Как купить бизнес-класс по цене комфорта, используя льготную ипотеку
Чем так хороша льготная ипотека? Какие действия необходимо предпринять, чтобы ею воспользоваться? Как улучшить свои жилищные условия, хорошо при этом сэкономив?
Об этом в интервью «РБК-Недвижимости» рассказал коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Москва» Александр Чайковский.
— Конкретно ваша компания почувствовала интерес к программе ипотеки с господдержкой?
— С начала действия программы льготной ипотеки на конец августа в Московском регионе «Группой ЛСР» заключено 418 кредитных договоров, 296 из них — с использованием льготной программы. Отмечу, что из месяца в месяц доля ипотечных договоров по льготной программе активно росла. Так, в мае и июне доля таких договоров составляла примерно 50%, в июле — уже 79%, а к концу августа достигла 93%.
— Программа вот-вот завершится (до 1 ноября). В связи с чем на рынке такой ажиотаж? Почему все хотят успеть запрыгнуть в этот поезд?
— Во-первых, до 1 ноября 2020 года действует самая низкая за всю историю выдачи ипотечных кредитов ставка в 6,5%. Например, еще весной снижение ставки до 6,5% означало, что покупателям стал доступен обширный пул квартир, которые они раньше не могли себе позволить из-за высокой цены или большого ежемесячного платежа. А разницу между 6,5%, которые будут платить покупатели, и рыночной ипотечной ставкой возьмет на себя государство. Льготная ставка, кстати, сохраняется на весь период кредитования. То есть даже когда программа льготного кредитования закончится, покупатели, успевшие взять такой кредит, все еще будут платить по сниженным процентам.
— Льготная ипотека — это всегда 6,5%? Некоторые банки предлагают 5,85%. Или это уже не льготная ипотека, а что-то другое?
— 6,5% годовых — это законодательно установленный уровень процентной ставки, который банковские организации не имеют права превысить, выдавая ипотечные кредиты до 1 ноября. Однако, конкурируя с кредитными организациями, партнерские банки «Группы ЛСР» предлагают все более низкие ставки. На сегодняшний день в Москве, как вы правильно заметили, минимальная процентная ставка по программе льготной ипотеки составляет именно 5,85%. В ряде случаев такая ставка позволяет даже отказываться от арендного жилья в пользу покупки собственного.
— Сейчас некоторые банки говорят о том, что весь первый год можно не вносить платежи по программе ипотеки с господдержкой. Это обман?
— Нет, это реальная программа, которую «Группа ЛСР» в Московском регионе запустила совместно с Россельхозбанком. Клиенты могут купить любую понравившуюся квартиру в нашем ЖК уже сегодня и по текущей цене. Согласно основным условиям программы, первоначальный взнос составляет не менее 25% от стоимости квартиры, ипотечная ставка зафиксирована на уровне 9,5%, а максимальный срок кредитования может достигать 30 лет.
— Программа позволяет использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса?
— Согласно нашим данным, чаще всего квартиры в ипотеку берут семейные пары, у которых есть дети. Как мы знаем, с января этого года материнский капитал получают даже те, у кого родился один ребенок. Поэтому льготная ипотечная ставка в 6,5% позволит больше не копить на первоначальный взнос, а сразу взять ипотеку, используя средства материнского капитала.
— А почему вообще стоит брать ипотеку, пусть даже льготную, а не арендовать в том же районе или в том же ЖК? Это же проще и дешевле, всегда можно переехать. Разве нет?
— Благодаря госпрограмме по субсидированию ипотечной ставки на отечественном рынке жилья произошли революционные изменения. Впервые в истории ипотечный платеж за новостройку стал дешевле арендного. И наше недавнее исследование подтверждает этот факт.
Например, средний ежемесячный платеж за аренду однокомнатной квартиры в ЖК «Лучи» составляет 38 768 руб. Это данные ЦИАН. Чтобы выплата по ипотеке с господдержкой по такому же жилью была меньше, достаточно взять кредит на 25 лет. И тогда, например, квартира площадью 33 кв. м стоимостью 8,009 млн руб. будет обходиться в ипотеку по 35 270 руб. в месяц. Вы видите сами, что купить выгоднее. Не говоря уже о том, что в этом случае вы платите за свою собственность, которой всегда можете распорядиться по своему усмотрению, и избавляете себя от рисков, которые влечет за собой жизнь в съемной квартире.
