Недвижимость
Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
Бизнес начал покупать офисы в технопарках рядом с производством. Зачем?
Новости компаний Деньги ,  
0 

Бизнес начал покупать офисы в технопарках рядом с производством. Зачем?

В Россию пришел западный тренд на размещение офисов и индустриальных мощностей в одном квартале
Фото: KR Properties
Фото: KR Properties

На рынке коммерческой недвижимости в Москве возник новый тренд. Бизнес начал обустраивать офисы рядом с индустриальными объектами — в технопарках. Об этом «РБК-Недвижимости» рассказали в компании KR Properties, которая возводит офисы и элитную недвижимость в Москве. Как оказалось, тенденция пришла в Россию из Европы, где технопарки получили импульс к развитию пять — десять лет назад.

Как устроен кампус для бизнеса

Технопарк — это своего рода кампус для бизнеса. Классический университетский кампус объединяет в себе все, что нужно студенту и преподавателю: учебные классы, лаборатории, спортивные площадки, библиотеку, стадион и несколько корпусов общежитий. В той же логике «все в одном месте» действуют и промышленные кампусы — технопарки. Здесь на одной территории соседствуют производственные мощности разных компаний, их офисы, а также склады и выставочные помещения.

Резиденты технопарков получают выгоду от такого соседства. К примеру, в одном кластере могут работать компании из одной сферы, но с разной специализацией. Например, изготовители десятка типов автомобильных запчастей — от шин до свечей зажигания. Тогда работающий в технопарке бизнес может быть одновременно поставщиком для одной компании и клиентом для другой. А все вместе они могут отправлять свою продукцию единому заказчику — крупному автопроизводителю. Здесь пригодятся склады и близость к железной дороге.

Вид на территорию технопарка Pererva в Марьине
Вид на территорию технопарка Pererva в Марьине

Подобная схема работает для малого и среднего бизнеса. Крупная компания в состоянии построить себе отдельный завод и не зависеть от соседей — но для игроков с менее масштабным бизнесом такое соседство может быть жизненно необходимо. Важность кооперации выросла, так как глобальное разделение труда привело к появлению узкоспециализированных фирм, которые сильно зависят от контрагентов. А бум интернет-торговли позволил вырасти нишевому бизнесу, которому особенно удобно работать в технопарках.

Международные консультанты из CBRE наблюдали взлет и падение технопарков в странах Европы в конце XX века — и теперь констатируют эру нового расцвета. Согласно прогнозу CBRE, рост этого сегмента продолжится по крайней мере до 2040 года. Причины — застроенность центральных районов в мировых мегаполисах, высокая стоимость земли в престижных районах и необходимость бизнеса размещать офисы и производство в одном и том же месте.

Что в Москве

На протяжении последних 30 лет Москва ускоренными темпами превращалась из производственной площадки в город для людей. Для улучшения экологической обстановки фабрики и цеха выносили за пределы города. А «ржавый» пояс из устаревших заводских комплексов изменили до неузнаваемости: начавшаяся джентрификация преобразила целые районы. На смену типовым бетонным цехам пришли скверы, жилые кварталы, спортивные площадки и благоустроенные набережные.

При этом бизнес столкнулся с кадровой проблемой: чем дальше от Москвы — тем сложнее находить квалифицированную рабочую силу. Оптимальным вариантом для бизнеса оставалась Москва, вот только подходящей недвижимости очевидно не хватало. Лишь в последние пять — десять лет застройщики взялись за освоение заброшенных промзон — и вместо жилья начали строить на них гибриды офисов и заводов. Технопарки.

Корпус в технопарке Pererva
Корпус в технопарке Pererva

Одной из первых развивать технопарки формата light industrial в Москве начала компания KR Properties. Яркий пример — технопарк Pererva в Марьине на юго-востоке столицы. Место для этого технопарка выбрано, словно по учебнику для строителей. Европейские и американские эксперты в один голос рекомендуют возводить технопарки там, где созданы все условия для транспортировки товаров и легкого доступа сотрудников. В этом плане Pererva оказалась образцом: квартал находится в пешей доступности от станций метро «Марьино» и «Братиславская», а также станции МЦД «Перерва».

Такое расположение делает Pererva одинаково удобным как для офисных сотрудников, у которых будет возможность приехать сюда на метро из любой точки Москвы, так и для рабочего персонала, который сможет добираться на поезде МЦД. При этом близлежащие магистрали выполняют логистическую функцию, позволяя легко развозить продукцию по Москве и столь же легко получать сырье от поставщиков.

Проверить, действительно ли такой формат нужен бизнесу, можно по темпам реальных продаж — или их отсутствию. В случае с Pererva вся первая очередь строительства уже распродана. Здесь в готовых зданиях буквально не осталось свободных квадратных метров. Среди резидентов — производитель межкомнатных дверей, разработчик реагентов для лабораторной диагностики, поставщик вакцин и иммуноглобулинов, студия звукозаписи, изготовитель вывесок, автосервис и даже китайская компания, которая шьет маски и перчатки.

Часть из этих компаний ограничилась производственной площадкой — но многие воспользовались преимуществом технопарка и купили полный комплект: производственная зона плюс офис. Целый блок на несколько тысяч квадратных метров ушел под текстильное производство, которое смогло объединить весь бизнес в одном месте. Компания давно хотела совместить все функции: вернуть швейную фабрику в Москву и не отрывать от нее бухгалтерию и управляющий состав, который теперь может контролировать все процессы из того же технопарка.

