Недвижимость
Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
Новые ниши и риски: как изменится рынок недвижимости Европы в 2021 году
Мнения ,  
0 
Андрей Клименко

Новые ниши и риски: как изменится рынок недвижимости Европы в 2021 году

Пандемия постепенно отступает, и рынок зарубежной недвижимости оживает, но — в новых реалиях. Собственники оказались в сложной ситуации: многим объектам требуется антикризисное управление, а арендаторы ищут помещения с готовой отделкой. Потенциальным инвесторам тоже не легче: Мальта и Кипр приостановили выдачу «золотых» виз, риски новых инвестиций выросли.

Как сориентироваться в посткарантинном мире зарубежной недвижимости и принять взвешенные инвестиционные и управленческие решения?

Пандемия и связанные с ней ограничения способствуют снижению мирового ВВП на 5,2% в 2020 году. Временные воздействия этой ситуации — снижение мобильности, повышение мер по охране здоровья, приостановка новых проектов, а также усиление основных мегатрендов, включая развитие электронной торговли, цифровизацию, внедрение индустрии 4.0 и так далее, повлияли на рынок недвижимости. В итоге выросли риски инвестирования в отдельные регионы, например, Великобританию, Испанию и Италию, или классы активов, в том числе, торговую недвижимость и отели, и снизились цены на российские активы — за счет ослабления рубля более, чем на 30%.

Хотя стоимость европейской недвижимости и не была подвержена курсовым рискам, в этом сегменте также не обошлось без изменений в ключевых показателях. Ставки по офисам уменьшились на 3-6%, вакантность торговых помещений увеличилась до 20%, а отелей — до 70%.

Благодаря принимаемым правительствами разных стран фискальным и монетарным мерам, а также появлению действенных вакцин уже в 2021 ожидается уверенное восстановление мирового ВВП на 6,9%. В первой половине следующего года мы ожидаем повсеместного распространения вакцины, а затем, ближе к осени — возвращения к более привычным экономическим условиям.

Тем не менее, некоторые остаточные эффекты пандемии, такие, как свободный график посещения офиса и потребительский аппетит к электронной коммерции, останутся преобладающими минимум до конца следующего года. А за счет определенной инерции рынка недвижимости, полное восстановление офисных, торговых и гостиничных объектов займет более двух лет.

Управление активами

Во время локдауна ярко проявились недостатки локации, управления и позиционирования объектов. Пандемия и правительственные ограничения потребовали более деятельного подхода к управлению недвижимостью — многие активы перешли в разряд проблемных и теперь нуждаются антикризисном управлении.

Чтобы вернуться к жизни после карантина и успешно подняться на волне восстановления в следующем году, необходимо пересмотреть принципы управления недвижимостью и принять ряд мер.

  1. Провести внутреннюю оценку стоимости объектов и анализ рынка, включая изменение уровня арендной ставки и вакантных площадей, открытие конкурентных объектов поблизости, общее развитие экономики региона. Это поможет решить, стоит ли оставлять объект в портфеле или необходимо начать подготовку к выходу из проекта.
  2. Тщательно оценить подрядчиков, с которыми работали в этом году, на предмет результатов работы и продления мандата на следующий год. Следует помнить, что в ряде юрисдикций закреплены законодательные требования для инвестиционных фондов о регулярной ротации аудиторских компаний и независимых оценщиков.
  3. Взвесить опыт работы с финансирующим банком, уделить внимание своевременному предоставлению запрашиваемой информации и подготовиться к переговорам об улучшении условий текущего кредита. По нашим наблюдениям, сейчас банки тщательнее оценивают риски и вынуждены работать с проблемной задолженностью. Поэтому найти альтернативное финансирование становится сложнее.
  4. Проверить техническое состояние объекта перед зимним периодом. Никто не застрахован от протечек в крышах, поломок систем вентиляции и отопления и общего ухудшения состояния объектов из-за не проведенных профилактических работ. Необходимо заранее провести аудит и получить рекомендации по устранению технических проблем.
  5. Провести ревизию текущих договоров аренды и запросов от арендаторов. Количество вакантных площадей сейчас растет, поэтому по возможности лучше заранее договориться о пролонгации договора с текущими арендаторами, особенно если приближается период расторжения договора. Необходимо проверить, довольны ли арендаторы качеством оказания услуг, и решить, где можно пойти на компромисс ради построения долгосрочных отношений. Понятная навигация по объекту, установка зарядных станций для электромобилей, открытие дополнительных точек питания для сотрудников и другие элементы комфорта могут улучшить восприятие объекта и повысить спрос со стороны арендаторов.
  6. Чтобы быстрее сдать объект в аренду, нужно провести ряд мер. Улучшить внешний вид, сделать качественный веб-сайт и видеотур, предоставить брокеру доступ к объекту. Кроме того, может возникнуть необходимость инвестировать в отделку и предоставить арендатору более длительные каникулы.
  7. Осенью традиционно проводятся собрания собственников крупных объектов, на которых проверяются годовые отчеты, утверждаются планы капитальных вложений и обслуживания объектов на следующий год. Нужно оценить, какие работы нужно обязательно провести в ближайшее время, а какие можно отложить. Также не оставляйте без контроля проведение тендеров и выбор основных подрядчиков на следующий год и снизьте, где возможно, уровень операционных расходов.
  8. В конце года необходимо подготовить документы по налоговым вычетам. Поручите эту задачу бухгалтеру или привлеките налогового консультанта — это поможет улучшить операционные показатели объекта.
  9. Собственникам, принявшим решение о продаже объекта недвижимости, необходимо привести его в соответствие текущим требованиям институциональных инвесторов: уделить внимание снижению затрат на содержание, экологическому воздействию и энергоэффективности. Получение экологического сертификата может повысить привлекательность объекта в глазах возможных покупателей из числа инвестиционных фондов.
  10. Рассмотреть возможность использования технологий управления активами. Сейчас на рынке представлены программные решения, включающие контроль над затратами и мониторинг основных показателей по объекту.