— Почему нельзя купить квартиру в этой программе в октябре или вообще в следующем году? Куда спешить?
— Программа льготной ипотеки имеет ограниченный срок действия — до 1 ноября 2020 года. Средства, выделенные на ее реализацию, были лимитированы изначально. До августа на эти цели планировалось потратить 740 млрд руб., однако желающих взять льготную ипотеку оказалось так много, что лимит был увеличен до 900 млрд руб.
— Смотрите: многие мечтают жить в квартале бизнес-класса, но хватает только на комфорт-класс. С ипотекой под 6,5% можно купить за те же деньги или с небольшой доплатой такое же жилье в более высоком классе?
— Давайте посчитаем.
Итак, в феврале и марте 2020 года минимальная ставка по ипотеке, например, для незарплатных клиентов Сбербанка при первоначальном взносе 20% составляла 9,1%. При первоначальном взносе в размере 15% от стоимости квартиры — 9,4%. С такими исходными при покупке двухкомнатной квартиры в ЖК комфорт-класса «Лучи» стоимостью 11,9 млн руб. и с первоначальным взносом 1,8 млн (как раз 15%) ежемесячный платеж составит 87 543 руб. Это с учетом того, что кредит взят на 25 лет.
Теперь переместимся в ЖК бизнес-класса «ЗИЛАРТ» и применим к покупке в нем квартиры льготную ипотеку со ставкой 6,1%. Первое, о чем стоит помнить, — на льготную ипотеку для Москвы и Санкт-Петербурга установлен лимит в 12 млн руб. Это значит, что при приобретении в «ЗИЛАРТе» двухкомнатной квартиры стоимостью, например, 14,7 млн руб. первоначальный взнос придется увеличить до 18,4% (2,7 млн руб.). Тогда ежемесячный платеж составит 78 052 руб. Кредит также берем на 25 лет.
Да, первоначальный взнос в «ЗИЛАРТе» будет больше, но ежемесячный платеж следующие несколько десятилетий почти на 10 тыс. руб. меньше.
Рассмотрим условия с первоначальным взносом в 20% — для этого необходимо будет добавить 580 тыс. руб. Со ставкой 9,1% и кредитом на 25 лет ежемесячный платеж за ту же двухкомнатную квартиру в «Лучах» составит 80 545 руб. А вот при покупке квартиры в «ЗИЛАРТе» со ставкой 6,1% ежемесячный платеж за жилье бизнес-класса составит уже 76 491 руб.
— А если не менять класс новостройки, а увеличить метраж — такие запросы есть?
— Да, льготная ипотека может помочь не только тем, кто хочет поменять комфорт-класс на бизнес. Те, кто рассматривал однокомнатную квартиру в «Лучах» с использованием льготной ипотеки, может позволить себе двухкомнатную! Давайте посчитаем.
При покупке однокомнатной квартиры в «Лучах» стоимостью 7,7 млн руб. и с первоначальным взносом 15% (1,16 млн руб.) со ставкой 9,4% ежемесячный платеж составит 56 686 руб. Снова берем максимальный срок, кредит на 25 лет. А вот со ставкой 6,1% ежемесячный платеж за двухкомнатную квартиру стоимостью 11,9 млн руб. и с первоначальным взносом 15% составит немногим больше — 65 694 руб. Но зато это будет большая и светлая двухкомнатная квартира.
— Как банки относятся к заявителям на ипотеку с господдержкой? Одобряют или отказывают? Что надо делать покупателю, чтобы ее одобрили?
— За первые семь месяцев 2020 года было одобрено более 90% ипотечных сделок для клиентов «Группы ЛСР» в Московском регионе. При этом отказ именно по сделкам с применением льготной ипотеки минимален — потому что в данном случае не важны ни возраст, ни размер заработка.
Чтобы с высокой степенью вероятности получить одобрение, нужно сделать несколько шагов: выбрать и забронировать квартиру; проконсультироваться у нашего ипотечного менеджера, который поможет вам собрать пакет документов; получить в банке одобрение на ипотеку.
Однако по мере увеличения объемов кредитования наверняка вырастут и требования к заемщикам — и взять ипотеку будет сложнее. Также растут и цены на недвижимость. Поэтому решение не стоит откладывать до октября — объективно можно не успеть.