В новостройки вернулись инвесторы: на какую доходность они рассчитывают
Аналитики отмечают рост числа покупок квартир в новостройках с инвестиционными целями. За 2020 год доля инвестиционных сделок в общем объеме сделок с жилой недвижимостью выросла втрое — с 5–6% до 18%, подсчитали в компании «Этажи». Инвестиционная активность увеличилась как на внутреннем рынке городов, так и в сегменте межрегиональных сделок, отмечают аналитики компании.
В риелторских компаниях «Метриум» и «Бест-Новострой» также фиксируют увеличение доли инвесторов в новостройки, но расходятся в оценке прироста, поскольку оценить реальные цели покупки жилья не всегда просто. При этом опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости» эксперты отмечают, что рост числа сделок в новостройках в 2020 году в первую очередь обеспечили конечные покупатели, а не инвесторы, несмотря на рост их активности в прошлом году.
Рассказываем, почему растет доля инвесторов в новостройки, какие цели преследуют частные инвесторы и можно ли сегодня заработать или сберечь средства при покупке жилья.
Сложности оценки. Кто такой инвестор
В своей оценке в компании «Этажи» опираются на опросы клиентов о целях покупки квартиры. К инвесторам относятся клиенты, приобретающие жилую недвижимость с целью последующей перепродажи на этапе роста цены, сдачи в долгосрочную или краткосрочную аренду, участвующие в специальных акциях девелоперов, подразумевающих софинансирование строительства, с целью получения прибыли в краткосрочной или долгосрочной перспективе.
Пока в договорах долевого участия, купли-продажи или уступки прав нет графы «цель приобретения», точное число инвестиционных сделок нам известно не будет, сказала председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. По ее словам, в самом широком смысле недвижимость, приобретенная не для личного пользования, а для заработка на росте стоимости, сохранения накоплений или получения пассивного дохода, может считаться инвестицией.
В компании «Метриум» отмечают, что однозначно назвать покупателя инвестором можно, если он единовременно купил более трех квартир. В Москве, по данным компании, в 2020 году доля подобных сделок составила 2% против 1% в 2019 году. Выявить инвестиционные сделки можно также на основе договоров уступки прав требования — продаже квартиры до ввода новостройки в эксплуатацию. Человек может выйти из проекта по разным причинам, но чаще всего не дожидаются ввода в эксплуатацию именно инвесторы, поясняют аналитики. Специалисты IT-платформы bnMap.pro проанализировали 141 тыс. сделок в столице в 2020 году и насчитали около 5,8 тыс. уникальных продавцов, совершивших уступки, — это 4,1% от общего числа.
Есть и «неотслеживаемые инвесторы» — физлица, купившие квартиру для получения пассивного дохода, для перепродажи на вторичном рынке спустя пять — семь лет после сдачи дома и просто воспользовавшиеся возможностью оформить ипотеку по самым низким за всю историю российского рынка ставкам в целях сбережения средств. Долю таких покупателей можно оценивать только очень приблизительно — в 10%, говорит Ирина Доброхотова. Три — пять лет назад доля таких инвесторов в Москве оценивалась в компании в 5%, хотя до конца 2014 года их было не менее 25%. По инвестиционной привлекательности рынок недвижимости сейчас ближе к первой половине 2010-х, чем к депрессивному периоду 2015–2018 годов, считает Ирина Доброхотова.
Почему растет доля инвесторов
Из-за ослабления спроса и падения цен на рынке жилья в последние три — пять лет инвесторы были вынуждены искать другие инструменты — наблюдался отток инвестиций, вспоминает Ирина Доброхотова. Далее на волне потепления рынка в 2018 году перспективы возвращения инвесторов, по словам эксперта, омрачали новости об обязательном введении эскроу-счетов и проектного финансирования.
В 2020 году рост доли инвестиционных сделок был обусловлен несколькими причинами. «Во-первых, это нестабильность курса рубля, первая волна инвесторов пришла на рынок в марте, после паления цен на нефть и риска обвала российской валюты. Во-вторых, это рекордное снижение ипотечных ставок и появление субсидированной ставки. Появилась новая категория инвесторов — бывшие банковские вкладчики, которые из-за падения доходности депозитов были вынуждены начать поиск других инструментов для инвестиций», — говорит руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:
— Чтобы понять, почему люди вкладывают деньги в недвижимость, нужно рассмотреть, какие есть альтернативы.