Фотогалерея: варианты размещения бизнеса

Швейная мастерская. Визуализация KR Properties
Автомастерская. Визуализация KR Properties
Швейная мастерская. Визуализация KR Properties
Автомастерская. Визуализация KR Properties
Швейная мастерская. Визуализация KR Properties
Автомастерская. Визуализация KR Properties

Медицинский бизнес — не менее важный резидент технопарков. Не секрет, что анализы делают в государственных и частных поликлиниках по всей Москве и для обработки результатов никто не хочет уезжать в другой регион. Значит, разместить производство реагентов для таких анализов в столице — логичное решение. Ну а совмещение фабрики с юридическим департаментом и отделом продаж — прямая необходимость, если компания хочет стабильно получать заказы от московских клиентов.

Почему востребованы офисы в технопарках

Интересная особенность нынешнего витка популярности технопарков — самодостаточный спрос на офисы в подобных объектах. Казалось бы, офисы в таких местах должны привлекать только тех, кто что-то производит в соседнем здании. Реальность оказывается иной: в офисах технопарков начинает обустраиваться сторонний бизнес.

Первая причина: близость к клиенту. По словам принципала фонда венчурных инвестиций Fort Ross Дениса Ефремова, b2b-направление оказалось одним из наиболее быстро растущих секторов новой экономики. Сейчас b2b-стартапы привлекают большое финансирование и интенсивно развиваются. А где проще найти клиентов для b2b-ориентированного бизнеса, как не в технопарке, который целиком «населен» потенциальными клиентами? Налицо синергия от расположения компании рядом с потенциальными клиентами.

По той же схеме работает логика «зарабатывайте на старателях». Широко известен феномен «золотой лихорадки» начала XX века. В тот момент на Аляску устремились тысячи старателей, рассчитывавших разбогатеть благодаря золоту на Клондайке. На практике оказалось, что больше всех разбогатели не сами старатели, а те, кто продавал им снаряжение, а также содержал для них кабаки и гостиницы.

В технопарках можно воспользоваться той же логикой. Зачем вкладываться в производство, когда можно просто открыть столовую для рабочих технопарка и каждый день получать с этого доход? Всевозможные услуги — от магазинов для парикмахерских — востребованы там, где есть постоянный поток клиентов. Сотрудники технопарков создают именно такой поток.

Фотогалерея: Строительная готовность технопарка Pererva

Фото: KR Properties
Фото: KR Properties
Фото: KR Properties
Фото: KR Properties
Фото: KR Properties
Фото: KR Properties
Фото: KR Properties
Фото: KR Properties
Фото: KR Properties
Фото: KR Properties
Фото: KR Properties
Фото: KR Properties

Следующая причина — цена. В Европе, Азии и США бизнес выбирает офисы в технопарках благодаря меньшей стоимости в сравнении с небоскребами центральных районов. Бонусное преимущество: возможность обустроить офис по своему вкусу. Зачастую в зданиях в центре действуют довольно жесткие ограничения на возможные перепланировки, в то время как офисы в технопарках максимально адаптированы под нужды бизнеса.

Наконец, в значительной части технопарков коммунальные услуги оказываются дешевле, чем в других местах, — за счет избыточных мощностей по электроэнергии и водоснабжению для нужд соседнего производства. Те, кто хоть раз занимал офис в старом здании, наверняка оценят такую «избыточность» коммунальной инфраструктуры.

В результате складывается ситуация, при которой бизнес-модель Pererva стали копировать другие девелоперы. Сейчас по всей Москве начали строить технопарки, которые органично соединяют производственную и офисную составляющие. Правда, не у всех будет столь же удачное расположение на стыке автомобильных дорог, метро и МЦД.

Тем временем Pererva получила разрешение на ввод в эксплуатацию, и резиденты уже начали заезжать в свои корпуса. На момент написания заметки офисные площади в строящемся бизнес-центре на территории Pererva остались в наличии — но кто знает, сколько они продержатся на рынке, где множество компаний стремится переехать не просто в новое здание, а именно в обустроенный технопарк?

Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
«Сбер» выделил Sminex ₽50 млрд на строительство жилья в центре Москвы Отрасль, 12 июл, 18:58
Риелторы спрогнозировали снижение цен на столичное жилье осенью Деньги, 12 июл, 17:11
Как избавиться от сорняков на участке Загород, 12 июл, 14:36
Дженнифер Лопес и Бен Аффлек выставили на продажу особняк в Беверли-Хиллз Деньги, 12 июл, 13:45
В Госдуму внесли проект о новых штрафах за борщевик Жилье, 12 июл, 13:27
Как создать идеальный интерьер для кота Дизайн, 12 июл, 11:43
Названы районы Москвы с самыми подешевевшими за 2024 год новостройками Жилье, 12 июл, 10:15
Названы города, которые обеспечены торговыми центрами лучше Москвы Город, 11 июл, 19:40
В Минстрое рассказали о мерах поддержки строительства частных домов Загород, 11 июл, 19:07
Налоговые изменения и их влияние на инвестиции в недвижимость в России Мнения, 11 июл, 17:00
Видеонаблюдение в новых комплексах light industrial: склад, офис, шоурум Новости компаний, 11 июл, 16:19
Эксперты составят рейтинг топ-100 девелоперских компаний России Отрасль, 11 июл, 16:11
«Домклик» зафиксировал рост доли льготной ипотеки до рекордных 76% Деньги, 11 июл, 16:01
Дом рок-музыканта Тома Петти в Малибу выставили на продажу за $19 млн Деньги, 11 июл, 15:35
Главное Лента