Эффект удаленки: какие офисы стали популярны в Москве из-за пандемии
В конце третьего квартала 2020 года вместе с восстановлением деловой активности в Москве произошло оживление и на рынке офисной недвижимости, которое не заканчивается с новым витком пандемии. После вынужденной паузы весной этого года большинство компаний начали возвращаться к вопросам среднесрочного планирования, отложенным в период обострения ситуации с пандемией. Однако в этом году многие пересмотрели свои подходы к выбору помещений.
Ведущие аналитики рынка недвижимости рассказали, как изменились предпочтения покупателей и арендаторов пространств в бизнес-центрах за время эпидемии.
Между ТТК и МКАД
В третьем квартале 2020 года объем нового предложения в Москве составил 54,2 тыс. кв. м офисных площадей. Это почти, как в первом квартале 2020 года (55,7 тыс. кв. м) и в два раза уступает значению в третьем квартале 2019-го (106,8 тыс. кв. м). Из крупнейших премьер на рынке в июле- сентябре 2020г.: завершилось строительство здания 8 в составе МФК «ВТБ Арена парк», строения 17 в технопарке «Калибр» и бизнес-центра «РТС Измайловский». Распределение по классам нового предложения было почти равное — 53% объема относится к сегменту класса А и 47% — к сегменту класса В. При этом весь объем ввода пришелся на зону между ТТК и МКАД, в пределах ТТК прирост нового предложения отсутствовал, выяснили в международной консалтинговой компании CBRE.
В 2020 году из-за перевода большого числа сотрудников на удаленку наметился разнонаправленный вектор, связанный с миграцией покупателей и арендаторов: большие офисы класса A и B «удаляются» от центра, тогда как более компактные пространства остаются востребованными в центре и в районе ТТК, подчеркнул генеральный директор компании WE KNOW Александр Галицын. «Это связано с тем, что некоторые компании не готовы перейти на удаленку насовсем и в условиях оптимизации бюджетов заранее ищут более просторные офисы дальше от центра, чтобы разместить всех с соблюдением дистанции. Такая ситуация вынуждает их выбирать более удаленные локации, где ставки ниже, при этом, безусловно, они хотят оставаться вблизи кластеров деловой активности — например, в районе ТТК», — отметил эксперт.
Другие компании уже рассматривают оптимизацию офисных площадей на постоянной основе, при этом не сокращая персонал, а переводя 30–40% на удаленный график. «Такие арендаторы и покупатели, наоборот, сокращают площади офисов, но за счет этого могут позволить себе локации ближе к центру. В этом случае работающие на удаленке не тратят времени на поездки в офис, а сотрудники, которым в офисе быть все же необходимо, с большей охотой поедут в район ТТК, нежели за МКАД. В целом сегодня сегмент офисной недвижимости находится в состоянии осознания собственной децентрализации, но не готов полностью уходить за МКАД, все это совокупно повышает спрос на офисы, расположенные в золотой середине — между ТТК и МКАД», — объяснил Галицын. Спрос на ключевые деловые районы сохраняется, однако уже частично переместился в нецентральные локации города, в рамках которых также к аренде предлагаются качественные офисные площади, но по более бюджетным ставкам, нежели непосредственно в центре столицы, считает директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина.
Новым проектом с наиболее комфортным расположением сегодня можно назвать бизнес-центр «Арена» городского квартала «ВТБ Арена парк». Он находится в деловом и историческом районе Москвы. Его строительство было завершено минувшим летом. «Этот бизнес-центр класса А — часть бизнес-квартала «ВТБ Арена парк» и вместе с еще тремя офисными башнями проекта является одним из лучших образцов комплексного развития территории. В одном месте можно жить, работать, отдыхать и заниматься спортом. Проект удобно расположен недалеко от станций метро «Динамо» и «Петровский парк» и занимает целый квартал между ТТК и Ленинградским проспектом. До делового квартала «Москва-Сити» от бизнес-центра несколько остановок на метро или 15 мин. на машине, а международный аэропорт Шереметьево находится всего в 25 км, что позволяет не тратить много времени на дорогу для того, чтобы слетать на деловую встречу в другой город», — рассказала директор департамента офисной недвижимости Colliers International Наталья Боннели. По ее словам, в подземной части здания находится просторный паркинг, что еще больше улучшает его транспортную доступность.
Помимо расположения, преимуществом бизнес-центра «Арена» являются развитая инфраструктура и экологичность, отметила заместитель директора отдела офисных помещений международной консалтинговой компании CBRE Мария Новикова. «Этот БЦ — хороший пример качественного проекта, который отвечает требованиям арендаторов в условиях эпидемии. Рядом с бизнес-центром «Арена» находится благоустроенный Петровский парк, где резиденты могут прогуляться после работы.
