпочитают городской или загородной недвижимости покупку жилья у моря (23% и 42% соответственно), а горнолыжную недвижимость выбирают лишь 8%. Этот тренд прослеживается глобально – 56% ультрахайнетов мира планируют приобрести в 2021 году курортную недвижимость (самый большой процент у миллионеров из Северной Америки – 77%, у европейцев – 57%). Учитывая развитие онлайн-технологий и возможностей для удаленной работы, эта доля будет только расти в будущем – ведь почему бы не воспользоваться шансом жить и работать на море хотя бы несколько месяцев в году?
«Мир без границ»
Следующим драйвером роста цена на жилье в курортных странах стал активный интерес к иммиграционным программам, которые некоторые государства предлагают через инвестиции в недвижимость. Речь идет о получении ВНЖ и гражданства через покупку недвижимости. В настоящее время минимальный входной порог программ Евросоюза в Греции составляет 250 тыс. евро. После открытия границ бум интереса отмечается к программе и компания провела несколько сделок. Более 50% из них – это инвестиции, покупка квартиры с целью сдачи в аренду в Афинах (до 300 тыс. евро), где очень сложно найти качественное новое жилье, которое остается востребованным у экспатов. Кроме того, Греция – это сотни красивейших островов, яхтинг, гостеприимство и элитные знаменитые курорты, которые так любят наши клиенты. Поэтому интерес есть и к виллам на острове Крит, и к апартаментам на Пелопоннесе в бюджете 1-4 млн евро.
Не менее популярны программы Португалии, Испании, Кипра, Карибских стран, Мальты. Например, в Португалии востребована покупка номеров в отелях, в аккредитованных программой проектах, а также недвижимости на популярных гольф-курортах (например, в Алгарве). Дополнительной возможностью для инвестора является недвижимость под управлением, так как проживать и отдыхать здесь в некоторых случаях можно до шести месяцев, а застройщик или отельный оператор полностью ведут весь менеджмент объекта, предлагая инвестору гарантированный доход 3-5% в течение нескольких лет. Однако цены здесь находятся на уровне 400-500 тыс. евро. При этом инвестор оформляет ВНЖ Португалии и может жить здесь неограниченное количество времени, имея также ряд налоговых льгот, а через пять-шесть лет может претендовать на португальский паспорт.
Программы гражданства Мальты и Карибских стран дают возможность оформить паспорта ЕС для всей семьи. Сейчас Мальта – единственная программа в мире, которая дает возможность получить европейский паспорт, а Карибские программы дают преимущества путешествий в более чем 140 стран (однако проживать в Евросоюзе можно лишь несколько месяцев в году). Эти программы также привлекательны в связи с быстрой процедурой и низким входным порогов: в Карибских странах в среднем он составляет $200-250 тыс. в то время, как на Мальте – 750 тыс. евро, бОльшая часть из которых идут как дотации в государство. Но и паспорт этой страны является одним из самых сильных в мире.
Если до пандемии не более 25% инвесторов интересовались покупкой недвижимости с целью получения ВНЖ или гражданства (в основном на Кипре), то в 2021 году более 50% запросов наших клиентов направлены на поиск недвижимости с целью получения ВНЖ или гражданства Евросоюза. Таким образом, спрос увеличился более чем в два раза, и интерес продолжает расти.
Очередь за квартирами
Говоря об отложенном спросе на зарубежную недвижимость, никто не ожидал, что в действительности появятся очереди за квартирами и борьбу за новые объекты. Например, этой весной отмечалась ситуация, когда новый анонсированный проект в Дубае на Palm Jumeirah, состоящий из 100 лотов, был полностью распродан за одни сутки. Цены на недвижимость в этом городе остаются очень привлекательными – За $1 млн здесь можно купить 165 кв. м элитного жилья, в то время как в Монако – всего 15 кв. м, а в Майами – 85 кв. м. Привлекательная цена, удобные беспроцентные рассрочки и лояльная налоговая политика государства позволяют застройщикам поддерживать высокий уровень продаж в своих проектах. Кроме того, при покупке недвижимости в готовых объектах в Дубае от $270 тыс. можно оформить ВНЖ и получить большое количество налоговых льгот.
Отложенный спрос отмечается и на недвижимость Лондона, который традиционно входит в топ-5 самых востребованных направлений у миллионеров со всего мира. Город также занимает первые места в ряде опросов Knight Frank Wealth Report – например, в рейтинге инновационных городов и City Wealth Index (привлекательные города для жизни хайнетов). В 2021 году компании снова стали поступать запросы на элитные квартиры в центре Лондона (в районах Найтсбридж, Белгравия и др.), в бюджете от 5 млн фунтов, а также на особняки в пригородах. Девелоперы готовы обсуждать условия покупки и дисконты до 10-12%. Кроме того, они смогли успешно адаптироваться к закрытым границам и онлайн-продажам, и в новых проектах резервации активно проходят дистанционно. По прогнозам Knight Frank, к 2022 году цены на недвижимость Лондона вырастут на 3%.
Бизнес за рубежом
Один из самых важных критериев оздоровления и восстановления большинства зарубежных рынков в первом полугодии 2021 года – это постепенное возвращение инвестиционного спроса. Как правило, в кризисные периоды инвесторы занимают выжидательную позицию, не считая 5-10% самых смелых инвесторов, которые готовы быстро принимать решения онлайн или при появлении возможности приобрести дистресс-актив с большим дисконтом. Чаще же состоятельные покупатели расчетливы и консервативны, что подтверждает и статистика сделок Knight Frank Russia за 2020 год, где доля инвестиционных сделок составила не более 10%, а их основной объем – это сделки по ВНЖ и элитные виллы/апартаменты для себя. В 2021 году ситуация более позитивна – туризм стремительно возвращается в страны с открытыми границами, в мире идет вакцинация, качественных объектов для покупки под ВНЖ не хватает – отсюда возникает и инвестиционный спрос на девелоперские проекты и отели за рубежом. Сейчас компания получает запросы на участки с проектом, который можно в дальнейшем реализовать для клиентов по программам ВНЖ, например, в Греции. Так, объект, состоящий из шести-десяти квартир, может стоить $1,5-3 млн, а доходность за 15-18 месяцев будет составлять от 25%.
Также поступают запросы на отели в Европе в более крупных бюджетах (от $10 млн). Уже становится очевидным, что туризм будет только расти, однако найти объекты не так просто. Самые ликвидные варианты часто уходят с рынка в режиме зарытых продаж.
Что будет дальше?
Важно отметить, что количество ультрахайнетов во всем мире за 2020 год выросло на 2,4% (что даже больше, чем в 2019 году). В этот период у состоятельных людей были аккумулированы средства, которые так и не были инвестированы, и в связи со сложностями в авиасообщении и глобальной нестабильностью сформировался отложенный спрос на покупку зарубежной недвижимости, который сейчас начал довольно активно реализовываться. Желание обеспечить свободу передвижения и безопасность стимулируют спрос на программы ВНЖ и покупку элитного жилья за рубежом. Все обстоятельства складываются таким образом, что второе полугодие 2021 года обещает быть очень активным, и есть предпосылки полагать, что спрос на зарубежные объекты превысит даже докризисный период.
