Недвижимость
Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
Как изменятся инвестиции в недвижимость в ближайшие 20 лет
Новости компаний Деньги ,  
0 

Как изменятся инвестиции в недвижимость в ближайшие 20 лет

Эксперты рассказали, что произойдет с вложениями в жилье и как заработать на грядущих переменах
Фото: «РБК Конференции»
Фото: «РБК Конференции»

Способы инвестиций в недвижимость начали меняться. Стандартная схема «купил на стадии котлована — продал после ввода в эксплуатацию» стремительно устаревает, а в отдельных случаях теряет доходность. Какими будут новые методы инвестирования? Этот вопрос разобрала председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева и другие эксперты, принявшие участие в конференции РБК.

Как недвижимость превращают в ценные бумаги

«Мы находимся в самой интересной точке для предпринимателей: смене технологических пакетов. Изменения будут кардинальными», — уверен профессор бизнес-практики Московской школы управления «Сколково» Алексей Комаров. И недвижимость — тот самый актив, способный перенести капитал из старой экономики в новую.

«В новой экономике недвижимость, которая строится сейчас, простоит 50, а может, и 100 лет. Другой вопрос, как она будет использоваться, — заявила сооснователь Kalinka Group Екатерина Румянцева. — Будет ли недвижимость использоваться по подписке или произойдет токенизация и она превратится в блокчейн».

Профессор бизнес-практики Московской школы управления «Сколково» Алексей Комаров
Профессор бизнес-практики Московской школы управления «Сколково» Алексей Комаров (Фото: «РБК Конференции»)

Яркий пример превращения недвижимости в ценные бумаги — инвестиционные фонды. Один из таких фондов открыл крупный московский девелопер. Он вывел этот фонд на биржу и позволил всем желающим вложиться в развитие собственных проектов — будь то покупка земельного участка или финансирование строительства. По сути, девелопер предложил обычным людям стать соинвесторами строительного проекта в обмен на некий процент доходности.

«Компания продает ценные бумаги на будущий девелоперский проект, — объяснила механику процесса Екатерина Румянцева. — Они открыли венчурный фонд, который вкладывается в разные проекты — как собственные, так и те, что компания подбирает на рынке.

Возможно, они будут приглашать в этот венчурный фонд инвесторов с рынка или своих клиентов. Ну а на финальном этапе девелопер продает квартиры. Если они и дальше станут так развиваться, то в ближайшее время смогут запустить свой блокчейн».

В России подобные механизмы принято оформлять в виде закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ). В США такая форма инвестиций называется REIT. Она позволяет человеку с минимальным объемом средств — которых может не хватать для покупки целой квартиры или дома — все равно инвестировать в недвижимость.

ЗПИФ необязательно привязан к жилым проектам. В тех же Соединенных Штатах REIT часто работают с домами престарелых и больницами: подобные учреждения способны на постоянном уровне приносить доход. Вложения в такой фонд становятся все популярнее, а сам механизм убирает специфическое затруднение, связанное с недвижимостью: сложность продажи. При желании выйти из инвестиции в ЗПИФ или REIT можно куда быстрее, чем при продаже физической квартиры.

Сооснователь Kalinka Group Екатерина Румянцева
Сооснователь Kalinka Group Екатерина Румянцева (Фото: «РБК Конференции»)

«По сути, это инвестиции в девелопмент от физического лица через ценные бумаги. Здесь можно вложиться не в квартиру, а разделить с девелопером его прибыль от реализации недвижимости», — подытожила Румянцева.

Видеоверсия: как меняется бизнес в недвижимости

Для чего нужны консультанты в недвижимости

Впрочем, любителям вкладываться именно в квартиры тоже есть куда инвестировать. Для этого нужно найти недооцененный объект. Через 20 лет поиск таких объектов можно будет поручить искусственному интеллекту (ИИ), а пока достаточно положиться на консультантов.

«В первом квартале 2021 года три объекта недвижимости за первые две недели были по бронированиям реализованы на 80% — а потом девелопер отказался от своих слов. Сказал: «О, мы ошиблись!» — и вернул деньги людям. Теперь он будет выводить на рынок тот же объект по новой цене, — рассказала председатель совета директоров Kalinka Group. — Но не факт, что новая цена окажется востребованной и рыночной».

Впрочем, подобные отзывы предложения со стороны продавца — скорее, исключение, чем правило. И если не попасть в это исключение, инвестор сможет с выгодой для себя воспользоваться ситуацией. «Сейчас можно инвестировать, несмотря на эскроу, поскольку девелоперы промахиваются с ценой, — уверена Екатерина Румянцева. — Если ты лучше чувствуешь рынок недвижимости или у тебя есть консультант с рынка недвижимости, то вот эти щели и дыры в ценообразовании на новостройки можно увидеть.

Аналитики сейчас плохо считают цены в новых районах, которые только развиваются. Поэтому грамотным консультантам зайти на рынок новостроек все еще возможно».

Если же говорить не с точки зрения инвестора, который ищет объекты с заниженными ценами, а с точки зрения девелопера, то на помощь ему придут искусственный интеллект и сквозная аналитика, уверены в Kalinka Group. «Мало кто использует сегодня те технологии, которые доступны и лежат на поверхности, — констатировала Румянцева. — Из-за отсутствия нормальной аналитики некоторые девелоперы совершают ошибки в ценообразовании».

