Недвижимость
Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
Офис по цене квартиры: как инвесторам выйти на доходность 10%
Новости компаний Деньги ,  
0 

Офис по цене квартиры: как инвесторам выйти на доходность 10%

Plaza Botanica. Визуализация ГК «Пионер»
Plaza Botanica. Визуализация ГК «Пионер»

Хранить деньги в валюте или в банках — значит ограничить себя в доходности. Играть на бирже и участвовать в ПИФах — рискованно. Купить московскую квартиру — надежно, но после бурного роста цен на жилье в 2020–2021 годах не для всех выгодно. Что остается? Рыночная конъюнктура подсказывает, что сейчас выгодно покупать офисы — в Москве их мало, а в будущем они будут все более востребованы. Порог входа в этот рынок для частных инвесторов — 7 млн руб. (сравнимо со стоимостью однокомнатной квартиры в новостройке комфорт-класса), а годовая доходность может достигать 10% годовых.

Как инвестировать в офисную недвижимость? В этой статье рассмотрим арендную модель — когда офисы покупаются для сдачи в аренду частными инвесторами (физлицами или ИП). Редакция попросила экспертов поделиться аналитикой, а также советами и рекомендациями по инвестициям в московские бизнес-центры.

Совет инвесторам: доходность в офисной недвижимости выше, чем в жилье

Дмитрий Клапша (JLL):

— Ставки аренды на офисы выше, чем у жилья, а сроки окупаемости вложений — короче. При правильной стратегии инвестирования доходность в этом сегменте составляет в среднем 10%. В жилье средний показатель — до 5%. Более того, стоимость жилья выросла в среднем на 30%, а стоимость офисных помещений пока нет.

Доходность в недвижимости может быть и выше, например — в складской и на высококонкурентном рынке столичного стрит-ретейла (от 10% до 12%). Но такие инвестиции не для всех (порог входа в ретейл — от 25 млн руб., и этим бизнесом придется заниматься в режиме 24/7).

Совет инвесторам: ретейлом придется заниматься профессионально

Наталья Никитина (Cushman & Wakefield):

— Покупка объектов стрит-ретейла может быть сопряжена с дополнительными временными и ресурсными затратами для инвестора в части контроля, управления и чувствительности арендаторов торгового сегмента второго эшелона к экономической конъюнктуре рынка.

Остаются офисы. Сейчас на этом рынке удачная конъюнктура.

Контекст: что происходит с офисами в Москве

Для сравнения: в Москве обеспеченность офисными площадями составляет 1,1 кв. м/чел., тогда как в Нью-Йорке — 2,24 кв. м/чел., в Лондоне — 4,2 кв. м/чел., в Париже — 4,42 кв. м/чел., рассказали в Colliers. То есть офисов мало.

При этом в нашей столице по-прежнему их не строят в больших объемах: в последнее время ввод не превышает 300–400 тыс. кв. м ежегодно. Для сравнения: в 2014 году в Москве построили 1,4 млн кв. м офисов, а в 2008-м — 1,8 млн кв. м. В 2021 году совокупный объем нового предложения на офисном рынке Москвы составит 529 тыс. кв. м, что в 2,4 раза выше показателя предыдущего года и станет максимальным показателем за последние шесть лет. Уже введено более половины от ожидаемого объема 2021 года, в то же время большая часть зданий построена под конкретного клиента и не попадает на рынок спекулятивной аренды, рассказали в JLL.

Из крупных девелоперов инвестиционное предложение по продаже офисов для последующей сдачи в аренду, например, в ГК «Пионер» (в портфеле этой компании около ¼ проектов приходится на коммерческую недвижимость). Один из последних БЦ, стартовавший в марте 2021 года, — Plaza Botanica у станции метро «Ботанический сад».

Plaza Botanica. Визуализация ГК «Пионер»
Plaza Botanica. Визуализация ГК «Пионер»
Plaza Botanica. Визуализация ГК «Пионер»
Plaza Botanica. Визуализация ГК «Пионер»
Plaza Botanica. Визуализация ГК «Пионер»
Plaza Botanica. Визуализация ГК «Пионер»
Plaza Botanica. Визуализация ГК «Пионер»
Plaza Botanica. Визуализация ГК «Пионер»
Plaza Botanica. Визуализация ГК «Пионер»

Инвестиционный спрос на покупку офисов

В брокерских, управляющих и девелоперских компаниях ощущается уверенный рост запросов от частных инвесторов на покупку офисов, рассказали опрошенные РБК эксперты.

«Только в течение первого месяца реализации БЦ Plaza Botanica в нем было продано 18 офисных лотов. Из них 14 приобретены инвесторами, а не конечными пользователями», — рассказал спикер ГК «Пионер»

Целей у офисных инвесторов несколько: 1) краткосрочная (купил дешевле — продал дороже) и 2) долгосрочная, когда речь идет о приобретении недвижимости для дальнейшей сдачи в аренду. По расчетам опрошенных РБК аналитиков, доходность владельцев офисов от сдачи в аренду может достигать 10%. Сдавать офисы в аренду можно 1) самостоятельно, 2) через брокерские компании либо 3) через управляющее компании (УК), если помещение расположено в бизнес-центре. Такая УК может оказывать услуги по сдаче офисов в аренду, контролю за соблюдением условий договора, эксплуатации помещений и т. д. Стоит также отметить, что арендатор офисной недвижимости обычно стабильнее и надежнее арендаторов жилых или торговых объектов.

