Средняя цена квартиры в московских новостройках
12 730 300 руб +0.03%
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Как покрасить холодильник: пошаговая инструкция и советы экспертов Недвижимость, 14:43
За что могут отнять участок или выписать штраф: разъяснения Росреестра Недвижимость, 10:18
Элитное жилье в Москве подорожало в полтора раза за год Недвижимость, 21 янв, 17:44
Названы девелоперы с самой высокой выручкой в Новой Москве Недвижимость, 21 янв, 15:28
Ипотека для ИП и самозанятых: как получить кредит в 2022 году Недвижимость, 21 янв, 14:00
ЦИАН выяснил, кому сложнее всего снять квартиру в Москве Недвижимость, 21 янв, 13:56
Риелторы назвали округа Москвы с самым сильным ростом цен на новостройки Недвижимость, 21 янв, 11:24
Рост или падение: что будет с ценами на новостройки в 2022 году Недвижимость, 21 янв, 09:56
В России выросло число нотариальных сделок с недвижимостью Недвижимость, 20 янв, 17:55
ГД приняла в 1-ом чтении законопроект о росте штрафов для коммунальщиков Недвижимость, 20 янв, 17:21
Риелторы назвали минимальную стоимость аренды жилья в Москве Недвижимость, 20 янв, 16:33
В «Дом.РФ» и ВЦИОМ оценили планы россиян по улучшению жилищных условий Недвижимость, 20 янв, 13:22
В ЦИАН назвали районы Новой Москвы с падением предложения в новостройках Недвижимость, 20 янв, 12:07
Студия Лебедева сделает ребрендинг форума недвижимости «Движение» Недвижимость, 20 янв, 11:37
Сдавать квартиру станет невыгодно через 1-2 года из-за льготной ипотеки
Мнения ,  
0 
Алексей Гальцев

Сдавать квартиру станет невыгодно через 1-2 года из-за льготной ипотеки

Правительство продлило программу льготной ипотеки в новостройках по ставке 6,5% — она будет действовать до лета 2021 года вместо осени 2020-го. По статистике, сейчас на программу льготной ипотеки приходится более 90% кредитов на новостройки. Общий объем кредитов, выданный за время реализации программы, составил 670 млрд. руб. В третьем квартале 2020 было выдано 455 тысяч ипотечных кредитов — это на 52% больше, чем за тот же период предыдущего года. Порассуждаем, как ипотечный бум повлияет на рынок недвижимости.

Зачем людям ипотека?

Такой успех программы льготной ипотеки связан с несколькими факторами.

Во-первых, до сих пор распространено мнение, что жить в своей квартире или доме гораздо лучше, чем снимать жилье. Такая позиция понятна, однако зачастую не оправдана с экономической точки зрения. Вложение в собственное жилье связано с рисками, которые сложно диверсифицировать: в случае «проседания» рынка стоимость квартиры резко падает. Кроме того, быстро продать квартиру по приемлемой цене непросто, и даже в этом случае доход от продажи будет в рублях — крайне нестабильной валюте. Наконец, содержание своей квартиры связано с расходами, которые часто не учитываются: налоги, ремонт и т.д.

Во-вторых, многие приобретают квартиры в качестве вложения средств. Распространено мнение, что рынок недвижимости всегда растет (эту идею активно подогревают девелоперы), однако это не так: достаточно вспомнить кризисы 1998, 2008 или 2014 годов, не говоря уже о менее заметных спадах. Кроме того, рассчитывая потенциальную прибыль от сдачи недвижимости в аренду, инвесторы часто не учитывают инфляцию, а ведь именно она «съедает» значительную часть дохода.

Грозит ли рынку перенасыщение?

По данным Райффайзенбанка, более 50% россиян, уже имеющих свою квартиру, готовы вновь взять ипотеку, при этом значительная часть собирается использовать новую недвижимость для сдачи в аренду. Такое количество потенциальных арендодателей сулит избыток предложения на рынке недвижимости: из-за высокой конкуренции владельцам квартир придется сдавать их по сниженной цене.

Следует учитывать еще один важный фактор — платежеспособность населения. Люди не могут платить больше, чем зарабатывают: это подтверждает статистика, согласно которой рост ставок аренды за последний год составил всего 1-2%. По мере насыщения рынка стоимость аренды будет снижаться, при этом цены на новостройки растут — за девять месяцев текущего года рост составил более 10%. Это может разочаровать покупателей-инвесторов — а это пятая часть всех тех, кто воспользовался льготной ипотекой. Даже небольшие колебания рынка имеют значение: например, раньше инвестор получал 6% годовой доходности, купив квартиру за 9 млн руб. и сдавая ее за 45 тыс. руб. в мес. Если цена квартиры поднимется на 1 млн руб., а аренда останется на том же уровне или незначительно подешевеет (40-45 тыс. руб. в мес.), доходность упадет до 4,8%. Разумеется, рано или поздно владельцы квартир поймут, что теряют деньги — и рынок переполнится жильем, выставленным на продажу.

Вероятно, часть владельцев попытается повысить доходность жилья, например, при помощи разделения квартир на студии или апартаменты. Такая динамика приведет к росту нагрузки на социальную инфраструктуру и, в перспективе 2-3 лет, станет причиной ограничений в части раздела квартир и использования апартаментов для жилья — в свое время это уже произошло в Нью Йорке, Лос-Анджелесе, Сан Франциско и других дорогих городах, где власти жестко регламентируют любые изменения такого рода.

Чего ждать?

Увеличение стоимости недвижимости диктует свои условия — для того, чтобы инвестиции в жилье приносили прибыль, стоимость аренды также должна расти. Это возможно только при условии значительного роста доходов населения: это должно произойти в течение 2-3 лет, чтобы люди могли позволить себе снимать более дорогие квартиры. Если этого не произойдет, рынок окажется в ситуации значительного избытка предложения уже в 2021-2022 годах.

Об авторе
Алексей Гальцев Алексей Гальцев СЕО инвестиционной компании Realiste
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Главное Лента