Недвижимость
Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
В Москве обнаружили дефицит маленьких офисов. Как на этом заработать?
Новости компаний Деньги ,  
0 

В Москве обнаружили дефицит маленьких офисов. Как на этом заработать?

Брокеры объяснили, почему в разгар пандемии инвесторы активно вкладываются в офисы класса А
Вид на DM Tower
Вид на DM Tower (Фото: KR Properties)

В Москве сформировалась нехватка компактных офисов премиальной категории, которые можно было бы купить. Об этом «РБК-Недвижимости» сообщили в KR Properties, Knight Frank и Colliers International. Речь идет об объектах площадью менее 100 кв. м на высокой стадии строительной готовности в бизнес-центрах класса А. Феномен характерен для первичного рынка столицы.

«Проблема ограниченного предложения небольших офисов класса А на продажу связана с тем, что таких качественных объектов, где предлагают на продажу блоки, строят гораздо меньше, чем в классе B, — рассказала директор по продажам офисов Knight Frank Ирина Артемова. — Сейчас основная масса предложения маленьких лотов этого формата — блоки комплексов, которые прошли процесс реконструкции и относятся к классу B».

Офисные помещения традиционно делят на категории в зависимости от уровня оснащения и местоположения. Классом А принято называть наиболее современные здания с полным комплексом услуг для тех, кто занимает офисы. Такие объекты обычно строят в престижных локациях: в центре города, у станций метро и рядом с водой.

Фото: KR Properties
Фото: KR Properties

Класс B — это более бюджетные варианты, которые не отличаются столь же высоким уровнем продуманности внутреннего пространства. Офисы класса В могут быть расположены на большом удалении от метро или за МКАД.

Крупные статусные арендаторы рассматривают исключительно бизнес-центры класса А, поэтому такие объекты давно считаются надежным способом инвестировать деньги: рантье скупают помещения в этих зданиях и сдают недвижимость крупному бизнесу.

«Сегмент до 100 кв. м является очень популярным, — заявил «РБК-Недвижимости» региональный директор департамента офисной недвижимости Colliers International Кермен Мастиев. — Подобных предложений на рынке мало, готовых объектов с такими предложениями практически нет, но даже в строящихся объектах это предложение очень ограничено».

Откуда возник спрос в 2020 году

«Спрос на маленькие площади всегда был и остается высоким, — признали в Knight Frank. — Несмотря на разную арендную ставку при реализации площадей в аренду, интерес инвесторов есть к небольшим по размеру блокам (менее 100 кв. м) и в классе А, и в классе B. Например, в DM Tower в первую очередь раскупили лоты менее 100 кв. м».

По сведениям Colliers International, спрос на такие предложения оказался устойчивым, несмотря на пандемию. «Это связано с тем, что в данный сегмент перетекают инвесторы из жилого рынка, — раскрыл причину Кермен Местиев. — Поскольку жилые проекты стартуют с достаточно высокими ценами, привлекательность инвестирования в жилой фонд падает. В офисном сегменте ожидания по доходности (от начала стройки до завершения проекта) выше».

«Текущая конъюнктура рынка сместила фокус инвесторов с жилой недвижимости на офисную, — подтвердил возникновение тренда руководитель отдела продаж коммерческой недвижимости KR Properties Максим Лучников. — Так же как и в жилье, наибольшей ликвидностью обладают малые площади в качественных объектах с хорошей транспортной доступностью. В 2020 году мы стабильно наблюдаем увеличение запросов со стороны покупателей на такие лоты и дефицит подобного предложения на рынке в целом».

Фото: KR Properties
Фото: KR Properties

По сравнению с предыдущими годами, до пандемии, в 2018–2019 годах доля инвесторов в офисах была незначительна — особенно для малых площадей, рассказали в Colliers International. «Два года назад доля инвесторов составляла около 20%, сейчас можно ожидать ее увеличения до 50–60%, — сказал Местиев. — Это объяснимый процесс: малый и средний бизнес, который прежде покупал офисы для себя, столкнулся с проблемами — в данный момент не до покупки офиса. А у инвесторов сокращается количество точек приложения своих денег, поэтому офисы являются хорошей альтернативой».