Совет инвесторам: не гонитесь за большими площадями

Александр Пятин (CBRE):

— Спрос на покупку маленьких офисов остается стабильным в любом экономическом цикле. Именно поэтому офисы небольшой площади — относительно стабильный инструмент для инвестирования.

Ирина Артемова (Knight Frank):

— Самыми популярными [у частных инвесторов] остаются небольшие офисы (от 50 до 150 кв. м), ведь они наиболее доступны и привлекательны, в том числе для арендаторов (например, стартапов и небольших компаний — этот рынок постоянно в движении). При этом показатель доходности не будет сильно различаться в случае небольших офисов площадью 70–150 кв. м и, допустим, 350 кв. м. Однако у помещений более крупного размера доходность, как правило, ниже, поскольку сложнее найти арендаторов, к тому же они зачастую заинтересованы в получении скидки.

Не все бизнес-центры готовы работать с «мелкой нарезкой» офисов — девелоперам выгоднее продавать большими лотами и для больших компаний-арендаторов.

В ГК «Пионер», напротив, считают это направление одним из ключевых в развитии компании. В БЦ Plaza Botanica, например, минимальная площадь офисного блока, доступного для покупки частными инвесторами, — 33,1 кв. м. Стартовая цена за подобное помещение — 7,1 млн руб., или 197,5 тыс. руб. за 1 кв. м. Офис такого размера инвестор может сдать индивидуальному предпринимателю или небольшой компании из пяти — семи сотрудников. Также высоким спросом в БЦ Plaza Botanica пользуются лоты площадью 50–60 кв. м, стоимость которых составляет 12–15 млн руб. (к слову, это сравнимо со стоимостью двухкомнатной квартиры в московской новостройке комфорт-класса).

Совет инвесторам: вкладывайте в проекты рядом с крупными ТПУ

Наталья Никитина (Cushman & Wakefield):

— Инвестиционный интерес представляют современные качественные здания класса А, в которые целесообразно вкладывать средства для последующего использования под собственные цели или сдачи в аренду. Сегодня рынок не демонстрирует много примеров подобных офисов. При этом спрос на качественные офисные помещения стабильно высокий, так как исторически в БЦ класса А редко можно встретить офисы небольшого формата (от 120 до 350 кв. м), которые предлагались бы в аренду и пользовались спросом среди арендаторов.

Дмитрий Клапша (JLL):

— Если говорить о локациях, то перспективными будут вложения в качественные объекты, расположенные рядом с крупными ТПУ и новыми станциями метро. В этом случае растут пешеходный трафик, арендная ставка, а значит, и стоимость офисных помещений.

Для справки: БЦ Plaza Botanica — 19-этажная офисная башня, которая возводится в составе комплекса с апарт-отелем YE`S и торгово-развлекательного центра Botanica Mall. БЦ Plaza Botanica совмещен подземным переходом (шаговая доступность — одна минута) со станцией метро «Ботанический сад» и МЦК «Ботаническая» (25 минут до делового центра).

***

Материалы статьи носят исключительно ознакомительный характер и не являются индивидуальными инвестиционными рекомендациями

Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Как выбрать отпариватель: основные параметры, функции и возможностиДом, 08 дек, 11:22
Как красиво повесить шторы: идеи для разных комнат и крепленийДом, 08 дек, 09:08
Как выбрать мультиварку: 10 опций, на которые стоит обратить вниманиеДом, 07 дек, 12:44
Где можно и где нельзя запускать салют или фейерверк и есть ли штрафыГород, 07 дек, 09:29
Спрос на новостройки Москвы в ноябре резко выросЖилье, 06 дек, 20:00
Спрос на новостройки Москвы и Подмосковья резко упал за годЖилье, 06 дек, 18:05
«Домклик» оценил, как изменилась востребованность льготной ипотекиДеньги, 06 дек, 15:41
Как выбрать пылесос: 10 характеристик и советы экспертовДом, 06 дек, 14:45
В Баку пройдет международный саммит недвижимости «Движение»Новости компаний, 06 дек, 14:24
В Госдуму внесли законопроект о подземных гаражахГород, 06 дек, 13:23
ЦБ улучшил прогноз ожидаемого роста рынка ипотеки в 2024 годуДеньги, 06 дек, 12:55
Что нельзя делать в многоквартирном доме: шум, мусор и огоньЖилье, 06 дек, 11:51
Каким будет Дом с атлантами после реставрацииГород, 06 дек, 11:48
«Домклик» оценил, как изменился спрос на жилье во втором полугодииЖилье, 06 дек, 10:28
Главное Лента