Средняя цена квартиры в московских новостройках
12 726 700 руб +1%
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Все новости Недвижимость
В США выставили на продажу реактивный карт в форме куска сыра Авто, 16:14 Успешные предприниматели из малого бизнеса — о преодолении гравитации РБК и Райффайзенбанк, 16:10 Как HR-менеджеру погасить конфликт в команде и поддержать сотрудников Pro, 16:01 Петросян фразой «все нормально» ответил на вопрос о заболевании COVID-19 Общество, 16:00 Академик заявил о способности некоторых людей не заражаться коронавирусом Общество, 15:55 Александр Комиссаров — как потерять все и начать бизнес с нуля РБК и ВТБ Привилегия, 15:41 Академик РАН исключил последствия коронавируса для иммунной системы Общество, 15:39 Как ИИ и телемедицина решают проблему очередей к отоларингологу Индустрия 4.0, 15:30  Лукашенко заявил об «излете своей президентской жизни» Политика, 15:25 Курс биткоина обновил годовой максимум Крипто, 15:23 В отношении бизнесмена Быкова завели новое дело о неуплате налогов Общество, 15:18 Бывший вратарь «Спартака» перешел в немецкий клуб Спорт, 15:13 Сеть AZIMUT Hotels — ближайшие перспективы для гостиничной индустрии Партнерский материал, 15:12 Сотрудники утонули в письмах и звонках: три правила здоровой удаленки Pro, 15:05
Постпандемия-2020: как изменился рынок недвижимости
Мнения ,  
0 
Георгий Кузин

Постпандемия-2020: как изменился рынок недвижимости

Фраза «мир никогда не будет прежним» уже стала девизом 2020 года. Ощущения того, что мир переживает невероятные события, и ожидание серьезных перемен есть у большинства жителей Земли.

Пандемия и карантин вызвали не только страх, ощущение беспомощности и неуверенность в завтрашнем дне, но и сильнейший мировой экономический кризис. По прогнозам МВФ, падение мирового ВВП составит 4,9%, для сравнения: в 2009 году было 0,08%. В России Минэкономразвития прогнозирует падение ВВП на 4,8%.

Источник кризиса

Карантинные ограничения стали и причиной текущего кризиса, и главным отличием от других — никогда еще в новейшем времени пандемия не приводила к экономической депрессии. Схема ее развития такова: правительство ограничивает деятельность сфер бизнеса, связанных с массовыми контактами людей (розничная торговля, общественное питание, пассажирские перевозки, туризм). Компании в этих отраслях полностью или частично прекращают работу. Перестают закупать сырье и материалы, потреблять энергию и топливо, сокращают зарплаты и увольняют сотрудников. Далее по цепочкам также сокращается бизнес их поставщиков, и кризисные явления очень быстро, как огонь в сухом лесу, распространяются по экономике.

Место основного удара

Где же здесь недвижимость? А вот тут — прямо в эпицентре пожара. Большая часть коммерческой недвижимости используется для бизнеса, связанного с физическим присутствием клиентов. Магазины, рестораны, кинотеатры, спортивные залы, торговые центры, гостиницы — именно они пострадали в первую очередь и больше остальных. На фоне заморозки и падения оборотов часть игроков уже стали банкротами, а часть не могут платить аренду по докризисным ставкам.

Сейчас, когда большая часть ограничений снята, происходит восстановление рынка. Сколько времени на него потребуется и какая часть игроков сможет выжить в новых условиях, сложно сказать. По данным Росстата, реальные располагаемые доходы населения во втором квартале упали на 8%, а ВВП — на 9.6%. Восстановление не будет быстрым, а значит, мы попадем в новую реальность, где надо меньше магазинов, гостиниц, офисов и квартир. Падение спроса на недвижимость закономерно приведет к падению цен.

«Мир никогда не будет прежним»

Кроме собственно экономического кризиса карантин вызвал серьезные сдвиги в обществе, в поведении людей. Оставим социологам и психологам актуальные темы — ценность человеческой жизни, COVID-паранойя и диссидентство, пандемический сепаратизм и проблемы совместной изоляции. Для недвижимости важны изменения в образе жизни и в потребительском поведении. Даже не сами изменения, а их глубина и скорость. Карантин вызвал бум удаленной деятельности — люди дистанционно работают, покупают, общаются, занимаются с тренерами и даже ходят в музеи. Пандемия ускорила эти тренды в разы, сделав массовыми, причем настолько, что они уже начали влиять даже на такой инертный сегмент, как рынок недвижимости. Сочетание этих изменений с экономическим кризисом лежит в основе приведенного ниже прогноза.

