Ипотека на коттеджи: как власть, банки и бизнес будут развивать ИЖС
Российский рынок жилой недвижимости — одна из самых динамично развивающихся отраслей экономики. Прошлый год стал для отрасли удачным: ввод жилья превысил базу 2019 года, спрос поддержала программа льготной ипотеки. Сегодня трансформация российского рынка жилой недвижимости продолжается. Для реализации стратегических целей, главная из которых — достичь к 2030 году ввода жилой недвижимости в 120 млн кв. м в год, нужны кардинальные изменения. Этой теме была посвящена ежегодная конференция «СберПро» для девелоперов «Время изменений: disrupt'ы отрасли. Открытый диалог участников». В центре внимания строительной отрасли в этом году — развитие ИЖС, инфраструктуры, влияние льготной ипотеки на рынок и финансирование жилищного строительства.
Триггером обсуждения стало послание президента России к Федеральному собранию, в котором было обозначено новое направление развития рынка жилья — индивидуальное жилое строительство (ИЖС). Его массовое развитие становится возможным с использованием тех механизмов, которые прошли обкатку в индустриальном многоквартирном домостроении.
Развитие ИЖС идет в рамках утвержденной дорожной карты по стимулированию частного домостроения.
Как отметили участники конференции, 40–45% вводимого жилья строится гражданами самостоятельно, и эту ситуацию нужно изменить.
Модератор первой сессии, вице-президент — директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка Сергей Бессонов акцентировал внимание на том, что для достижения показателей национальной цели к 2030 году не менее 50 млн кв. м должно приходиться на ИЖС. Причем результаты 2019–2020 годов показывают, что по линии ИЖС вводится около 38 млн кв. м в год. Но, добавил Сергей Бессонов, часть из этого — так называемая дачная амнистия.
По мнению заместителя председателя правления Сбербанка Анатолия Попова, чтобы изменить ситуацию, механизмы 214-ФЗ должны быть распространены на индивидуальное жилищное строительство. Также для объектов ИЖС нужно подведение необходимой инфраструктуры: дорожной, энергетической, социально-инженерной. И для этого также необходимо разработать поддерживаемые механизмы. Следующим шагом для развития ИЖС может стать субсидирование ставки по ипотеке для продвижения в регионах. По словам Анатолия Попова, «Сбер» активно работает над развитием данного направления, предлагая переходить от парадигмы стихийного строительства отдельных домов к строительству поселков профессиональными девелоперами. Эти поселки должны обладать транспортной доступностью и единым архитектурным решением, включать все инженерные коммуникации и необходимую социальную инфраструктуру, иметь управляющую компанию для обслуживания поселка.
Замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин отметил, что проблемой для получения кредита под ИЖС является отсутствие предмета залога на этапе стройки, из-за чего банк не может выдать ипотечный кредит. По словам замминистра, до конца года будет принят закон, который устранит эту проблему и позволит распространить эскроу-счета на ИЖС. Это сделает для банков более привлекательным финансирование девелоперов, занимающихся ИЖС, а также даст возможность выдавать на покупку в таких поселках ипотеку на условиях, сравнимых с ипотекой на жилье в многоквартирных домах.
«Мы сделаем регулирование в части предмета залога, мы сделаем регулирование в части стандартов освоения территорий и мы сделаем регулирование в части эксплуатации и содержания будущих таких поселков. Это позволит выдавать в том числе льготную ипотеку по всем программам под ИЖС на этапе стройки, что позволит банкам сформировать понятный прозрачный ликвидный залог. В результате это позволит увеличить в стране объем строительства индивидуальных жилых домов», — отметил Никита Стасишин.
Также замминистра напомнил, что совместно с единым институтом развития «Дом.РФ» и производственными компаниями, которые занимаются индустриальным строительством, запущен конкурс, в рамках которого будут созданы типовые проекты индивидуальных жилых домов из разных материалов и по разным технологиям, с прохождением госэкспертизы, с четким пониманием стоимости и сроков строительства. Цель конкурса — создать библиотеку проектов, понятных банкам для выдачи ипотечного кредита. Если речь идет о централизованной застройке, то компания-застройщик, взяв за основу типовые проекты, получает проектное финансирование, а человек — готовый дом в течение года. Для таких площадок, по словам Никиты Стасишина, должен быть обеспечен опережающий темп подведения сетей, дорог, строиться социальная инфраструктура. Никита Стасишин отметил, что с регионами сейчас отрабатываются конкретные площадки и «инфраструктурное меню».
Один из лидеров по вводу ИЖС — Липецкая область.
Как напомнил Сергей Бессонов, в Липецкой области более 85% ввода — индивидуальное жилье, и традиционно это площадка, где пилотируются и развиваются новые технологии. Пилотная сделка, реализованная Сбербанком, была заключена в Липецкой области — Сбербанк предоставил застройщику «Ремстройсервис Романово» финансирование в размере 500 млн руб. сроком на три года для строительства ЖК Romanovo City, и этот проект уже реализуется с подходами, аналогичными 214-ФЗ, и с использованием счетов эскроу.
