Bluetooth-метки и доступ по лицу. Как меняются системы безопасности домов
Классические консьержи устарели. К такому выводу пришли все девелоперы, опрошенные «РБК-Недвижимостью». Жилые комплексы, которые строят в России прямо сейчас, все меньше ориентируются на человеческий фактор в плане поддержания безопасности. Тотальное видеонаблюдение, доступ по биометрическим данным и другие новации в сфере защиты пришли на смену методам прошлого века.
Как профессионалы оценивают безопасность
Единый ресурс застройщиков сравнивает и оценивает новостройки по всей стране. Безопасность — важный параметр, который формирует 9% от максимально возможной оценки ЖК. В общей сложности новостройка может набрать 15 баллов, если соответствует всем семи параметрам безопасности:
- двор без машин;
- огороженная территория;
- видеонаблюдение;
- централизованная охрана;
- централизованная служба консьержа;
- консьерж в каждом подъезде;
- вход в подъезд по смарт-картам.
Среди регионов, где ЕРЗ.РФ оценил не менее десяти жилых комплексов, лидерами по средней оценке безопасности стали Москва (7,8 балла), Санкт-Петербург (6,7 балла), Удмуртия (6 баллов), Свердловская (5,7 балла) и Новосибирская (5,5 балла) области. Среди регионов-аутсайдеров — Мордовия (0,4 балла), Смоленская (0,6 балла) и Саратовская (0,7 балла) области.
Среди застройщиков, у которых ЕРЗ.РФ оценил хотя бы три жилых комплекса, лидерами по средней оценке безопасности стали две компании из Свердловской области: «УГМК-Застройщик» и ДК «Первостроитель». Каждая из них набрала по 13 баллов. В числе лидеров также оказались СГ «Рисан» из Пензенской области с 12 баллами, пермская ГК ПМД с теми же 12 баллами и «Унистрой» из Татарстана с результатом в 11,7 балла.
Среди московских застройщиков лучшими стали «КРОСТ» и «Галс-Девелопмент», набравшие 11,3 и 11 баллов соответственно. В разработанной совместно с застройщиками новой методологии оценки ЖК ЕРЗ.РФ понизил значимость параметров обеспечения безопасности почти в два раза — до 4,8% от максимально возможной оценки.
Барьер первый: доступ к новостройке
Очевидный способ показать видимую безопасность жилого комплекса — огородить его забором. Такой подход применяют в России с 1990-х годов — но чем сильнее развивается рынок, тем меньше апологетов остается у заборного подхода.
«В России отношение к заборам неоднозначное, — признает директор департамента развития продукта группы компаний ФСК Петр Кирилловский. — Мы стараемся не огораживать по всему периметру весь ЖК, а создаем посадку домов таким образом, чтобы приватным оставался только двор. Также создаем нетиповые заборы по индивидуальному проекту, например из дерева или каких-то других дизайнерских материалов.
Девелопер «Брусника» отмечает, что отдает предпочтение кварталам переменной высотности и городским виллам — «в них соседи знают друг друга в лицо, поэтому чувствуют себя защищеннее, дома имеют преимущественно замкнутый контур, двор закрыт для въезда машин, в нем нет ни одного темного угла, подъезды сквозные, с прозрачными входами: со стороны улицы жителям видно, что происходит внутри».
«В некоторых проектах, где есть перепады высот, используем в качестве естественного ограждения стилобатную плиту, — объяснили в ФСК. — Таким приемом можно разделить внутреннее и внешнее пространство».
Рельеф помогает многим: зачастую достаточно укрепленного склона на границе жилого комплекса, чтобы обеспечить его неприступность с нужной стороны. Правда, со стороны пологого входа альтернативы забору не остается. «В черте города ограждение территории заборами остается обязательным, — убежден директор департамента разработки продукта Sminex Александр Лагутов. — Социальная структура мегаполисов разнородна, поэтому кусты в качестве ограждения подходят только для загородных поселков или небольших европейских городов».
Озеленение как альтернатива классическому забору действительно набирает популярность — и на загородном, и на городском рынке. Речь идет не только о жестких (а порой и колючих) кустах, но и о деревьях-крупномерах, которые своими стволами закрывают доступ к дому с необходимой стороны.
Консьерж или камеры: что выбирают покупатели
«Среди жителей наших проектов мы провели опрос на тему необходимости присутствия в доме консьержа, — рассказал Петр Кирилловский. — Мнение опрошенных в комфорт-классе оказалось противоречивым. С одной стороны, все хотят, чтоб в подъезде присутствовал консьерж, но не все хотят платить за тот уровень сервиса, который в результате им оказывается. В итоге в домах комфорт-класса часто люди голосуют против консьержей. Среди причин — низкая квалификация и уровень общения консьержа. Мы в своих новых проектах в домах класса комфорт+ решили не проектировать помещения для консьержа. Вместо этого намерены оборудовать зоны ресепшен, которые более эстетично выглядят и создают определенную атмосферу дружелюбия в доме. В домах комфорт-класса планируем устанавливать видеонаблюдение, а на месте помещения для консьержа — зоны отдыха с мягкой мебелью».
Помещения для консьержей все чаще пустуют в уже сданных и заселенных жилых комплексах. На смену людям приходят видеокамеры. К примеру, в Москве установленные видеокамеры подают видеосигнал на общие городские пульты, поэтому в московских проектах некоторые застройщики дублируют камеры, чтобы подача видеосигнала осуществлялась и на городской, и на девелоперский пульт управления. В Московской области такого требования нет.