Депозиты. Практически нет доходности, а теперь еще есть и налог. Этот вариант подходит для консервативных и чересчур осторожных инвесторов, но он не сильно отличается от хранения сбережений в виде наличных дома.
Ценные бумаги и валюты. В 2020 году только на Мосбирже их поддержали рублем почти 7 млн инвесторов с совокупными вложениями в 1 трлн руб. Если выбирать между депозитом и ценными бумагами, то ценные бумаги привлекательнее, тем более сейчас есть инвестиционные облигации и другие программы с гарантией возврата номинала под 5–10% годовых. Если же добавить к сравнению недвижимость, то при той же гарантии возврата номинала за счет эскроу-счетов на быстрорастущем рынке плюс стадии строительной готовности можно заработать и 30%, и 50% за три года.
Важный тренд-2020, действующий и сейчас, — доступная ипотека. Если при ставках 10–13% годовых кредит оформляли заемщики для покупки квартиры, в которой собирались жить, то сегодняшняя ипотека подходит и будущим новоселам, и инвесторам — переплата по кредиту 5–7% годовых, а рост стоимости актива, как видно по итогам 2020 года, может быть и 20%. Кредит сегодня помогает не только получать недоступный продукт, но и зарабатывать.
Сколько можно заработать на квартирах и как сберечь средства
Заработать на покупке жилья в новостройке сейчас можно, хотя это и не так просто, поскольку не все новостройки доходны, считают риелторы. По их мнению, сегодня это больше инструмент для сбережения средств.
«Сейчас новые проекты дорожают. Квартиры и апартаменты в новостройках на фоне высокой покупательской активности, спровоцированной льготной ипотекой, все чаще выставляются на продажу без дисконта. Тем не менее и в таких условиях можно найти выгодный объект для инвестиций», — считает управляющий патнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
В 2020 году из-за низкой доходности банковских депозитов и введения налога на вклады физлиц повысилась инвестиционная привлекательность первичной жилой недвижимости, отмечает Мария Литинецкая. По ее словам, многие покупали квартиры и апартаменты в новостройках, чтобы защитить накопления от обесценения на фоне ослабления рубля. По данным Национального рейтингового агентства, чистый отток средств со счетов российских банков составил 1,5 трлн руб. Эти деньги пошли среди прочего на покупку жилья, считает Мария Литинецкая.
По оценке компании «Этажи», средняя доходность инвестиций в ликвидные новостройки, приобретенные на старте продаж, — около 10% в год. Но это средние показатели при стабильной ситуации на рынке недвижимости. В 2020 году доходность инвестиций на самые ликвидные объекты доходила до 30–40% из-за высокого роста цен, отмечает Сергей Зайцев. При таких вложениях необходимо учитывать ликвидность объекта в части его расположения, перспективы развития района, доступность инфраструктуры, стабильность спроса и объем предложения на рынке, подчеркивает эксперт.
«Как и при любых других инвестициях, нужно четко понимать стратегию и планируемый срок окупаемости. Есть объекты, которые стандартно растут в цене на уровне 10%, есть те, у которых в связи с развитием района, где расположен дом, рост доходности может превысить среднерыночные значения на 5–10 процентных пунктов. Есть вариант комбинированного дохода от инвестиций, когда квартира приобретается с привлечением заемных средств, продается на волне роста цен, сдается в аренду и арендные платежи покрывают затраты по ипотеке», — говорит Сергей Зайцев.
Инвестиции подразумевают в первую очередь увеличение капитала, а не только его сохранение. «Увеличение капитала на 6–8% в год — это и есть сохранение, поскольку рост нивелируется инфляцией. В сегодняшней России инвестиции — это вложения с целью получения более 10% годового дохода. Еще одно отличие — срок вложений. Сбережения тяготеют к долгосрочности, тогда как инвестиции — это максимально возможные быстрые операции. Наконец, сбережения обычно касаются сохранения уже накопленной суммы, тогда как инвестиции зависят именно от потенциала инвестпроекта, а не состоятельности инвестора. То есть инвестировать можно и кредитные средства, сберегать — только собственные», — говорит Ирина Доброхотова.
Инвесторы, вошедшие в проекты в 2018 году, на «ценовом дне», настоящие триумфаторы, добавила она. «Квадратный метр подорожал за это время на 30%, но еще и стадия строительной готовности принесла плоды. Менее трех лет держания актива — и вот почти удвоение капитала», — приводит пример Ирина Доброхотова.