Однако, считает губернатор Липецкой области Игорь Артамонов, это хороший, но единичный пример, «все же остальное — а это более миллиона квадратных метров — частники». «Мы забыли про неорганизованных строителей, которых не прокредитовать, как не прокредитовать бригады строителей, работающих неофициально. Для нас это является самой главной проблемой, и нам, возможно, нужно делать с федеральной властью пилот для таких строек», — сказал Игорь Артамонов. По словам губернатора, организованный поселок с подведенной инфраструктурой — это хорошая форма, но нечасто используемая. «Такими поселками можно охватить 15–20% потенциального рынка, и хотелось бы подумать, как включить в регулируемый пласт именно частников», — отметил губернатор.
Возвращаясь к организованному строительству, Игорь Артамонов обратился к Никите Стасишину с еще одним нерешенным вопросом: механизм выдачи низкомаржинальных кредитов рассчитывается в соответствии с уровнем доходов населения. Липецкая область не попадает в эту программу. Игорь Артамонов считает разумным признать ИЖС низкомаржинальным вне зависимости от региона и таким образом стимулировать компании, которые думают заходить на участки, а также просить у Минстроя подведение инфраструктуры.
Не до конца проработан и вопрос выдачи ипотечных кредитов. Генеральный директор компании «Корнер» Артем Корнилов напомнил, что 90% клиентов компании покупают дома либо с помощью программы рассрочки, которую компания сделала самостоятельно, либо с помощью ипотечной программы, которую предлагает банк-партнер, создавший программу, позволяющую закрыть риски банка за счет других инструментов и выдавать ипотеку под 7,5%.
«Дом.РФ» совместно с Минстроем России и Минцифрой ведет работу по цифровизации ИЖС. Планируется, что результатом станет разработка суперсервиса, который позволит клиентам в онлайн-режиме выбирать типовые проекты домов с готовой документацией, строительную компанию для реализации проекта и банк для получения ипотеки.
«Важно, чтобы услуги, которые граждане получают в части выбора проектов, в части разрешительных документов можно было получить онлайн. Участники рынка тоже должны иметь возможность работать в рамках цифровых сервисов», — считает заместитель генерального директора «Дом.РФ» Артем Федорко.
Управляющий партнер KASKAD Family Борис Цыркин отметил, что требования людей к жилью за последние десятилетия сильно изменились. По его словам, сейчас важно создание инфраструктурных центров, качественного образа жизни, включая инженерную и социальную инфраструктуру, для того чтобы продукт был ликвидным и востребованным покупателем.
Главным сдерживающим фактором развития ИЖС Борис Цыркин назвал постоянно меняющиеся нормативные требования. По его словам, для развития отрасли необходимы единые стандарты и доступные ипотечные продукты. Эксперт подчеркнул, что последние 20 лет рынок ИЖС находился в кризисе, и для кардинального изменения ситуации в отрасли необходимо разработать стандарты ИЖС, распространить элементы 214-ФЗ на ИЖС, убрать дискриминационный характер предоставления услуг и уравнять условия по ипотечным кредитам к квартирному сектору.
Относительно многоквартирного домостроения на конференции было отмечено, что важными механизмами поддержки отрасли являются финансирование застройщиков и ипотечное кредитование. Лидирующую позицию здесь занимает Сбербанк.
Анатолий Попов подчеркнул, что за прошедшие два года кредитный портфель «Сбера» в жилой недвижимости ежегодно удваивался и преодолел рубеж в 1 трлн руб. В банк поступило на 20% проектов больше, чем за сопоставимый период прошлого года, и на 40% проектов больше было одобрено. При этом на проекты с применением счетов эскроу приходится около 80% кредитного портфеля девелоперов жилья — это говорит о том, что переход на новую модель финансирования, начатый в 2018 году, прошел успешно. На четверть увеличилась скорость строительства: застройщики, имея устойчивую финансовую помощь от банка, своевременно вводят квадратные метры, дисциплинированно проходят все этапы строительства, что привело еще к одному достижению — отсутствию в кредитном портфеле Сбербанка проблемных проектов, а значит, вопрос с обманутыми дольщиками в целом решен, проекты становятся более эффективными — и это делает отрасль жилищного строительства еще более привлекательной.
Положительно сказалась на работе отрасли и поддержка низкомаржинальных проектов, которые были запущены в 49 субъектах. «Сбер» уже заключил сделку по финансированию первого проекта в городе Энгельсе на 400 млн руб. «Мы считаем, что это очень правильная и своевременная мера, такие меры надо поддерживать и расширять. Не везде квадратные метры дают такую рентабельность застройщику, как в крупных городах. Очевидно, надо поддержать застройщиков в средних и небольших городах. И предложенный механизм очень эффективен», — считает Анатолий Попов. Реализация мер господдержки по субсидированию низкомаржинальных проектов является приоритетом Сбербанка, отметил Анатолий Попов. Сейчас на «Сбер» выделена почти половина всего лимита на субсидии — это более 3 млрд руб. Банк рассматривает около 80 проектов, и ожидается, что не менее половины из них попадут в программу.
