Как застройщики пережили карантин-2020
Пандемия проверила на прочность бизнес во всех сферах. Для строительной отрасли 2020 год начался с остановки строительства, а продолжился рекордными темпами продаж и ипотекой с пониженными ставками.
Разбираемся, как девелоперам удалось выстоять и что сделали застройщики, чтобы быстро преодолеть кризисный период.
Приостановили стройку. А потом возобновили
В начале 2020 года никто не готовился к масштабному закрытию предприятий — но в марте-апреле по всему миру начался карантин. Для строителей это означало остановку работ: в условиях пандемии было опасно продолжать работу по прежним стандартам — без масок и соблюдения дистанции. К примеру, девелоперская компания «Кортрос» приостановила всю стройку на три недели. Так же поступали и другие строительные компании — не только в России, но и за рубежом.
По мере прохождения первой волны пандемии бизнес принялся осторожно возобновлять работу. На стройках начали устанавливать пункты замера температуры, чтобы контролировать состояние рабочих и не позволить заболевшим заразить здоровых. Очный надзор со стороны банков и контролирующих органов заменили на облет территории на квадрокоптере. Личные контакты между людьми свели к минимуму.
Эти меры позволили вывести бизнес из паралича и возобновить работу. По всей России снова заработали погрузчики, экскаваторы и строительные краны. А к прорабам и строителям вернулись работа и зарплата.
Запустили онлайн-экскурсии
Разумеется, карантин сказался не только на тех, кто работает на стройке, но и на тех, кто покупает квартиры. И здесь перемены оказались особенно наглядными.
«Цифровизация из модной темы стала насущной потребностью жизни, — признал президент девелоперской компании «Кортрос» Вениамин Голубицкий. — Раньше наш потребитель приходил в офис и общался с менеджером, а если хотел, то проходил и видел строительную площадку. Сейчас мы сделали так, что любой потребитель может связаться с нами и виртуально обойти всю строительную площадку и свою будущую квартиру, может задать нам любой вопрос вплоть до уточнения мельчайших деталей. Мы даже можем показать человеку вид из его будущей квартиры».
Показательный пример: в разгар пандемии запустились прямые эфиры со стройки жилого комплекса Headliner в престижном Пресненском районе Москвы. Прорабы рассказывали, что произошло на стройплощадке, а на сайте ЖК появились виртуальные «бродилки» по всем этажам. И если раньше про Headliner было известно только то, что это десять небоскребов с жильем бизнес-класса рядом с деловым центром «Москва-Сити», то теперь любой желающий может совершить 3D-тур по одной из трех квартир этого жилого комплекса.
Изменили квартирографию
С точки зрения покупателя главным трендом-2020 стало появление крупных квартир. «Новый образ жизни диктует то, что человеку нужно уединиться, если он работает из квартиры, — рассказал Вениамин Голубицкий. — Человеку нужно место, где он может свободно работать и творить — а это сказывается на планировке. Если раньше всех манили квартиры-студии, то пандемия существенно изменила взгляд на то, чем потребитель готов поступиться, а чем нет».
В том же Headliner появились четырехкомнатные квартиры — неслыханная редкость для докоронавирусной застройки. А общая доля двушек и трешек по рынку начала расти относительно студий и однокомнатных квартир.
Застройщики, которые ведут крупные проекты наподобие «Академического» в Екатеринбурге, имеют возможность на ходу пересматривать квартирографию. Это значит, что в корпусах, которые только-только выводятся в продажу, становится больше крупных квартир повышенной комнатности и меньше компактных студий.
Сделали акцент на благоустройстве
Самоизоляция-2020 заставила каждого задуматься о том, что двор — это не место для хранения автомобилей, а пространство, где можно заняться спортом, отпустить детей на прогулку и провести время на свежем воздухе. Застройщики отреагировали на этот запрос. Жилые комплексы по всей стране начали переходить на формат двора без машин и комплексного благоустройства территории.
Одним из образцов для общероссийского тренда послужил район «Академический» в Екатеринбурге. Там застройщик задолго до пандемии предусмотрел разнообразие общественных функций придомового пространства: спортплощадки для занятия физкультурой, теннисные корты, уединенные рощи со скамейками для неспешных посиделок и детские городки для разных возрастов умело зонированы, чтобы жители с разными потребностями не мешали друг другу во дворе. 2020-й показал: внимание к придомовой инфраструктуре приносит пользу жителям и стимулирует спрос на квартиры.
Перешли на новый механизм финансирования
Пожалуй, единственный атрибут 2020-го, не связанный с пандемией. В этом году застройщики массово перешли на эскроу-счета — новый механизм того, как финансируется возведение домов. «Механизм эскроу оказался своевременным и востребованным, — констатировал президент «Кортроса» Вениамин Голубицкий. — Это позволило наладить ритмичность стройки и снизить зависимость от покупателя».
Действительно, при эскроу-счетах застройщики получают предсказуемое стабильное финансирование, что уменьшает зависимость от притока средств дольщиков. Если прежде дома могли строиться по мере выкупа квартир — и снижение продаж было способно замедлить работы на участке, — то с включением в систему банковских гарантий по эскроу-счетам девелоперы получили возможность заранее просчитывать, когда именно поступят деньги на очередной этап монтажных работ. Эскроу делает продукт безрисковым для покупателя, то есть еще более массовым.
Увеличили продажи квартир
Главный итог 2020-го для строительной отрасли — бурный рост продаж квартир практически во всех регионах России. Разберем на примере компании «Кортрос», которая по итогам девяти месяцев увеличила совокупную площадь проданного жилья почти в полтора раза — на 46,3%, до 227,4 тыс. кв. м, на общую сумму в 26,4 млрд руб.
Только в Москве застройщик продал 64,7 тыс. кв. м на 15,2 млрд руб. за девять месяцев 2020 года. Заметную часть этого объема выкупили будущие жильцы ЖК Headliner — квартала из десяти небоскребов с запоминающейся архитектурой в Шмитовском проезде напротив «Москва-Сити». Продажам в Headliner помог старт продаж третьей очереди домов. Еще больше недвижимости «Кортрос» реализовал в Екатеринбурге: 136,4 тыс. кв. м на 8,5 млрд руб.
Одной из причин бурного спроса оказалось государственное стимулирование ипотеки на первичном рынке жилья. Благодаря тому, что ставки по займам для новых квартир от застройщика уменьшились до 6,5%, россияне смогли позволить себе вложиться в качественное жилье. А застройщики вышли с новыми интересными предложениями.
Занялись комплексным освоением территорий
Наконец, самый долгоиграющий итог 2020-го для девелоперов — окончательная победа комплексного освоения территории. По такому принципу строятся «Академический» в Екатеринбурге, «Гулливер» в Перми, Headliner в Москве и другие объекты, которые занимают действительно большую площадь. Комплексное освоение — это не просто дома и детсады, но полная инфраструктура целого микрорайона: от рекультивации земли и проектирования внутриквартальных и подъездных дорог до возведения поликлиник.
«В крупных проектах речь идет о миллионах квадратных метров, там используются все виды застройки — жилье, школы, больницы, дороги», — указал Вениамин Голубицкий. По его словам, подобные жилые комплексы открывают возможность для синергии солидных игроков с мелкими застройщиками.
При строительстве масштабных инвестиционных проектов гиганты девелоперской отрасли предлагают небольшим застройщикам приходить в проект в качестве подрядчиков и соавторов. «Если мы собираемся в «Академическом» 11 млн кв. м строить, мы и землю, и возможности для застройки предоставим», — пообещал президент «Кортрос» на конференции «Итоги года с РБК. Рынок недвижимости-2020».