Трансформация: как коммерческая недвижимость изменила тактику инвесторов

Трансформация взглядов более опытных частных инвесторов произошла уже сейчас в погоне за большей доходностью инвестиций. Инвестирование в жилье как самая распространенная тактика дала сбой и уже не принесет ожидаемого результата. Сегодня фокус профессиональных инвесторов сосредоточен на офисных или торговых помещениях для сохранения и приумножения своего капитала. Разберем предпосылки трансформации инвестиционных стратегий и возросшего интереса к сегменту коммерческой недвижимости.

Важным фактором для инвестора коммерческой недвижимости является отсутствие высокой конкуренции. Во-первых, за последние пять лет сформировался устойчивый дефицит качественного предложения. Во-вторых, осведомленность и опыт инвестирования в коммерческую недвижимость пока невысоки, что, в свою очередь, позволяет опытным рантье выбрать наиболее интересный объект, который будет востребован среди арендаторов.

Как выбрать ликвидный объект

Чтобы инвестиции окупились максимально быстро, следует изучить перспективы и надежность объекта. Для коммерции, безусловно, важен стабильный пешеходный трафик. Также важно грамотно оценить само помещение. В целом востребованность коммерческого помещения среди будущих арендаторов складывается из совокупности таких факторов, как назначение помещения, локация, функциональная планировка, окружение объекта и транспортная доступность, эффективность трафика. Именно эти критерии формируют арендную ставку и спрос на помещение.

Стратегии инвестирования

При правильной стратегии вложений средняя годовая доходность коммерческой недвижимости оценивается в 10–12%, что практически в два раза выше, чем доходность от инвестиций в жилье. Таким образом, именно коммерческая недвижимость призвана концентрировать на себе внимание опытных инвесторов за счет того, что она приносит больший доход и у нее меньший период окупаемости. А вот среди тех, кто инвестирует в жилую недвижимость, сформировалась высокая конкуренция за востребованный объект по привлекательной цене: большой объем нового предложения и низкие ставки по льготной ипотеке увеличили число сделок с жилой недвижимостью. Вследствие этого на рынок аренды ежегодно выходит новый объем предложения, что отрицательно сказывается на динамике ставок. Так, средний ценник на аренду жилья по стране сегодня на 15% ниже, чем годом ранее (по данным сервиса Сбербанка «ДомКлик»). Объясняется тенденция тем, что объем предложения на сегодняшний день превышает спрос. При этом, по оценкам экспертов, пик проблем всплывет через два-три года, когда на рынке окажется весь объем приобретенной по льготной ипотеке жилой недвижимости.

Важно отметить, что рынок коммерческой аренды традиционно считается более прозрачным и регламентированным в отличие от сдачи жилья. Более того, ремонтные работы проводит арендатор под себя и за свой счет, сам взаимодействует с управляющей компанией и платит им за коммуналку и эксплуатацию, то есть собственник не участвует в этих процессах. При этом доход формируется не только от сдачи в аренду, но и от роста цен в долгосрочной перспективе. Наиболее интересным для инвестора станет объект на стадии строительства: рост цены качественных коммерческих объектов за период строительного цикла объекта может достигать 45–50%. При этом важно оценить надежность девелопера и опыт реализации предыдущих проектов, чтобы избежать риска задержки сроков реализации объекта.

А среди причин значительного снижения доходности жилой недвижимости также стоит отметить переход застройщиков на проектное финансирование и реализацию квартир с использованием эскроу-счетов. Стоимость жилой недвижимости от момента старта продаж до ввода объекта в эксплуатацию в среднем показывает рост 20–25%.

Еще одним важным моментом является возможность заранее найти арендатора офисного или торгового помещения в строящемся объекте, что позволит минимизировать риск простоя помещения, когда объект будет готов. А найти арендаторов жилья в недостроенном доме, когда будущий арендатор не видит готовый выполненный ремонт, честно скажем, невозможно.

Входной бюджет

Что касается бюджетов покупки, то, имея в наличии 5–10 млн руб., можно рассматривать для инвестиций небольшие торговые помещения, клиентские офисы или ретейл. Спрос на такие объекты концентрируется в сбалансированных многофункциональных проектах в перспективной локации и с удачной транспортной доступностью.

Особого внимания заслуживают помещения под объекты инфраструктуры в составе бизнес-центров или жилых кварталов. Сегодня на первый план выходят локальные объекты инфраструктуры в шаговой доступности от офиса или дома. В современном обществе самым ценным остается время, и за ежедневными покупками уже нет желания куда-то ездить. Роль глобальных покупок, в свою очередь, берет на себя онлайн-шопинг. Зато спрос на покупку небольших торговых площадей остается стабильным в любом экономическом цикле, так как они наиболее доступны для инвестора и привлекательны в том числе для арендаторов.

С бюджетом от 12 млн руб. можно уже рассматривать офисное помещение «внарезку». Бюджет покупки здесь эквивалентен цене евродвушки (40–50 кв. м). Однако сдача в аренду такой квартиры ежемесячно будет приносить инвестору доход в размере 50–70 тыс. руб. в зависимости от качества ремонта. В то время как офисное помещение можно реализовать от 100–150 тыс. руб. в месяц.

Если говорить об инвестициях с большими бюджетами, стоит обратить внимание как на блоки «внарезку», так и на помещения больших площадей, если позволяет бюджет. Представительский этаж или офисный блок от 1 тыс. кв. м в качественном бизнес-центре сегодня считается наиболее востребованным форматом среди компаний-арендаторов, которые заботятся о своей репутации, и с наибольшей долей вероятности найдет арендатора на длительный срок.

Высокие ставки аренды и быстрая окупаемость (для рынка недвижимости), а также повышение инвестиционной грамотности в области коммерческих объектов продолжают смещать фокус инвесторов, в том числе с небольшим бюджетом, в сторону коммерческой недвижимости. Офисное или торговое помещение принесет не только большую доходность в процессе сдачи в аренду, но и гарантированно позволит получать пассивный доход на прозрачных условиях. Подтверждает тренд тактика опытных рантье: имея в своем инвестиционном портфеле как жилую недвижимость, так и коммерческую, профессиональный инвестор вновь сделает выбор в пользу коммерческого объекта для сохранения и приумножения своего капитала.

В эпоху глобальных перемен гибкость и исследование новых рынков становятся решающим фактором успеха. Не действуйте как все, и вы не только сохраните свои деньги и получите дополнительный рост, но и выиграете на уникальности объекта и надбавке за эксклюзивность.

От редакции: материалы статьи носят исключительно ознакомительный характер и не являются индивидуальными инвестиционными рекомендациями