Районы с дефицитом новостроек: где в Москве сложно купить новое жилье

Данные: ЦИАН

Дефицит первичного предложения эксперты связывают с несколькими причинами. Во-первых, это может быть неликвидный район, который потенциально менее интересен для девелопера. Во-вторых, дефицит площадок под новое строительство в сложившихся районах Москвы, где реализуются небольшие проекты или изначально небольшая площадь самого района (например, Марфино, Сокол). В-третьих, готовые (или в высокой стадии готовности) масштабные проекты с последними квартирами в реализации, где основной объем распродан или где много стартовых площадок реновации (Выхино-Жулебино, Проспект Вернадского, Новогиреево).

Вид на жилые дома и линии электропередачи в районе Братеево

(Фото: Марина Лысцева/ТАСС)

Стоимость жилья

Несмотря на дефицит нового предложения, ценовая динамика может быть разнонаправленной, поскольку сами районы могут сильно различаться по своему статусу. Так, Академический, Сокол, Зюзино традиционно более престижные, чем, например, Выхино-Жулебино или Новокосино. «Также не во всех районах равномерно развивается транспортная инфраструктура, где-то цены подогреваются ожиданием открытия станций метро, МЦК или МЦД, а где-то цены на жилье могут и снизиться вследствие строительства новой шумной магистрали. То есть дефицит предложения — не единственный, хотя и достаточно важный фактор, влияющий на цены. К тому же в ряде районов жилой фонд может быть пополнен недавно сданными новостройками, поэтому на деле дефицит нового жилья может оказаться и не таким острым», — отметила Ирина Доброхотова из «Бест-Новостроя».

При этом в районах с дефицитом новых проектов может наблюдаться рост цен из-за несоответствия уровня спроса и предложения, добавила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. «Если покупатели заинтересованы проживать в конкретной локации, а на рынке недостаточно подходящих жилых комплексов, цены на жилье, конечно же, станут расти. Однако такой тенденции не будет, если дефицит связан с тем, что район неинтересен потенциальным клиентам и девелоперы не стремятся запускать там новые проекты», — пояснила она.

По данным «Метриума», наибольший рост цен на квартиры в массовых новостройках наблюдается в Западном административном округе Москвы, где нет дефицита новых проектов. За два года квадрат подорожал с 159 тыс. до 201 тыс. руб. (на 26,4%). Почти на столько же, на 26%, за два года подорожали новостройки в ВАО, где наблюдается дефицит новых проектов. Сейчас в среднем 1 кв. м здесь стоит 208 тыс. руб. А вот в СВАО и ЮЗАО, где тоже есть недостаток новых проектов, в последние два года зафиксирована наиболее сдержанная динамика цен. В СВАО средний квадрат вообще почти не подорожал, сохранившись на уровне 174 тыс. руб. В ЮЗАО цена выросла с 146 тыс. до 161 тыс. руб. (10%).

Вид с борта самолета на район Теплый Стан

(Фото: ТАСС/ Андрей Епихин)

Насколько перспективны такие районы для покупки жилья

Покупка квартиры в районе с дефицитом новостроек во многом зависит от целей и потребностей покупателя. Если необходима квартира в конкретном районе, а так часто бывает, когда покупатель ищет новое жилье в уже привычной локации, рядом с родителями или недалеко от работы, то квартира будет куплена вне зависимости от того, есть перспектива роста цены или нет.

Если дефицит новых проектов наблюдается из-за отсутствия локаций для строительства, а жилье в этом районе востребовано, то, безусловно, покупка квартиры будет удачной сделкой — в дальнейшем, скорее всего, удастся ее выгодно продать, считает Мария Литинецкая.

«В районах со сложившимся дефицитом новостроек новый проект может «выстрелить» — в особенности, если он будет удачно расположен относительно метро, МЦК или МЦД. Поэтому инвесторам стоит отслеживать старты продаж именно в этих районах, так как здесь может накапливаться отложенный спрос на первичное жилье», — согласна Ирина Доброхотова. Речь идет прежде всего о наиболее востребованных районах ЗАО, ЮЗАО, САО, СЗАО.

Точечная застройка нередко интересна инвесторам, которые не хотят демпинговать относительно цен застройщика. Девелопер еще несколько лет может реализовывать жилье в новых корпусах на более низкой стадии готовности с более привлекательным прайсом. Одновременно покупатель может рассчитывать на готовую инфраструктуру района, строительство которой не нужно ждать, добавила Виктория Кирюхина из ЦИАН.

Если же речь идет о последних квартирах в масштабном проекте, то обычно это самые дорогие лоты (нередко девелоперы придерживают эксклюзивные варианты до последнего, чтобы продать их дороже) или наименее ликвидные варианты (вид из окна, неудачная планировка и пр.). На рынке есть примеры, когда квартиры в уже готовом доме продаются по пять — семь лет из-за устаревшей концепции ЖК в сравнении с другими новостройками.

Поэтому покупка жилья в «дефицитных» по новостройкам районах — это хороший вариант для тех, кто ищет сложившееся окружение, как на вторичном рынке, но при этом хочет жить в новом доме.