Сбербанк активно работает над возможностью онлайн-кредитования застройщиков, включая и вопрос принятия решения. Кроме того, банк готов предложить застройщикам не только помощь в финансировании, но и помощь в правильной организации процессов продаж.
Зампред правления Сбербанка Кирилл Царев также напомнил, что 2020 год был рекордным для рынка ипотеки, на что повлияли несколько факторов. К августу средняя ставка составила исторический минимум — 7,28%. В Сбербанке было выдано за прошлый год 914 тыс. кредитов на 2,1 трлн руб. То есть на 62% больше, чем в 2019 году.
Важным disrupt’ом стала господдержка — субсидирование процентной ставки по ипотеке, которое должно завершиться 1 июля. Вопрос, как отмена льготной ипотеки повлияет на рынок, стал одним из самых дискуссионных.
К началу года россияне заключили более 370 тыс. сделок по этой программе. «Сбер» выдал льготной ипотеки более чем на 630 млрд руб., что позитивно сказывается на запуске и реализации новых проектов.
В целом по рынку в прошлом году число сделок по покупке жилья увеличилось на 25% по сравнению в 2019-м, при этом растет средняя стоимость квадратного метра, что беспокоит Центробанк. «Льготная ипотека оказала большое влияние на рынок — застройщики увеличили объемы продаж. Для банков тоже очень привлекательно — их портфели выросли больше, чем в 2019 году. При этом сам субсидированный продукт за счет передачи процентного риска на бюджет позволил банкам снижать ставки больше, чем сам процент субсидии», — рассказал замдиректора департамента обеспечения банковского надзора Банка России Руслан Булатов. Но эффект, по его словам, был краткосрочным — рост цен во второй половине года нивелировал всю доступность жилья. «По сути, мы разогрели рынок, временно поддержали отрасль. Сегодня мы как Банк России считаем, что все льготные программы должны иметь адресный характер и не такой масштабный», — отметил представитель ЦБ.
Вице-президент ГК «Гранель» Дмитрий Адушев считает обеспокоенность ЦБ понятной. Регулятор следит за соблюдением рыночных механизмов, чтобы сохранять макроэкономические показатели стабильными. Меры по субсидированию воспринимаются как нарушение принципов, принятых ЦБ. «Однако экономике нужно оправиться после пандемии, — отметил Дмитрий Адушев. — Еще слишком рано говорить о полноценной деятельности многих бизнесов. Необходима активная помощь государства, в том числе и строительной отрасли. От нее во многом зависит восстановление экономики. Поэтому продлевать программу в том или ином виде нужно, возможно, в тех регионах, где спрос еще недостаточный».
Старший вице-президент Сбербанка Джангир Джангиров отметил стрессоустойчивость кредитного портфеля и застройщиков, и дольщиков.
«И в портфеле застройщиков, и в ипотечном портфеле риски приемлемые, портфели ведут себя лучше, чем мы ожидали. Выходы в просрочку по ипотеке вообще вернулись на минимальные уровни, наблюдаемые в 2019 году», — говорит Джангиров. Сбербанк в прошлом году выдал большой объем кредитов застройщикам, сделал крупную ставку на эту отрасль. «Когда мы их выдавали, то, как и весь рынок, смотрели на показатель LLCR — какой денежный поток будет создан проектом по сравнению с тем, сколько заемщик должен вернуть банку. Результат лучше ожидаемого: цены продаж в среднем выше, чем предполагалось по нашим моделям, и скорость продаж тоже выше, — говорит Джангиров, — Что касается стрессоустойчивости портфеля, то здесь фактор возможного падения цен имеет большее значение, чем для ипотеки».
Вице-президент, директор дивизиона «ДомКлик» Николай Васев добавил, что госпрограмма поддержала спрос, но говорить, что за счет роста цен объем сделок снизился, некорректно: до пандемии Сбербанк ежедневно проводил около 2,5 тыс. сделок, сейчас — 4,5–5 тыс. сделок в день. Спрос стабильно держится на том уровне, до которого он добрался в августе прошлого года. Есть и еще один положительный момент — со снижением ставок растет продолжительность периода, в течение которого заемщик выплачивает кредит. А это более здоровая ситуация как для него, так и для экономики в целом.
Девелоперы к судьбе льготной программы относятся философски. Дмитрий Адушев объясняет, что за счет льготной ипотеки компания получила гарантированные продажи, как следствие — наполнение счетов эскроу и снижение затрат на обслуживание кредита, а значит, для банка проекты девелопера стали более надежными. «Сейчас мы наблюдаем временную стабилизацию спроса — покупатели ждут решения, продлят ли льготную ипотеку. Если продления не будет, в компании ждут всплеска продаж в течение месяца до завершения программы, потом прогнозируется провал, за которым последует стабилизация объемов продаж и коррекция по ценам».
О том, какое решение будет принято, рынок узнает в ближайшее время, а о последствиях решения можно будет узнать на следующих конференциях «СберПро».