В текущем кризисе больше всех выиграют застройщики Новой Москвы
На прошлой неделе мы с интересом проанализировали полученные данные о зарегистрированных ДДУ за апрель 2020 года. Необходимо отметить, что в Москве число договоров оказалось выше прогнозных данных почти вдвое (1,6 тыс. ДДУ вместо 660), а в Новой Москве факт не достиг прогноза (0,22 тыс. ДДУ вместо ожидаемых 0,39 тыс.).
Однако статистика регистрации сделок недостаточна, чтобы определить реальные потери в динамике продаж за апрель 2020 года: высокая активность в марте привела к тому, что значительный объем регистрации мартовских договоров, которые были заключены до ввода карантинных мер, регистрировались в апреле 2020 года.
По нашим оценкам, в реальности апрель, который наравне с декабрем чаще всего оказывался наиболее насыщенным месяцем по продажам, в этом году утратил весь свой потенциал, потери спроса в Большой Москве существенны: когда мы получим данные по дате подписания договоров, увидим, что в апреле число сделок сократилось, вероятно, в четыре раза в Старой и в три раза в Новой Москве. И основная причина этому — режим самоизоляции граждан, который ограничил людей в возможности приехать на объект, оценить все плюсы и минусы локации и наконец подписать и зарегистрировать сделку.
Онлайн-инструменты полноценно сработали только до момента бронирования. Дальше заключения брони продвинулись немногие. Без особых проблем дистанционно сделку смогли провести только покупатели со 100% наличных средств и не состоящие в браке, а это абсолютное меньшинство. Всем остальным — а это физлица, которым необходимо а) открыть счет эскроу, 2) внести первоначальный взнос по ипотеке, 3) получить нотариальное заверение, 4) подать пакет документов на регистрацию через МФЦ — сделка с ДДУ оказалась практически недоступна.
Поскольку режим самоизоляции в Москве остается в действии до конца мая, смею предположить, что и в мае число договоров окажется на минимальном уровне, так как нет полноценной работы банков, МФЦ, Росреестра, нотариусов, офисов продаж недвижимости.
Спасательный круг ипотеки
Единственное, что существенно поддержит рынок после того, как он начнет восстановление (а это, вероятно, случится в лучшем случае в июне), — новая программа ипотеки под 6,5%, к тому же некоторые банки уже предлагают и под 5,9%. В результате, возможно, июнь окажется нетипично активным — так как пойдет регистрация зависших весенних договоров, а также может реализоваться отложенный спрос, перейдут в сделки те забронированные квартиры, где застройщики зафиксируют стоимость объекта.
При этом застройщики Старой Москвы уже сейчас ограничены в возможностях повышать цены, а вот у Новой Москвы запас роста цен еще есть. Причем Москва может даже искусственно стараться не повышать цены, чтобы как можно больше проектов вошли в новую программу ипотеки, где сумма кредита ограничена 8 млн руб.
Новой Москве для этого практически не надо предпринимать никаких усилий: там уже сейчас 96% экспозиции подходит под новую программу кредитования, и запас по росту цен у застройщиков есть. В этом смысле Новая Москва может даже выиграть в существующей ситуации: новые проекты, которые строятся или выйдут в будущем на территориях, более отдаленных от локации Коммунарки, смогут собрать максимум спроса, что положительно скажется на развитии этих локаций.
Осенний марафон
При этом в июле и августе на рынке снова наступит штиль, который может усугубиться «скидочными» войнами: застройщики снова начнут мериться дисконтами, а покупатель расценит это как приглашение к ожиданию еще более низких цен. Продлиться такой период может как раз до конца лета.
А вот в сентябре может начаться возврат уже к более или менее привычным темпам продаж и регистрации. Подстегивать покупателя будет и то, что период действия ипотечной программы со ставкой 6,5% ограничен и многие захотят успеть ею воспользоваться.