«Этот БЦ позволит сформировать корпоративную культуру»
Генеральный директора УК «Динамо», проект «ВТБ Арена парк» Андрей Лунтовский:
— БЦ «Арена» окружает зеленой массив со спортивной инфраструктурой. В парке, который может принять около 3000 человек, есть площадки для спортивных игр, беговые дорожки, workout-площадка, скейт-парк. Также на территории находится спортивная арена с торговым центром, который включает в себя магазины, фуд-корт вместимостью порядка 600 человек, где можно попробовать блюда западной и восточной кухонь, пятизвездочный отель Hyatt Regency Moscow Petrovsky Park с широким выбором услуг по организации и проведению мероприятий любого формата и два фитнес-клуба (один с бассейном). Таким образом, объект решает важнейшую задачу, которую сегодня ставят перед собой компании — создание комфортной среды для своих сотрудников, — и предоставляет отличную возможность жить и работать в одном месте. Благодаря развитой инфраструктуре этот БЦ позволит сформировать корпоративную культуру, соответствующую ценностям компаний.
Гибкие форматы
В 2020 году многие компании осознали возможность и готовность части персонала работать на удаленке, поэтому в бизнес-центрах стали еще более востребованы гибкие офисы и коворкинги, рассказал Галицын. Он отметил, что эти пространства подходят сотрудникам, которые имеют свободный график, и дают возможность снизить расходы на коммунальные платежи, оборудование и аренду.
На середину октября 2020 года общий объем предложения гибких офисных пространств в Москве составляет 244 тыс. кв. м. С начала года объем новых открытых площадок превысил 31 тыс. кв. м. До конца года к открытию анонсировано более 55 тыс. кв. м, при этом половина объема приходится на build-to-suit-площадки (строительство офиса под клиента). Таким образом, по итогам года реально могут быть открыты гибкие пространства объемом только 26 тыс. кв. м, так как фактическая реализация bts-площадок будет уже в 2021 году. В 2020 году темп роста открытия новых гибких пространств замедлился относительно 2018–2019 годов. Он составит 33% при условии запуска bts-пространств и 21%, если они откроются в следующем году. В предыдущие два года темпы роста составляли 43% и 39% соответственно. Несмотря на замедление открытия новых пространств, на 2021 год уже заявлено более 88 тыс. кв. м, выяснили аналитики CBRE.
Десять крупнейших операторов гибких офисных пространств формируют 62% рынка. «Исторически компания IWG (бренд Regus) была лидером на московском рынке, в 2020 году компания SOK (10,1%), флагманская площадка которой находится в бизнес-квартале «ВТБ Арена парк», опередила IWG (9,9%) по объему предложения, при этом количество площадок Regus остается самым большим. За 2019 год было зарегистрировано десять крупных сделок (более 500 кв. м) общим объемом 30,5 тыс. кв. м, а за девять месяцев 2020 года — 12 сделок объемом 27 тыс. кв. м. Уже сегодня очевидно, что результаты 2020 года превзойдут показатель 2019-го», — прогнозирует Новикова. Однако, по ее словам, далеко не все современные комплексы отвечают требованию рынка и подходят для создания flex-офисов.
Примером нового БЦ в Москве, который прекрасно подойдет для создания гибких пространств, является «Арена», считают в CBRE.
«Сегодня здесь можно арендовать от 1,5 тыс. до 29,5 тыс. «квадратов». Высота потолков в офисах более 3 м и достигает 7 м на 23-м этаже. Из огромных панорамных окон бизнес-центра открываются красивые виды на город. Этот БЦ выгодно отличает рациональная планировка этажей, которых здесь 24. В центре каждого этажа располагается ядро с лифтовым холлом, пожарными лестницами и техническими помещениями. Офисное пространство здесь размещено вдоль всего наружного периметра здания, что также очень удобно для создания рабочего пространства под себя», — отмечает генеральный директор УК «Динамо», проект «ВТБ Арена Парк» Андрей Лунтовский.
«В проекте уже действуют две площадки гибких пространств оператора SOK, которые пользуются популярностью как у представителей малого и среднего бизнеса, так и у крупнейших компаний и корпораций. Среди компаний, арендовавших здесь площади, можно также выделить такие крупные организации, как Тинькофф Банк (6,8 тыс. кв. м) и Huawei (1,8 тыс. кв. м)», — резюмировала директор департамента офисной недвижимости Knight Frank.