Недвижимость
Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
Сдавать квартиру станет невыгодно через 1-2 года из-за льготной ипотеки
Мнения ,  
0 
Алексей Гальцев

Сдавать квартиру станет невыгодно через 1-2 года из-за льготной ипотеки

Правительство продлило программу льготной ипотеки в новостройках по ставке 6,5% — она будет действовать до лета 2021 года вместо осени 2020-го. По статистике, сейчас на программу льготной ипотеки приходится более 90% кредитов на новостройки. Общий объем кредитов, выданный за время реализации программы, составил 670 млрд. руб. В третьем квартале 2020 было выдано 455 тысяч ипотечных кредитов — это на 52% больше, чем за тот же период предыдущего года. Порассуждаем, как ипотечный бум повлияет на рынок недвижимости.

Зачем людям ипотека?

Такой успех программы льготной ипотеки связан с несколькими факторами.

Во-первых, до сих пор распространено мнение, что жить в своей квартире или доме гораздо лучше, чем снимать жилье. Такая позиция понятна, однако зачастую не оправдана с экономической точки зрения. Вложение в собственное жилье связано с рисками, которые сложно диверсифицировать: в случае «проседания» рынка стоимость квартиры резко падает. Кроме того, быстро продать квартиру по приемлемой цене непросто, и даже в этом случае доход от продажи будет в рублях — крайне нестабильной валюте. Наконец, содержание своей квартиры связано с расходами, которые часто не учитываются: налоги, ремонт и т.д.

Во-вторых, многие приобретают квартиры в качестве вложения средств. Распространено мнение, что рынок недвижимости всегда растет (эту идею активно подогревают девелоперы), однако это не так: достаточно вспомнить кризисы 1998, 2008 или 2014 годов, не говоря уже о менее заметных спадах. Кроме того, рассчитывая потенциальную прибыль от сдачи недвижимости в аренду, инвесторы часто не учитывают инфляцию, а ведь именно она «съедает» значительную часть дохода.

Грозит ли рынку перенасыщение?

По данным Райффайзенбанка, более 50% россиян, уже имеющих свою квартиру, готовы вновь взять ипотеку, при этом значительная часть собирается использовать новую недвижимость для сдачи в аренду. Такое количество потенциальных арендодателей сулит избыток предложения на рынке недвижимости: из-за высокой конкуренции владельцам квартир придется сдавать их по сниженной цене.

Следует учитывать еще один важный фактор — платежеспособность населения. Люди не могут платить больше, чем зарабатывают: это подтверждает статистика, согласно которой рост ставок аренды за последний год составил всего 1-2%. По мере насыщения рынка стоимость аренды будет снижаться, при этом цены на новостройки растут — за девять месяцев текущего года рост составил более 10%. Это может разочаровать покупателей-инвесторов — а это пятая часть всех тех, кто воспользовался льготной ипотекой. Даже небольшие колебания рынка имеют значение: например, раньше инвестор получал 6% годовой доходности, купив квартиру за 9 млн руб. и сдавая ее за 45 тыс. руб. в мес. Если цена квартиры поднимется на 1 млн руб., а аренда останется на том же уровне или незначительно подешевеет (40-45 тыс. руб. в мес.), доходность упадет до 4,8%. Разумеется, рано или поздно владельцы квартир поймут, что теряют деньги — и рынок переполнится жильем, выставленным на продажу.

Вероятно, часть владельцев попытается повысить доходность жилья, например, при помощи разделения квартир на студии или апартаменты. Такая динамика приведет к росту нагрузки на социальную инфраструктуру и, в перспективе 2-3 лет, станет причиной ограничений в части раздела квартир и использования апартаментов для жилья — в свое время это уже произошло в Нью Йорке, Лос-Анджелесе, Сан Франциско и других дорогих городах, где власти жестко регламентируют любые изменения такого рода.

Чего ждать?

Увеличение стоимости недвижимости диктует свои условия — для того, чтобы инвестиции в жилье приносили прибыль, стоимость аренды также должна расти. Это возможно только при условии значительного роста доходов населения: это должно произойти в течение 2-3 лет, чтобы люди могли позволить себе снимать более дорогие квартиры. Если этого не произойдет, рынок окажется в ситуации значительного избытка предложения уже в 2021-2022 годах.

Об авторе
Алексей Гальцев Алексей Гальцев СЕО инвестиционной компании Realiste
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Собянин рассказал о сроках открытия Троицкой линии метро Город, 21 июн, 18:29
Банки повышают ставки по ипотеке: как меняется поведение заемщиков Деньги, 21 июн, 17:59
«Дом.РФ» сообщил о приостановке банками приема заявок на льготную ипотеку Деньги, 21 июн, 17:56
Семь крупных банков повысили ипотечные ставки после сохранения ключевой Деньги, 21 июн, 17:08
Сады с размахом: обзор самых крупных частных парков в элитных ЖК Москвы Город, 21 июн, 16:28
Госдума рассмотрит проект о снятии с сирот долгов за наследуемое жилье Жилье, 21 июн, 16:19
Пентхаус и квартиру в бывшей штаб-квартире «Титаника» продали за £15 млн Деньги, 21 июн, 15:37
Как санкции против Мосбиржи повлияют на рынок недвижимости Деньги, 21 июн, 14:49
Особые условия: почти 30% квартир в ЖК Москвы продаются со скидками Жилье, 21 июн, 12:37
Названы районы Москвы с максимальным снижением цен на новостройки Жилье, 21 июн, 10:15
Для кого строится так много новостроек, если население России сокращается Мнения, 21 июн, 09:01
Больше половины торговых центров Москвы морально устарели Город, 21 июн, 00:01
Закон об увеличении налогов на дорогое жилье прошел первое чтение Деньги, 20 июн, 20:06
Риелторы назвали минимальную стоимость аренды жилья в Москве в июне Жилье, 20 июн, 18:41
Главное Лента