«Гарантию безопасности при покупке жилья не даст никто»
В 2020 году Росреестр зарегистрировал около 3,6 млн сделок на вторичном рынке недвижимости — в 80% случаев россияне решают жилищный вопрос за счет вторички. Любая недвижимость на вторичном рынке несет за собой историю, разобраться в которой бывает непросто. По этой причине на вторичном рынке покупка квартиры и риск всегда связаны. О том, на что обратить внимание при заключении сделки купли-продажи на рынке жилья и почему надо проверять психическое здоровье контрагента, рассказала директор юридической фирмы MDC Law Екатерина Курамышева.
— На что стоит в первую очередь обратить внимание при покупке жилья?
— Чтобы избежать такой крупной неприятности, как признание сделки недействительной, а также возможных финансовых потерь и долгих, изнурительных судебных разбирательств, еще до приобретения недвижимости покупатель должен быть уверен в ее юридической чистоте. Если вы покупаете дом, то первое, что вам следует проверить, — это все документы по земельному участку: межевание в реальных границах, назначение земель, разрешение на строительство дома и/или его реконструкцию. Если вы покупаете квартиру — затребуйте все правоустанавливающие документы на недвижимость, изучите, как приобреталась квартира прежним собственником. Особое внимание обратите на техпаспорт и перепланировку квартиры, если таковая была. Технические требования к существенным изменениям в квартире ужесточаются с каждым годом, и если вы приобретаете жилье, в котором перепланировка сделана с нарушениями, — это автоматически становится вашей проблемой.
— Какие опасности могут подстерегать покупателя в случае, если перепланировка не согласована? И какие последствия будут, если нет надлежащего разрешения на строительство или на реконструкцию?
— Могу привести пример из своей практики. Представьте такую ситуацию: вы купили квартиру в хорошем районе Москвы, близко к центру. Все прекрасно, большой и удобный жилой комплекс, приличные соседи, отличная квартира, сделка совершена с соблюдением всех требований закона, то есть документы абсолютно в порядке. Квартира куплена вами в уже построенном жилом комплексе, а не на стадии котлована. И вот однажды вы приходите домой, привычно достаете корреспонденцию из почтового ящика и видите, что вас вызывают в суд. Вы открываете письмо и узнаете, что иск к вам подал очень серьезный юридический игрок недвижимости столицы — один из департаментов столичного правительства. Это именно он, легко цитируя номера законов, требует, чтобы вы снесли вашу квартиру и вернули все в первоначальное состояние за свой счет.
Наши клиенты обратились к нам именно в такой сложной ситуации. Изучив документы, мы вместе с ними побывали на переговорах с застройщиком, у которого была куплена квартира. От государства добросовестные приобретатели квартиры получили все необходимые документы, которые закрепляют и гарантируют им право собственности на эту недвижимость. Но, как оказалось, не все так безоблачно в этой ситуации, со многим еще предстоит разобраться.
— Можно ли проверить квартиру или дом самостоятельно?
— Для проверки технического состояния дома или квартиры вам понадобится эксперт. Нужно проверить, соответствует ли постройка разрешению на строительство, каков план коммуникаций дома (свет, водоснабжение, канализация, газ) и как он выполнен: соответствует ли действительности и всем требованиям, которые существуют на данный момент. Аналогично по квартире — пригласите грамотного эксперта, пусть он оценит техническое состояние объекта недвижимости и сделает свое заключение.
Опять же могу привести пример из своей практики — предприниматель приобрел квартиру в дорогом жилом комплексе в ближнем Подмосковье, при строительстве ЖК использовались новейшие технологии и экоматериалы, проект комплекса был сделан архитектором с мировым именем. Но затем выяснилось, что в огромной квартире с прекрасным видом на лес и реку течет все, что только может течь: трубы, стояки, батареи. Дом построен в 2012 году, и при его строительстве было допущено много нарушений.
— На какие стороны в личности продавца покупателю нужно обратить внимание?
— В первую очередь нужно проверить продавца и его мужа/жену по всем доступным информационным базам: базы судебных решений, реестр Федресурса, где можно посмотреть информацию о предпринимательской деятельности продавца и его супруги (а), в том числе и о возможном банкротстве. На сайте ФССП посмотрите, какие есть задолженности и исполнительные производства, а также попросите продавца и его вторую половину предоставить кредитные истории. Более того, необходимо уточнить, как продавец стал собственником, прошло ли три года с этого момента, как оформлялась сделка — договор купли-продажи или договор дарения. Проверьте, не оспаривается ли этот договор.
