Почему прибыль ушла на второй план для многих девелоперов
— Какие прогнозы по рынку недвижимости в целом на ближайшие три — пять лет? Офисная, торговая, складская, жилая... какие тренды?
— В портфеле PPF Real Estate Russia представлены все сегменты недвижимости: торговая, офисная, складская, жилая, гостиничная. Мы продолжаем зарабатывать в каждом из них, в основном благодаря серьезному международному опыту компании и высокому профессионализму команды. Конечно, внимательно следим за сегментами, в которых работаем, и анализируем текущие тенденции.
И если говорить о трендах, я считаю, что рынок офисной и торговой недвижимости продолжит свою трансформацию. В своем привычном виде объекты не будут столь эффективными и станут приспосабливаться к изменениям. В ближайшем будущем мы узнаем, какие стратегии окажутся наиболее актуальными и результативными. Ключевым останется жилой сектор: он по-прежнему является локомотивом для всего рынка недвижимости нашей страны.
— В жилье много внутренних сегментов. Какой считаете перспективным?
— Наша компания работает в сегменте бизнес-класса. Мы считаем это направление наиболее перспективным, но здесь очень важно, чтобы проект отвечал высоким требованиям покупателей — только так можно быть востребованным. Наша команда тщательно продумывает свои объекты, чтобы каждый соответствовал европейскому уровню и качеству.
— А какие локации считаете приоритетными?
— Стараемся не делать упор на месторасположении: приоритет — высокий уровень реализации. И это не только наша стратегия. В последнее время на рынке произошли серьезные изменения, и вне зависимости от локации девелоперы концентрируются в первую очередь на качестве. Маржинальность для них также порой отходит на второй план.
— Децентрализация как тенденция последних лет на многих рынках недвижимости в Москве — торговой, офисной и жилой — продолжится?
— Да, конечно. Моноцентричность — серьезная проблема нашего города: гигантские потоки курсируют между работой и домом, плюс люди выезжают за покупками и развлечениями. Это создает множество проблем во всех сферах, начиная с транспортной и заканчивая экологической. Однако Москва активно меняет сложившийся уклад, чтобы жители получали весь спектр услуг в одной — своей — локации.
Реализацию этого формата можно увидеть на примере нашего проекта комплексного развития территории: резиденты ЖК homecity могут пользоваться услугами и сервисами, расположенными в Comcity, работать здесь же, отдыхать в Говоровском природном парке. Гостей можно поселить на территории комплекса — скоро здесь появится гостиница под управлением международного оператора Novotel. То есть жителям доступен весь спектр услуг и развлечений в одной локации. И в Москве этот тренд продолжит развиваться.
— Вы более 20 лет работаете на рынке недвижимости. Как изменился портрет/менталитет девелопера в жилой недвижимости за последние 15–20 лет?
— За это время произошли действительно серьезные изменения. Сейчас бо́льшая часть девелоперов в жилой недвижимости сосредоточены на качестве проектов. На мой взгляд, сегодня можно выделить три группы застройщиков, которые действительно делают наш город лучше, а жизнь людей — комфортнее.
Первые — те, кто три-четыре года назад начали реализовывать в своих проектах концепцию новой городской среды. В первую очередь это дворы без машин, дизайнерские входные группы, дорогое благоустройство, парки на крышах, безбарьерная среда, пространство от порога двери до забора, паркинги со вторым светом, универсальные спортплощадки, панорамное остекление и т. д.
Да, такие застройщики в определенной степени жертвуют маржинальностью, но их приоритет — делать жизнь людей лучше, и это по-настоящему похвальное стремление. Для таких проектов следование стандартам новой городской среды — часть позиционирования на рынке.
Вторая группа — компании, которые начинали подобные проекты еще лет 10–15 назад. Они не афишировали свой подход так громко и уже реализовали множество комплексов. Сейчас с грустью понимают, что особенности их концепции уже не являются основным конкурентным преимуществом, а следовательно, нужно искать что-то новое. Поэтому шаг за шагом пробуют новинки в своих ЖК: электрозаправки в паркинге, заказ гостевых пропусков со смартфонов, умное видеонаблюдение, въезд в паркинг по системе определения номера. И таким образом они двигают рынок вперед — это тоже очень важно.
Третья группа — самая малочисленная. Застройщики данной категории размышляют, что будет дальше, каким будет город через пять — десять лет, какими станут люди и их менталитет, какой продукт будет нужен новому поколению, какие функции квартир и домов перестанут быть востребованы. Например, как изменится наша жизнь, когда мы с вами перестанем покупать автомобили и так часто ходить за продуктами? Ведь с развитием современных сервисов велик шанс, что это станет просто бессмысленным. Соответственно, в своих новых проектах они стараются предвосхитить будущее и оставить пространство для внедрения соответствующих изменений.
На примере этих трех групп мы видим, что, как ни странно, сейчас на рынке стало больше тех, кто думает не только о прибыли — для таких девелоперов она не на первом месте. Их приоритет — совершенствование городской среды и повышение качества жизни людей. Мне кажется, сегодня большинство компаний стараются создавать проекты, не только украшающие город, но и в целом улучшающие нашу жизнь.
— А насколько изменилась маржинальность девелоперского бизнеса?
— Если в секторе офисной и торговой недвижимости маржинальность измеряется однозначными числами, то в жилье мы видим пока еще двузначные показатели. Раньше маржинальность в жилом сегменте могла составлять 40–50%, но, конечно, такого уже давно нет, все намного, намного скромнее. Подобные цифры — не сюрприз для рынка, это нормальная ситуация.
— Хорошо, а как изменился покупатель?
— Он, конечно же, очень вырос. Его уже интересуют не только инфраструктура, соседи, детские площадки и благоустройство, но и высокое качество жизни в целом.
