«Пандемия все изменила»: на рынке недвижимости началась новая эпоха

Трансформация рынка недвижимости и ретейла началась не сегодня. Предпосылки к формированию новой эры как рынка недвижимости через тренды цифровизации, так и потребительских предпочтений зародились еще несколько лет назад, пандемия просто ускорила процессы в разы. И то, что в привычных нам условиях события развивались бы постепенно и размеренно, сегодня пришлось постигать за считаные месяцы.

Уже можно сказать о том, что частично переформатировался рынок недвижимости, изменились поведенческие привычки как в области жилого дома, так и общественных зданий. В цифрах это выглядит так: до кризиса доля онлайн-торговли занимала едва ли 10%, сегодня это уже более 20%. На карантине возрос спрос в секторе FMCG на 50%, в сегменте бытовой техники и электроники — на 25–30%, при этом упали онлайн-продажи одежды и обуви более чем на 50%, что, в общем-то, объяснимо. Порядка 23% людей в период вынужденной самоизоляции перестали покупать одежду и обувь. В короткое время ценность здоровья, времени, вопросы безопасности приобрели серьезную значимость.

Коворкинги или офисы

Изменилось и отношение к формату удаленной работы как со стороны работодателей, так и со стороны самих работников. Согласно исследованию The National Bureau of Economic Research, около 37% работы в США можно делать из дома. Переложим такую цифру на Москву и посчитаем, чем это грозит рынку коммерческой недвижимости: по исследованиям RRG, 76% офисных сотрудников рассматривают работу на удаленке в дальнейшем. Это серьезным образом меняет рынок и повлияет на офисный сектор.

В Москве около 6–7 млн офисных сотрудников, и если даже только 1 млн из них перейдет на формат удаленной или посменной работы (чередование работы в офисе с работой вне офиса), то при условии, что на одного человека в офисе приходилось порядка 6–7 кв. м, на рынок в одночасье выйдет 6–7 млн кв. м освободившихся площадей. Вдумайтесь — 7 млн кв. м могут оказаться вакантными! И в большей степени это коснется бизнес-центров класса С и устаревшего класса В.

Что будет с этими площадями? Часть арендаторов станут сдавать в субаренду излишние площади. Отчасти вернется кабинетная система как более безопасная, от которой рынок довольно долгое время отходил. Пусть эта нарезка будет некапитальной, но — эргономичной, безопасной и удобной, больше напоминающей сервисные офисы и коворкинги. Кто-то из собственников деловых центров рассматривает переделку офисных помещений в гибкие гибридные пространства.

Торговля и склады

Для рынка торговых центров сегодняшняя ситуация стала серьезным ударом. Около 30% объектов, и так достаточно слабых, могут потерять существенную долю арендаторов, часть из них будут полностью переформатированы, получив в «якоря» не совсем торговых операторов, таких как медицинские центры, спорт, термы, офисные пространства и даже вертикальные фермы, склады разной модификации. На этом фоне как раз очень неплохо себя чувствует складской сектор, который сделал резкий рывок в развитии из-за огромной востребованности онлайн-ретейлерами складских помещений последней мили.

Город или загород

Взорвался загородный рынок, колоссальный спрос на который не оставил даже самые невкусные предложения незамеченными и спровоцировал рост стоимости как аренды, так и продажи. Сегодня, по сути, у рынка городской недвижимости появился серьезный соперник в лице загородного рынка, в результате чего выявились две противоположные парадигмы: либо человек живет в высокоплотной урбанизированной среде и пытается соблюдать безопасное существование в условиях высокой плотности населения, либо выбирает загородное комфортное проживание на своем небольшом участке, на котором может создавать какой-то даже добавленный продукт, например экопродукты, или творить что-то, работать удаленно и минимальным образом соприкасаться с окружением. И эта граница между урбанизацией и экоформой, между городом и селом/деревней начала восстанавливаться вновь, несмотря на стираемость этих границ в течение последнего столетия.