Избежать подобных просчетов могут помочь консультанты с узкой оценочной экспертизой. В Kalinka Group назвали это моделью open door. «Как только станет понятна реальная рыночная стоимость недвижимости, можно будет предлагать точный дисконт за срочный выкуп, — объяснила Румянцева выгоду от использования такого сервиса. — Это будет прорывная история — поэтому сейчас множество стартапов работают над тем, как в точности оценить объект недвижимости. Это уже происходит с помощью нейросети, которая изучает большой объем данных и на их основе вычисляет рыночную стоимость квартиры».

Заменит ли искусственный интеллект риелтора

Та самая цифровизация, которая позволяет точнее просчитывать цены, приведет к исчезновению целых пластов рынка недвижимости, уверены эксперты. По их мнению, первыми станут риелторы.

«В скором будущем искусственный интеллект позволит сделать идеальное сочетание запроса и объекта без участия риелтора, — заявила Екатерина Румянцева. — Сейчас работают интересные технологические решения, когда искусственный интеллект понимает, что существует 28 типированных психотипов личности и что конкретно этому человеку будет правильно подобрать вот такой тип недвижимости. Тот, что лучше ему подойдет на основании психотипа».

«В том виде, в котором есть строительство сейчас, его не будет. И риелторских агентств в современном виде тоже не будет, — поддержал коллегу основатель инвестиционно-строительной компании А+ Capital Роман Смолевский. — Наши дети будут слушать сказки про людей, которые когда-то давно продавали информацию за 3–5% комиссии.

Основатель инвестиционно-строительной компании А+ Capital Роман Смолевский (справа)
Основатель инвестиционно-строительной компании А+ Capital Роман Смолевский (справа) (Фото: «РБК Конференции»)

Токенизация запустит опасные процессы для тех компаний, которые этого не понимают. Ты больше не сможешь держать информацию у себя и торговать тем, что знаешь больше, чем кто-то другой. Любой человек в любой точке мира сможет зайти и посмотреть всю правдивую информацию о любом объекте недвижимости. Это называется digital twin — цифровой двойник.

Он получит информацию с датчиков, вмонтированных в стену, — например, об уровне нагрузки бетона. Если недвижимость коммерческая, то можно будет получить информацию о том, сколько человек в будний день проходит мимо этого магазина. А заодно и аналитику с прогнозами: сколько людей приедет в этот город или район, сколько людей здесь родится и так далее. И на основании данных платформы, которая работает на искусственном интеллекте, человек примет решение».

Куда инвестировать в XXI веке

Новая реальность диктует новые подходы. Для 1991 года агентства недвижимости были подлинным венчуром — то есть высокорисковой инвестицией, которая может кратно окупиться. На сегодняшний день это ультраконсервативная инвестиция. Предугадать, какие сегменты взлетят, — работа консультантов из Kalinka Group и подобных компаний.

Фото: «РБК Конференции»
Фото: «РБК Конференции»

Как войти в подобные проекты на ранней стадии? Смотреть на недвижимость в разных странах, рекомендуют в Kalinka Group. «Инвестиции в недвижимость в одной стране — неблагодарное дело, — уверена Екатерина Румянцева. — Любая курсовая разница может съесть всю твою доходность. Если хочется инвестировать в недвижимость, я бы смотрела на паевые фонды и ценные бумаги, которые в той или иной степени привязаны к недвижимости. И лучше в международные.

К примеру, в США есть платформа, которая показывает историю девелопера с точки зрения инвестиций. В России девелоперы скрывают, сколько они инвестировали и сколько заработали. Но деваться некуда: рынок станет прозрачным. Очевидно, что в цифровом мире никакая информация оставаться скрытой не может».

Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
ЦБ заявил о росте ипотеки в марте на треть за счет льготных программ Деньги, 19 апр, 18:00
Названы самые популярные направления России для отдыха на майские Жилье, 19 апр, 17:57
«Домклик» назвал стоимость самых дешевых квартир в Москве в апреле Жилье, 19 апр, 17:05
Почти половина россиян планируют снимать жилье посуточно во время отпуска Жилье, 19 апр, 15:27
Россияне вдвое сократили интерес к жилью в Турции, но сохранили лидерство Жилье, 19 апр, 15:00
Россияне назвали характеристики дома мечты Загород, 19 апр, 13:53
Как построить баню своими руками и что для этого нужно Загород, 19 апр, 13:04
На конференции Urban Rent обсудили развитие цивилизованного рынка аренды Новости компаний, 19 апр, 12:57
Лондонскую копию Белого дома выставили на продажу почти за £30 млн Деньги, 19 апр, 12:49
Названы мегаполисы России с максимальным ростом цен на машино-места Деньги, 19 апр, 11:40
Рост предложения в Москве и Петербурге привел к снижению цен аренды жилья Жилье, 19 апр, 10:04
Аналитики назвали районы Москвы с наибольшим ростом цен на жилье за год Жилье, 19 апр, 09:36
До ₽10 млрд: как выглядят самые дорогие продающиеся в Москве особняки Деньги, 18 апр, 17:40
В ипотеку включат мебель. Это снизит затраты на обустройство жилья Деньги, 18 апр, 15:50
Главное Лента