Офис будущего: обзор «Останкино Business Park» от ГК «Пионер»

В Москве уже несколько лет ощущается дефицит нового офисного строительства. В последний раз более 1 млн кв. м офисов в пределах МКАД возводили в 2014 году. С тех пор объемы ежегодно падали. Пандемия и режим самоизоляции только усилили эту тенденцию: по итогам 2020 года в Москве прогнозируется ввод около 350 тыс. кв. м офисных пространств — это катастрофически мало для мегаполиса. Сегодня в столице, например, невозможно снять офис для крупной компании — проще (но не дешевле) построить бизнес-центр самостоятельно или купить действующий целиком.

Неслучайно в 2020 году в столице стартовало строительство или проектирование нескольких крупных офисных объектов и даже кластеров — спрос на офисы есть, однако после пандемии он немного изменился. Постковидное деловое пространство должно стать более гибким, безопасным и многофункциональным.

Одним из примеров нового офисного строительства в Москве можно назвать «Останкино Business Park», который сейчас проектируют в ГК «Пионер» и архитектурном бюро UNK project. Бизнес-парк задумано построить с учетом последних архитектурных и технологических решений. Рассказываем о самом новом офисном проекте в столице, который должен стать востребованным у бизнеса.

Концепция бизнес-парка в Останкино

На этапе проектирования «Останкино Business Park» представляет собой пять офисных зданий, образующих замкнутый контур. Четыре из них — это 12-этажные корпуса общей площадью 22,2 тыс. кв. м каждое, пятый имеет площадь 33 тыс. кв. м (совокупная площадь 122 тыс. кв. м). Общая площадь бизнес-парка — 5,5 га. Плоскостная парковка рассчитана на 474 машино-мест.

Концепция проекта предполагает «создание по-настоящему комфортного пространства для развития бизнеса», сказано в презентации комплекса (есть у редакции). Это планируется достичь за счет сочетания офисов с объектами сопутствующей инфраструктуры. Многофункциональность — основное требование для постковидных общественных пространств.

Например, на первых этажах зданий бизнес-парка будут расположены многочисленные небольшие предприятия торговли и сферы услуг. В проекте предусмотрен просторный фитнес-клуб с бассейном — место, которое должно стать точкой притяжения не только деловой, но и городской жизни района Останкино. Также в составе бизнес-парка запланировано открыть образовательный и медицинский центры. Приятным дополнением для всех посетителей бизнес-парка будут рестораны и кафе с летними верандами.

Кстати, в идее благоустройства — сделать территорию бизнес-парка максимально комфортной для отдыха и коммуникации. «Принципы «зеленой» архитектуры становятся главенствующими, и проект рассматривается не как набор отдельных объектов, обособленных от участка, а как единое жизненное пространство», — говорится в презентации.

Леонид Максимов, генеральный директор ГК «Пионер»:

— ГК «Пионер», 19 лет реализующая комплексные проекты многофункциональной и жилой застройки, приняла решение выйти на рынок классической коммерческой недвижимости полтора года назад. Несмотря на текущие тенденции, замедление рынка офисной недвижимости и переход на удаленный формат работы, планы компании остались в силе. Возведение нового бизнес-центра должно начаться в этом году. «Останкино Business Park» будет для нас флагманским проектом, своего рода визитной карточкой. Поэтому мы постарались создать уникальный качественный продукт с глубоко продуманной концепцией.

Архитектура

Архитектурную концепцию «Останкино Business Park» разрабатывают в известном архитектурном бюро UNK project.

Изюминка нового бизнес-комплекса — в абсолютной прозрачности фасадов, сплошном остеклении. Для отделки выбраны металлические панели спокойных оттенков золота, бронзы и меди. Каждый корпус имеет индивидуальный рисунок и цвет панелей, а вместе они эффектно дополняют друг друга. Особую роль в проекте играет многоуровневое освещение в фойе зданий и на улице, которое формирует единое уютное пространство.

Корпуса объединены общей центральной площадью, недоступной для движения автомобилей. Это создает максимальный комфорт и безопасность для тех, кто работает в бизнес-парке. Расположенные на уровне земли входы в здания обеспечивают безбарьерную среду. Из-за панорамного остекления помещений уличное пространство визуально становится их частью. С первого этажа благодаря витражному остеклению можно смотреть на центральную площадь бизнес-парка, а из офисов выше третьего этажа откроются панорамные виды на телебашню, парк «Останкино» и деловой центр «Москва-Сити».

