Как в России начинают применять закон о комплексном развитии территорий
Комплексное развитие территорий, его механизмы, возможности и вопросы регулирования стали важными вопросами обсуждения VI ежегодного Форума РБК «Недвижимость в России». В этом году в России был принят закон о комплексном развитии территорий (КРТ), который ставит на поток развитие больших территорий. Законом предусматривается широкий спектр возможностей, в том числе с участием и поддержкой государства.
Крупные системные девелоперы проявляют к таким проектам большой интерес, хотя и говорят, что затраты на реализацию примерно на 20% выше, чем при точечной застройке в плотной городской среде, и добавляют: преимущества все равно перекрывают все издержки.
Идея комплексного развития территорий появилась и оформилась в закон не на пустом месте — в России уже существует несколько проектов-образцов, на примере которых можно проследить развитие подобных продуктов. Региональным примером с мировым именем является Иннополис в Татарстане. Город, появившийся на карте страны в 2012 году, расположен в 15 минутах езды от Казани и собрал все самые передовые разработки — по городу курсирует беспилотное такси, доставка еды осуществляется роботами, работают международные университеты. В создании города активное (в том числе финансовое) участие принимало государство. Городская среда Иннополиса сформирована по последним стандартам, и этот опыт перенимают татарстанские девелоперы.
Один из активных участников рынка, работающий с проектами комплексного развития территорий, — компания #Cуварстроит.
Коммерческий директор компании #Cуварстроит — лидера по объемам текущего строительства в Татарстане — Эльвира Галяутдинова, выступая на форуме, рассказала об опыте компании, 80% проектов которой подразумевает комплексное освоение территорий, где с нуля создается вся инфраструктура — дорожная сеть, инженерия, социальные объекты. «Казань двигается по пути присоединения и развития новых территорий, где активно применяются новые тенденции и практики», — отметила Эльвира Галяутдинова. В самом же городе, по словам эксперта, есть только три площадки под проекты КРТ, «которые на сегодня определены под развитие в рамках преобразования промзон».
Один из самых крупных проектов компании — «Лаишевский узел», где на 100 га будет построено около 1 млн квадратных метров жилья. Сегодня проект находится в активной стадии строительства и при его реализации применяются все новинки. Компания внимательно следит за всеми изменениями, происходящими в сфере строительства и развития территорий. «На сегодняшний день в рекомендательной форме действуют стандарты «Дом.РФ», разработанные вместе с КБ «Стрелка», — напомнила Эльвира Галяутдинова. В компании провели ревизию по предложенным критериям всех проектов, и оказалось, что один из проектов — «Август-Астры» — соответствует этим стандартам на 83% при среднем показателе 75% по России. «Анализируя проекты, мы смотрели, какие в рекомендуемых стандартах есть требования с точки зрения архитектуры, организации общественных территорий внутри дворов и за их пределами, какие рекомендованы планировки квартир, какова доля коммерческих помещений, предложенных стандартом. И на сегодняшний день во всех наших проектах мы внедряем эти изменения для того, чтобы повысить комфорт для будущих жителей», — отметила Эльвира Галяутдинова. Некоторые предложенные нормы, конечно, требуют корректировки для регионального применения. Например, положение о необходимости строительства 30% коммерческих площадей в проектах КРТ — их, по словам эксперта, довольно сложно реализовать. «Планируется, что уже в 2024 году эти стандарты, в некой модернизации, будут носить обязательный характер. Я считаю, что застройщики должны уже сейчас начинать их внедрять», — считает Эльвира Галяутдинова.
Если говорить в целом о том, как будут развиваться эти территории в ближайшие пять — десять лет, то, считает коммерческий директор #Cуварстроит, там должны внедряться все новинки — создаваться возможности для работы беспилотных такси, проектироваться смарт-парковки, использоваться энергоэффективные технологии. #Cуварстроит еще в 2017 году сдавал дома с солнечными батареями, что позволяет экономить около 20% на электроэнергии общебытовых нужд.
Поменяются формы пользования недвижимостью, считает Эльвира Галяутдинова — новые поколения, скорее всего, будут брать жилье в аренду, соответственно, появится класс инвесторов, которые станут более активно вкладываться в жилье, должны появиться новые финансовые инструменты, предусматривающие долгосрочные инвестиции.
При реализации проектов комплексного развития территорий пока остаются и другие вопросы, в том числе юридические, регулирующие взаимоотношения собственников, участников проекта и государства. По словам партнера юридической фирмы PlatformaLegal Влада Суркова, если по какой-то территории для целей КРТ в генплане города отсутствуют соответствующие режимы, эти решения будут приниматься административно местными или федеральными властями, и «нужно будет следить за тем, как это будет претворяться в судебную практику, потому что индивидуальные проекты диктуются потребностями места, времени и конкретных интересантов, но должны быть согласованы с общими нормами».