«Брусника» тоже выбрала видеонаблюдение. На территории домов этой компании установлены камеры, фиксирующие все происходящее во дворе и за его пределами. Записи с них хранятся в течение одной — трех недель на сервере управляющей компании.
Строительная компания «Инград» разработала целую концепцию комфортной среды для детей под названием «Фабрика детства». Частью этой концепции стало и видеонаблюдение, позволяющее родителям смотреть за детьми, играющими во дворе, не выходя из квартиры.
«Вся территория дома — периметр, двор, парковка, подъезды — всегда под контролем камер наблюдения, — объяснил суть работы системы Александр Лагутов из Sminex. — Камеры расставлены так, чтобы просматривался каждый угол — этому уделяется особое внимание. У жильцов есть возможность подключиться к некоторым камерам и наблюдать, к примеру, за тем, как ребенок играет на детской площадке или за своим машино-местом на парковке».
Как сделать двор безопасным
Для безопасности и приватности внутридворового пространства девелоперы все чаще размещают дворы в своих жилых кварталах на общем стилобате, рассказала «РБК-Недвижимости» директор по маркетингу группы компаний «Инград» Анна Соколова. На таких стилобатах часто обустраивают единое придомовое пространство, которое состоит из нескольких функциональных зон: детские и спортивные площадки с зонированием по возрастам, места отдыха и прогулок, деревянные настилы, прогулочные аллеи.
Приятный бонус для застройщика в том, что так удается экономить место. Под двором на стилобате можно разместить технические помещения, разводку электросетей и подземную парковку.
Еще более важный момент для безопасности — двор без машин. «Эту концепцию девелоперы начали повсеместно использовать около десяти лет назад, — рассказала Анна Соколова. — Рынок позитивно воспринял этот подход, и комплексы, построенные по такому принципу, привлекали больший интерес потребителей.
Первоначально прерогативой этого новшества были новостройки высокого ценового диапазона, однако на сегодняшний день в силу растущей конкуренции между застройщиками во многих проектах комфорт-класса часто проектируется двор без машин. Основными плюсами такой концепции можно назвать безопасность, отсутствие загазованности и наличие территории для комфортного проведения свободного времени. Согласно исследованиям, в обычном дворе жители проводят около пяти минут в день, а в продуманном и организованном пространстве — в среднем до двух часов».
Отельные методы для жителей квартир
В домах бизнес-класса и элитных проектах люди видят необходимость в консьерже и готовы за него платить, признают девелоперы. Однако эти консьержи отличаются от тех, кто работает в массовом сегменте. «В таких домах уровень консьержей и уровень их зарплаты совершенно другой. И находятся они не в специальном закрытом помещении для консьержей, а в открытой зоне ресепшен», — описал различия Петр Кирилловский.
В результате зона лобби становится похожей на входную группу в отеле. Последние решения девелоперов премиум-сегмента усугубляют это сходство. «Во всех проектах Sminex заложен один принцип пересечения периметра дома гостями — это происходит только через службу охраны, — привел пример такого видения Александр Лагутов. — Посетителям сначала необходимо позвонить консьержу или на пост охраны. Сервисные службы получают одобрение жителя, и только потом гость может пройти.
Так между внешним миром и резидентами формируется буфер безопасности, который поддерживает их комфорт, приватность и спокойствие. При этом консьерж-служба в элитных домах — это, в первую очередь, сервис и комфорт жителей. Безопасность обеспечивают охрана, видеонаблюдение и другие технологии».
Девелоперы рассказали, как устроена защита от машин и посторонних людей в современных новостройках
Наконец, на передовой инноваций в жилищном строительстве находятся системы доступа — и просто на территорию жилого комплекса, и в дом, и даже на парковку. «В своих перспективных проектах мы прорабатываем вариант, чтобы автоматические двери срабатывали не по карте, а по Bluetooth-метке или распознаванию биометрических данных, — признались в ФСК. — По такому же принципу работают современные системы доступа на стоянку: камера распознает номера автомобиля».
Компания Sminex поставила на пешеходных и автомобильных маршрутах бесконтактные считыватели меток. «Это позволяет жильцам пересекать барьер безопасности максимально комфортно, не доставая ничего из кармана или сумки, — объяснил Александр Лагутов. — Мы понимаем, что будущее бесконтактного доступа за биометрическими технологиями наподобие Face ID. Находимся в поиске системы, которая подойдет под наши высокие требования — 100%-ная безопасность и мгновенное безошибочное считывание».
Девелопер «Брусника» в квартале «На Некрасова» в Екатеринбурге и в «Европейском квартале» в Тюмени проектирует два уровня автоматизации. Первый: управление инженерными сетями зданий — электрощитовыми, насосными, вентиляцией и пожарной сигнализацией. Многочисленные датчики будут следить за состоянием этих систем и передавать информацию на единый пульт управления домом. Если программа обнаружит проблему, диспетчеру управляющей компании придет уведомление и он сможет быстро среагировать на нештатную ситуацию.
Также умный дом будет отвечать за безопасность в квартирах. Система предупредит собственников о взломе и пожаре, а благодаря сервоприводам, перекрывающим воду, поможет предотвратить потоп. По данным исследования, проведенного метрологическим центром «Брусники», эти опции оказались приоритетными для большинства жителей. 82% опрошенных хотели бы, чтобы умный дом в первую очередь следил за протечками, наблюдал за происходящим во дворе и сигнализировал о пожаре.
Подобные технологии эволюционируют столь быстро, что в этом аспекте у девелоперов появляется реальный шанс выделиться на фоне конкурентов. Главное здесь — обеспечить незаметность в сочетании с эффективностью.