— Какие факты из жизни продавца требуют особого внимания?
— Если квартира приобреталась в браке, а потом было его расторжение, то необходимо проверить, как поделено имущество, есть ли какое-то нотариально заверенное соглашение или решение суда. Если ничего этого нет, кроме полюбовного соглашения между бывшими супругами, то в таком случае необходимо обязательно перед сделкой получить согласие бывшей супруги, заверенное у нотариуса, что она не имеет претензий на эту недвижимость продавца. Еще один очень важный момент — проверьте состояние здоровья продавца и убедитесь в его дееспособности на момент заключения сделки. Для этого попросите предоставить справку от терапевта, где будет отражено, какие хронические заболевания есть у продавца.
Также аккуратно и деликатно следует запросить у продавца справку от психиатра и нарколога о том, что собственники не имеют заболеваний этого профиля, не состоят на учете в психоневрологическом диспансере. В российских судах наличие психиатрических заболеваний, о которых не знал покупатель на момент сделки, нередко становится основанием для отмены договора купли-продажи квартир или загородных домов.
— Все эти советы на первый взгляд кажутся чрезмерными. Были ли в вашей практике примеры, когда здоровье продавца повлияло на заключение сделки?
— Да, такой пример был: мужчина владел небольшой квартирой в Москве, вступил в брак с женщиной, у которой на момент заключения брака была дочь с ограничениями в физическом развитии. Новая семья стала жить вместе и спустя несколько лет мужчина подарил квартиру девочке. Через какое-то время мужчина ушел из семьи, а подаренную квартиру вскоре продали. Об этом стало известно родственникам мужчины, они убедили его подать исковое заявление в суд, что эта сделка была совершена незаконно, так как он состоит на учете в ПНД. Бывшая жена была изумлена случившимся: мужчина вел себя вполне адекватно, имел водительские права, разрешение на ношение оружие — эти документы невозможно получить легально в нашей стране, если есть определенный психиатрический диагноз. Но суд признал сделку незаконной, вернул мужчине его квартиру. Девушка, инвалид с детства, должна теперь вернуть несостоявшемуся новому собственнику его деньги за эту квартиру.
В своей юридической практике мы часто встречаемся с тем, что наши граждане почему-то избегают интересоваться у продавца его психическим здоровьем, хотя за рубежом это нормальная практика. Если вам при покупке недвижимости в силу вашего характера неловко спрашивать о психическом здоровье продавца, то вы можете совершить сделку через нотариуса. По закону нотариус сам в ходе оформления договора купли-продажи запрашивает всю информацию из госорганов, которая касается дееспособности продавца. Вам придется оплатить услуги нотариуса (в пределах 1,5% от суммы сделки), но такие расходы дают возможность совершить безопасный расчет за покупаемую вами недвижимость. Нотариус выступит для вас в роли «банковского аккредитива»: покупатель передаст деньги за недвижимость нотариусу, а продавец сможет их получить только после того, как сделка пройдет Росреестр и будет получено право собственности.
— Есть ли какие-то универсальные советы, которые вы могли быть бы дать участникам сделок на рынке купли-продажи жилья?
— При покупке квартиры или дома внимательно изучайте документы, привлекайте к этому юристов, исследуйте с привлечением эксперта техническое состояние объекта недвижимости и, самое важное, обратите пристальное внимание на личность того человека, у которого вы покупаете недвижимость. Это основа или базис любой безопасной сделки.
По данным наших коллег-юристов, от 6% до 10% сделок с недвижимостью оспариваются в судах. Цена сделок по продаже недвижимости обычно высока, и этот рынок привлекателен для мошенников. Абсолютную гарантию безопасности при покупке жилья, увы, вам не сможет дать никто, но снизить до минимума ваши риски как добропорядочного покупателя возможно. Если при покупке недвижимости вам не нужны никакие сюрпризы, то ваша задача сделать все, чтобы их избежать. Главное — если по объекту недвижимости у вас возникают сомнения или подозрения, проходите мимо, смотрите другие варианты и не стесняйтесь обращаться за помощью к специалистам.