Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
Сдавать квартиру станет невыгодно через 1-2 года из-за льготной ипотеки
Мнения ,  
0 
Алексей Гальцев

Сдавать квартиру станет невыгодно через 1-2 года из-за льготной ипотеки

Правительство продлило программу льготной ипотеки в новостройках по ставке 6,5% — она будет действовать до лета 2021 года вместо осени 2020-го. По статистике, сейчас на программу льготной ипотеки приходится более 90% кредитов на новостройки. Общий объем кредитов, выданный за время реализации программы, составил 670 млрд. руб. В третьем квартале 2020 было выдано 455 тысяч ипотечных кредитов — это на 52% больше, чем за тот же период предыдущего года. Порассуждаем, как ипотечный бум повлияет на рынок недвижимости.

Зачем людям ипотека?

Такой успех программы льготной ипотеки связан с несколькими факторами.

Во-первых, до сих пор распространено мнение, что жить в своей квартире или доме гораздо лучше, чем снимать жилье. Такая позиция понятна, однако зачастую не оправдана с экономической точки зрения. Вложение в собственное жилье связано с рисками, которые сложно диверсифицировать: в случае «проседания» рынка стоимость квартиры резко падает. Кроме того, быстро продать квартиру по приемлемой цене непросто, и даже в этом случае доход от продажи будет в рублях — крайне нестабильной валюте. Наконец, содержание своей квартиры связано с расходами, которые часто не учитываются: налоги, ремонт и т.д.

Во-вторых, многие приобретают квартиры в качестве вложения средств. Распространено мнение, что рынок недвижимости всегда растет (эту идею активно подогревают девелоперы), однако это не так: достаточно вспомнить кризисы 1998, 2008 или 2014 годов, не говоря уже о менее заметных спадах. Кроме того, рассчитывая потенциальную прибыль от сдачи недвижимости в аренду, инвесторы часто не учитывают инфляцию, а ведь именно она «съедает» значительную часть дохода.

Грозит ли рынку перенасыщение?

По данным Райффайзенбанка, более 50% россиян, уже имеющих свою квартиру, готовы вновь взять ипотеку, при этом значительная часть собирается использовать новую недвижимость для сдачи в аренду. Такое количество потенциальных арендодателей сулит избыток предложения на рынке недвижимости: из-за высокой конкуренции владельцам квартир придется сдавать их по сниженной цене.

Следует учитывать еще один важный фактор — платежеспособность населения. Люди не могут платить больше, чем зарабатывают: это подтверждает статистика, согласно которой рост ставок аренды за последний год составил всего 1-2%. По мере насыщения рынка стоимость аренды будет снижаться, при этом цены на новостройки растут — за девять месяцев текущего года рост составил более 10%. Это может разочаровать покупателей-инвесторов — а это пятая часть всех тех, кто воспользовался льготной ипотекой. Даже небольшие колебания рынка имеют значение: например, раньше инвестор получал 6% годовой доходности, купив квартиру за 9 млн руб. и сдавая ее за 45 тыс. руб. в мес. Если цена квартиры поднимется на 1 млн руб., а аренда останется на том же уровне или незначительно подешевеет (40-45 тыс. руб. в мес.), доходность упадет до 4,8%. Разумеется, рано или поздно владельцы квартир поймут, что теряют деньги — и рынок переполнится жильем, выставленным на продажу.

Вероятно, часть владельцев попытается повысить доходность жилья, например, при помощи разделения квартир на студии или апартаменты. Такая динамика приведет к росту нагрузки на социальную инфраструктуру и, в перспективе 2-3 лет, станет причиной ограничений в части раздела квартир и использования апартаментов для жилья — в свое время это уже произошло в Нью Йорке, Лос-Анджелесе, Сан Франциско и других дорогих городах, где власти жестко регламентируют любые изменения такого рода.

Чего ждать?

Увеличение стоимости недвижимости диктует свои условия — для того, чтобы инвестиции в жилье приносили прибыль, стоимость аренды также должна расти. Это возможно только при условии значительного роста доходов населения: это должно произойти в течение 2-3 лет, чтобы люди могли позволить себе снимать более дорогие квартиры. Если этого не произойдет, рынок окажется в ситуации значительного избытка предложения уже в 2021-2022 годах.

Об авторе
Алексей Гальцев Алексей Гальцев СЕО инвестиционной компании Realiste
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Газовики разъяснили новые правила обслуживания домов в Москве Город, 29 сен, 17:39
Какие законы о недвижимости заработают в октябре 2023 года Жилье, 29 сен, 16:12
Дом как искусство: чем удивляет дерзкий проект на Садовом кольце Город, 29 сен, 15:45
В Москве расширят на 140 гектаров кинопарк «Москино» Город, 29 сен, 15:14
ЦБ заявил о готовности к жестким мерам по ипотеке в случае необходимости Деньги, 29 сен, 13:17
Графика, золото, сталь: как менялись тренды в оформлении фасадов домов Дизайн, 29 сен, 13:03
Эксперты назвали туристические города с наибольшим ростом цен на аренду Жилье, 29 сен, 12:24
Набиуллина заявила о признаках перегрева на рынке ипотеки Деньги, 29 сен, 12:04
«Дом.РФ» назвал регионы, где распродано больше всего жилья в новостройках Жилье, 29 сен, 11:48
Аналитики назвали районы Москвы с самыми дорогими новостройками Деньги, 29 сен, 11:05
Все об ипотеке: как оформить и платить кредит за жилье Деньги, 29 сен, 10:07
Россияне рассказали, как часто считают нужным делать ремонт Жилье, 29 сен, 09:01
ВТБ спрогнозировал рекорд по выдаче ипотеки в России в сентябре Деньги, 28 сен, 18:10
Названы регионы — лидеры по спросу на загородное жилье в 2023 году Загород, 28 сен, 17:28
Главное Лента