Офисная недвижимость

Значительная часть офисного рынка РФ находится в Москве, поэтому речь в большей степени о ней. В начале года ничего не предвещало беды — рынок продолжал стагнировать, как и последние пять лет, девелопмент был относительно небольшой, даже образовался дефицит предложения в сегменте высококачественных офисов. Пузыря и близко не было — он сдулся еще в 2009 году, а 2014–2015 годы окончательно «приземлили» ставки. Если бы сейчас был «обычный» кризис, то падение стало бы незначительным — до 10%, но вмешалась удаленка. Она существовала и раньше, но, скорее, как нечто экзотическое и продвинутое — для айтишников или фрилансеров. Буквально за недели на нее массово перешли все — от мелкого бизнеса до крупных компаний и государственных органов. Теперь для офисного рынка самый важный вопрос: сколько сотрудников компании вернут обратно в офисы? Несомненно, большую часть, но для серьезных потрясений рынка достаточно оставить дома всего 10% сотрудников. К этому добавятся сокращения персонала, оптимизация офисов и рабочих мест, использование гибких офисов, что в итоге может привести к росту вакантных площадей в разы и к падению ставок в 2021 году до 20%. Падение будет неоднородным, наибольшее в среднем и верхних ценовых сегментах.

Торговая недвижимость

Ситуация в торговой недвижимости в начале года во многом была схожей с офисной. Рынок стагнировал, новое строительство велось на минимальных уровнях, дефицит площадей наблюдался в ограниченном количестве самых посещаемых ТЦ и торговых коридорах. Определенные точки роста, такие как формат «магазин у дома» или фуд-холл, ничего принципиально не меняли. Интернет-торговля, составившая в 2019 году всего 5,3% розничного товарооборота, оказывала негативное влияние только на отдельные категории магазинов. При среднегодовом росте около 20% за пять лет онлайн-магазины вряд ли смогли бы в ближайшее десятилетие составить конкуренцию офлайну. Внезапно пандемия создала новую реальность. В марте количество заказов через интернет выросло в разы и уперлось в пропускную способность инфраструктуры доставки — задержки в несколько дней и даже неделю стали нормой. Люди покупали буквально все — от еды из ресторанов до игрушек, от одежды до продуктов. Интернет-ретейлеры значительно нарастили базу клиентов, развернули логистическую инфраструктуру, потребители установили приложения, привыкли ими пользоваться.

По мере снятия ограничений клиенты вернулись в офлайн, темпы роста e-commerce замедлились, но уже можно сказать, что рост рынка доставки продуктов питания и еды из ресторанов будет выражаться трехзначными цифрами. На фоне падения розничного товарооборота такое перераспределение снизит спрос на помещения для ретейла, хоть и не так значительно, как кризисное сокращение торговли. В итоге все это может привести в 2021 году к падению ставок на торговую недвижимость на 5–15%.

Что касается ситуации по сегментам, по аналогии с офисами в объектах экономкласса быстрее будет расти количество вакантных площадей, средний ценовой сегмент упадет сильнее всего, верхний — меньше. Продолжится перераспределение посетителей из ТЦ со слабой концепцией в концептуальные ТЦ. Развитие новых офлайн-форматов затормозится.

Склады и производство

Из коммерческой недвижимости этот сегмент пострадал меньше всего. Несомненно, кризис затронет и его, ставки уже начали снижаться, особенно на небольшие объекты среднего и нижнего уровней — в 2021 году они упадут на 10%. Качественные проекты, которые последние годы пользовались спросом со стороны ретейла и интернет-торговли, будут падать незначительно или не падать вообще — спрос сохранится и даже вырастет. Ведь для выполнения онлайн-заказов требуется логистическая инфраструктура: распределительные центры, фулфилмент-центры — центры обработки товара, дарксторы — склады-магазины. Эти форматы станут драйвером роста.

Жилая недвижимость

Карантин повлиял на рынок жилья разнонаправленно. Арендный рынок, как самый гибкий, сразу отреагировал падением в 10–20% — арендаторы стали меньше зарабатывать и не в состоянии платить по старым ценам.

Рынок аренды загородного жилья, наоборот, взлетел, некоторые объекты, особенно премиальные, подорожали в разы. Интерес к покупке также вырос, но рост продаж будет относительно небольшим — на десятки процентов, в условиях падения доходов его потенциал ограничен. Даже возможность перехода на удаленную работу не решит основную проблему, ограничивающую рынок загородного жилья, — отсутствие инфраструктуры. В таких условиях рост цен возможен только в отдельных удачных проектах. В общем, рынок останется на предыдущих уровнях.

В марте, в начале кризиса, количество сделок купли-продажи квартир выросло. Это обычная реакция на девальвацию, тем более было ожидание роста ипотечных ставок. В такой ситуации застройщики активно торгуют, постепенно повышая цены. Продлиться долго ей не дал карантин, после его введения рынок замер, сделки в апреле упали на 44%. По мере отмены ограничений рынок стал оживать, серьезную поддержку оказывает госпрограмма дотирования ставок кредита до 6,5%. Цены на новостройки в Москве продолжают повышаться, в остальных регионах движение разнонаправленное.

Как станет развиваться ситуация, пока неясно, все зависит от глубины падения и скорости восстановления реальных располагаемых доходов населения. Если их динамика будет в 2020 году в рамках прогнозируемых минус 3,8%, а в 2021-м — плюс 2,8%, то на фоне снижения учетной ставки, а также сокращения строительства цены на квартиры продолжат расти. Рост может быть неустойчивым и неравномерным по регионам, но общий тренд на повышение сохранится.

Об авторах
Георгий Кузин Георгий Кузин, управляющий в Kuzin Consulting
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск квартир
в новостройках
Сервис РБК Недвижимость
Главное Найти квартиру Лента