Современная европейская архитектура комплекса эффектно сочетается с элементами природного ландшафта. Дизайн малых форм и отдельных зон проекта — продуманный и лаконичный. Вместе они формируют единый образ офиса-парка, в котором приятно работать и отдыхать, забывая о городской суете. Такое пространство подходит как для работы, так и для отдыха и общения в свободное время. Собственная инфраструктура бизнес-парка многообразна и ориентирована не только на посетителей офисов, но и на жителей района.

Технологические решения

Отдельная тема — инженерия бизнес-парка. Деловые пространства будущего должны быть максимально безопасными. Для этого в «Останкино Business Park» предусмотрены:

• вентиляционное оборудование с пониженным уровнем шума и высокой степенью очистки воздуха;
• двухтрубная система отопления/кондиционирования воздуха;
• централизованная диспетчеризация всех базовых инженерных систем здания;
• использование частотного регулирования всех вентиляторов и крупного насосного оборудования;
• возможность естественного проветривания помещений.

Локация

Бизнес-парк расположится в Северо-Восточном административном округе (ориентир — Огородный проезд). Выбирая местоположение нового бизнес-центра, застройщик сделал ставку на развитую инфраструктуру, хорошую экологию и общую благоустроенность. Останкино традиционно считается одним из самых зеленых районов с невысокой плотностью населения (около 60 тыс. жителей. на 1,2 тыс. га). Транспортная доступность нового бизнес-парка идеальна — до метро «Бутырская» и МЦД-3 «Останкино» пешком можно добраться за одну минуту. Путь до ТТК на машине составляет 5 минут (2,7 км). В непосредственной близости от БЦ находится Рижский вокзал.

Район Останкинский — один из самых престижных в СВАО Москвы. Останкино замыкает первую треть в общем рейтинге столичных районов наряду с такими, как Хорошево-Мневники, Нижегородский, Тропарево-Никулино, Академический и Можайский.

Классические офисы и гибкие планировки

Площади этажей в бизнес-парке «Останкино Business Park» в зависимости от корпусов составят от 1,4 тыс. кв. м до 2,8 тыс. кв. м. Этажи сконфигурированы таким образом, чтобы обеспечить максимальный уровень естественного освещения. Помещения на любом этаже в каждом из зданий могут быть адаптированы под формат оpen space или разбиты на небольшие офисы (по 150–260 кв. м). Отдельным преимуществом бизнес-парка станут гибкие планировочные решения — минимальная «нарезка» офисов составляет 67 кв. м. Офисы можно приобрести в собственность (инвестиционные цены будут объявлены при старте продаж).

Юрий Коган, директор по маркетингу ГК «Пионер»:

— Мы запланировали все необходимое как для работы в офисе, так и для приятного времяпрепровождения после рабочего дня: благоустроенную центральную площадь, кафе и рестораны с летними верандами, торговые точки, предприятия сферы услуг и фитнес-центр с полноценным бассейном.

Сегодняшние тенденции на рынке офисной недвижимости, вызванные пандемией, безусловно, накладывают свой отпечаток на реализацию проекта, однако хорошая концепция в сочетании с привлекательными ценами на старте позволят аккумулировать спрос со всей Москвы

Пассивный доход

ГК «Пионер» стояла у истоков формирования в России такого формата коммерческой недвижимости, как апарт-отели. В рамках успешно действующей сети апарт-отелей YE’S компания отработала систему обеспечения частным инвесторам пассивного дохода.

Похожую схему в ГК «Пионер» планируют реализовать и в «Останкино Business Park». Бизнес-парк может стать объектом частных инвестиций для тех, кто планирует получать доход от сдачи недвижимости в аренду. Например, купив офисный блок площадью 67 кв. м на старте строительства, через два года можно продать его с доходностью ориентировочно 15% годовых (исходя из планов застройщика по изменению цены). Если владелец помещения будет сдавать его после окончания строительства в течение пяти лет, а затем продаст, годовая доходность составит примерно 17%.

По расчетам компании, инвестиционные сделки могут составить не менее 30% от общего объема продаж.