Что будет в вашем комплексе такого, чего нет в других? Как изменится весь район через пять лет? Смогу ли я со смартфона наблюдать за детьми на площадке через общедомовую систему наблюдения? Могу ли я сделать камин в ваших квартирах с террасами? Вот уровень вопросов, которые задают нам наши покупатели.
И знаете, это очень приятно, потому что лишний раз подтверждает: то, что мы делаем, — не зря, наш подход действительно востребован и важен для людей. Такие вопросы вдохновляют нас на решение сложных задач и поиск новых возможностей.
— Расскажите, как идет реализация второй очереди Comcity. Вы один из тех девелоперов, который не скорректировал сроки ни по одному из проектов, как вам это удается?
— Мы ведем строительство по плану и не видим необходимости в переносах сроков. Конечно, это следствие высокого профессионализма нашей команды, за плечами которой уже несколько успешно реализованных проектов. К тому же у нас хороший подрядчик — Renaissance Construction. Плюс у нас есть возможность менять число строителей при решении тех или иных задач, концентрируя усилия на самом актуальном в настоящий момент.
— Сколько сейчас рабочих на стройплощадке?
— Порядка 500–700 человек работает на площадке ЖК homecity. Примерно столько же занято на строительстве офисно-гостиничного блока второй фазы Comcity.
— Расскажите о концепции квартала homecity.
— ЖК homecity — это в большей степени европейский квартал, соседствующий с офисным парком Comcity (офисы первой очереди арендованы на 100%, сейчас мы строим вторую очередь).
Я бы сказал, что ключевой посыл нашей концепции — в соразмерности человеку. Это пять корпусов средней этажности высотой шесть — девять этажей. Именно в таком формате мы чувствуем себя максимально комфортно, на нас не давят 40–50-этажные небоскребы. В проекте предусмотрен большой объем озеленения и детских площадок. Наша концепция нацелена на то, чтобы жители чувствовали себя комфортно и в квартире, и во дворе, и за пределами комплекса.
— Почему территорию решили сделать закрытой?
— Такой запрос исходил от наших клиентов — они хотели, чтобы территория была не только закрытой, но и охраняемой. У нас предусмотрено более 130 видеокамер во дворах. Мы видим, что от новых жилых комплексов люди ждут прежде всего безопасности.
— Что из социальных обязательств в проекте?
— Школа и детский сад. Но я бы не назвал их обязательством, это необходимое условие для успешной реализации комплекса, для обеспечения комфорта жителей и для предоставления всех необходимых услуг в одной локации. То есть это непосредственное следование нашей концепции.
Мало кто из современных покупателей новостроек хочет возить детей в школу на машине — у них должна быть возможность дойти до нее пешком. У нас дети могут ходить в школу без сопровождения, потому что, во-первых, внутри квартала нет машин, а во-вторых, вся территория просматривается камерами. Безопасность для нас на первом месте.
— А что такое концепция Live&Work, которую вы реализуете?
— Live&Work — это полноценная урбанистическая концепция, которая реализуется во многих мегаполисах мира. Если говорить совсем просто — у людей должна быть возможность работать, жить и отдыхать в одной локации.
Конечно, это не значит, что в нашем случае все резиденты будут жить и отдыхать только в homecity, а работать — только в Comcity. Окончательный выбор, безусловно, за ними, а наша задача — создать условия, чтобы такая возможность у них была.
Для любого человека время — самый ценный и невосполнимый ресурс. Если тратить на поездки на работу хотя бы на 10–15 минут в день меньше, это дает экономию до трех — трех с половиной суток в год. А кто откажется от лишнего месяца жизни за десять лет? Концепция Live&Work позволяет в первую очередь экономить время. А кроме того, наш проект снижает маятниковую миграцию, позволяя городу не перегружать транспортные магистрали. Для Москвы этот вопрос все еще достаточно острый, хотя за последние десять лет ситуация поменялась в лучшую сторону.
— А много ли сотрудников компаний, которые арендуют офисы в Comcity, приобретают квартиры в homecity?
— Да, таких людей много, и их количество растет. В Comcity офисы снимают в основном IT-компании: «Ростелеком», Tele2, «Систематика», Oracle и т. д. Их менеджеры — креативные люди 28–35 лет, которые много времени проводят, решая нестандартные задачи. Это уже семейные люди, и, покупая квартиру в homecity, они видят в нашем жилом комплексе потенциал, им интересны локация, концепция и качество жизни.
Мы следим за портретом покупателя и видим, что для наших резидентов homecity — далеко не стартовая квартира. Они действительно хотят прожить здесь много лет, пользуясь всей инфраструктурой.
— С градостроительной точки зрения что ждет город от этого проекта?
— Помимо того что наша компания создает новые рабочие места и снижает маятниковую миграцию, мы реализуем проект, который будет украшением для города. Конечно, наш ЖК в этом отношении не единственный — сейчас их довольно много. Нам было очень приятно, когда мэр Москвы Сергей Собянин посетил Comcity и очень высоко оценил результат нашей работы.
Кстати, homecity получил несколько наград за последнее время. Одна из них признала его лучшим проектом комплексного освоения территории. Это тоже много говорит о том, что город и эксперты ожидают от нашего проекта.
Справка о компании
PPF Real Estate Russia — девелопер, инвестор и профессиональный консультант в области недвижимости, представляющий интересы PPF Real Estate Holding в России. Холдинг управляет активами международной Группы PPF в области недвижимости в ведущих странах ЕС, России и США. В российском портфеле компании много знаковых объектов, это — офисный парк Comcity, бизнес-центр «Метрополис», индустриальный парк South Gate и другие.