Есть ли варианты для инвесторов

Редкий пример строящегося объекта класса А — бизнес-центр DM Tower на Новоданиловской набережной. 18-этажный деловой центр площадью 42 тыс. кв. м строит компания KR Properties. На момент написания заметки у здания полностью готов монолит.

Отличительная особенность DM Tower — расположение на первой линии у реки. Благодаря такому местонахождению, оригинальной форме здания и панорамному остеклению застройщик добился того, что 90% окон DM Tower выходят на воду. Таких видов нет у большинства бизнес-центров Москвы.

Фото: KR Properties
Фото: KR Properties

Объект будет завершен в 2021 году — но уже сейчас здесь проданы все торговые помещения. Это значит, что еще до въезда в офисы будущие арендаторы будут знать: сотрудники получат всю необходимую инфраструктуру внутри здания. Здесь откроются фитнес-центр, химчистка, офис нотариуса и салон красоты. А на последнем этаже заработает двухуровневый ресторан с круговой террасой.

Из-за возникшего ажиотажа, который вывел с рынка все помещения меньше 100 кв. м, в KR Properties начали продажу нового пула офисных блоков от 62 кв. м в DM Tower — уже после того, как первую порцию таких офисов раскупили. Если же брать здание в целом, то на текущий момент реализовано более половины всех офисов.

«DM Tower — интересный для рынка проект как с точки зрения внешнего вида и архитектурных решений, так и из-за окружающей инфраструктуры, — добавила Ирина Артемова. — Бизнес-центр имеет стильный дизайн фасадов, максимальную площадь остекления, вид на реку, а также территорию и инфраструктуру располагающегося вблизи loft-квартала «Даниловская мануфактура».

На какую доходность можно рассчитывать

«За всю историю продаж офисов блоками еще ни в одном комплексе не было падения и снижения цен после ввода в эксплуатацию — они всегда вырастали. Такая же динамика предполагается и в отношении DM Tower», — заявили в Knight Frank.

Девелопер KR Properties оценивает потенциальную доходность вложений в офисы DM Tower на этапе строительства с последующей сдачей в аренду в 17%. Вариативности добавляет возможность выкупить как целый этаж в 2 тыс. кв. м, так и совсем небольшое помещение площадью 62 кв. м.

Фото: KR Properties
Фото: KR Properties

Colliers International оценил инвестиционную привлекательность московских офисов класса А в 20–30%. Дополнительные процентные пункты можно получить, если объект в чем-то уникален. Случай с DM Tower как раз такой: близость к легендарной «Даниловской мануфактуре» в сочетании с редкими планировочными решениями превращает DM Tower в одну из жемчужин инвестиционного рынка офисной недвижимости Москвы.

Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Названы города, где за год сильнее всего подорожала аренда комнат Деньги, 14:36
Госдума рассмотрит изменение порядка проведения собраний дачников Загород, 13:27
Путин предложил продлить программу маткапитала до 2030 года Деньги, 13:20
Путин предложил продлить семейную ипотеку до 2030 года Деньги, 13:01
От Сиднея до Парижа: 5 жилых проектов с удивительным озеленением Город, 11:15
В 2023 году россияне вложили в покупку жилья ₽18 трлн Деньги, 11:00
Аналитики назвали десятку районов Москвы с самым дешевым жильем Жилье, 10:32
Какие интерьерные часы выбрать и где их разместить. Советы дизайнера Дизайн, 28 фев, 20:00
Инвестиции в недвижимость на Бали: как это работает и что нужно знать Деньги, 28 фев, 17:41
ВТБ заявил об отмене комиссий для застройщиков по льготной ипотеке Деньги, 28 фев, 17:40
Ограничения ЦБ по ипотеке с 1 марта: кому будет труднее получить кредит Деньги, 28 фев, 17:40
В горах Омана построят новый район с центром экстремальных видов спорта Жилье, 28 фев, 17:01
Банки заявили о росте первого взноса по ипотеке из-за ужесточений ЦБ Деньги, 28 фев, 15:38
У Нескучного сада построят жилой квартал премиум-класса: каким он будет Город, 28 фев, 14:33
Главное Лента