Направления новых инвестиций

По мнению участников рынка — CBRE, Savills, Jll, Inowai, — 2021 год станет годом уверенного восстановления экономики и рынка недвижимости во всех сегментах. Особенно привлекательны будут экономики, прошедшие через пандемию с наименьшими потерями, например, Германия, Австрия, Швейцария, Люксембург, Нидерланды и Скандинавия.

Но объем средств, которые российские инвесторы вложат в зарубежную жилую и коммерческую недвижимость, будет ограничиваться повышающимся порогом для входа на рынок. Для этого есть ряд причин:

  • сложности с получением финансирования небольших объектов;
  • увеличивающиеся минимальные требования к капиталу;
  • необходимость прохождения процедур проверки клиента.

После приостановки Кипром и Мальтой программ «Гражданство за инвестиции» потенциальные инвесторы в жилую недвижимость могут обратить внимание на Португалию. Рост цен в крупных городах страны —Лиссабоне и Порту — продолжается уже несколько лет подряд, отражая высокое качество жизни и привлекательность для жизни и ведения бизнеса.

Благодаря географическому расположению и деловым связям с Китаем и своими бывшими колониями в Африке и Южной Америке, Португалия уже рассматривается не только как первоклассный курорт, но и как логистический хаб — точка входа на европейский рынок. Многие фонды запустили здесь девелопмент крупных логистических центров (более 100 тыс. кв.м).

Похожую тенденцию мы видим и в других локациях. В Западной (Германии, Бельгии, Люксембурге) и Северной Европе (Дании, Финляндии) продолжается развитие перспективных альтернативных секторов коммерческой недвижимости — технопарков, комплексов апартаментов с обслуживанием, коворкингов, ЦОДов.

Изменения в подходах к инвестированию

Несмотря на временные ограничения и растущий уровень рисков, собственники не торопятся снижать цены на объекты. Поэтому при покупке необходимо оценивать не только сам объект и его состояние, но и перспективы развития района, города, экономики, ключевых отраслей.

Тем, кто сейчас находится в процессе поиска или приобретения объекта, не стоит забывать о необходимости независимой оценки и анализа рынка, а также технической, юридической и налоговой экспертизы приобретаемой недвижимости. Это поможет понять, какие расходы придется понести будущему собственнику, и таким образом получить аргументы для снижения цены.

Еще один способ преодолеть высокие барьеры для входа на рынок — инвестировать в зарубежную недвижимость через клубные сделки и паевые инвестиционные фонды.

Частные и институциональные инвесторы с долгосрочным инвестиционным горизонтом могут получить большую выгоду от приобретения качественных объектов. При этом выбор управляющего, прозрачность информации о результатах деятельности и своевременные действия по повышению эффективности управления становятся приоритетными для инвесторов и собственников европейской недвижимости в 2021 году.

Об авторе
Андрей Клименко Андрей Клименко старший управляющий активами UFG Wealth Management
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Теги
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Мутко сообщил о планах исключить из семейной ипотеки жилье меньше 35 кв.м Жилье, 16:48
«Дом.РФ» зафиксировал трехкратный рост ипотечного спроса на частные дома Загород, 16:35
Названы победители акции «Домклик исполняет мечту» с бесплатной ипотекой Новости компаний, 15:16
Цены на аренду элитного жилья в Москве достигли исторического максимума Жилье, 14:30
Договор купли-продажи будущей вещи на офисном рынке: как это работает Мнения, 14:30
Мутко назвал долю россиян, которые могут взять ипотеку под 17% Жилье, 14:23
Разбираетесь ли вы в интерьерных трендах 2024 года. Пройдите тест Дизайн, 14:15
ВАО возглавил рейтинг округов Москвы по росту цен на жилье Жилье, 13:59
Срок исковой давности по коммунальным платежам: есть ли и какой Жилье, 11:00
Стартовали продажи пентхаусов в клубном доме AHEAD на Кутузовском Город, 10:00
Росреестр зафиксировал рост ипотечных сделок в Москве Жилье, 09:23
«Яндекс» отметил сокращение разрыва в ценах новостроек и готового жилья Жилье, 09:06
Госдума приняла закон о повышении размера штрафов за некачественные ЖКУ Деньги, 21 мая, 18:53
Госдума поддержала законопроект о продлении выплат на ипотеку многодетным Жилье, 21 мая, 17:05
Главное Лента