Что, если кризис на рынке недвижимости пойдет по негативному сценарию?
Сцена из фильма «Апокалипсис сегодня»: вертолеты летят в атаку, один солдат внутри геликоптера снимает с головы каску и садится на нее. Второй спрашивает: «Зачем?» Первый отвечает: «Чтобы не отстрелили». Спрашивающий сначала хохочет, потом расстегивает ремешок, снимает каску и тоже садится на нее.
Апрель однозначно стал шоком для рынка новостроек. Как водится, любая катастрофа — это стечение обстоятельств, каждое по отдельности из которых не приводит к катастрофе, но их сочетание несет самые негативные последствия.
Так, например, самоизоляция. Ну, казалось, что здесь плохого именно для рынка новостроек? Ведь покупатели новостроек, по сути, и так покупают воздух. Увидеть квартиру живьем большинство покупателей может только в момент ее приемки от застройщика — и при этом удивиться. Как сказала одна знакомая, «я думала, что 90 квадратов — это значительно больше». Отделы продаж большинства застройщиков сумели перестроить на так называемые дистанционные продажи, вести консультирование и помогать с выбором при помощи подручных средств — от телефона до видеоконференций по интернету. Что еще надо? А надо посмотреть в глаза продавцу, как оказалось. Часть покупателей не готова покупать, не видя людей, которые им продают квартиры (хотя эти люди за время от подписания ДДУ до передачи квартиры могут много раз поменяться даже во вполне стабильные времена).
Вторым фактором стала экономическая ситуация в целом. Только в Москве, по разным оценкам, сейчас без работы сидит от 30% до 40% трудоспособных. И поверьте, в большинстве своем они не получают даже минимальной зарплаты, которую поручил выплатить президент. Работодатели (чтобы не разориться, ведь плату аренды и другие расходы никто не отменил) попросту отправили сотрудников в неоплачиваемый отпуск, и сейчас этим гражданам приходится сидеть дома и проедать накопления, если они есть.
Те же, кто еще работает и кого миновали эти остановки-приостановки деятельности, не очень уверенно смотрят в ближайшее будущее. Ведь неизвестно, как глубоко падет экономика, окажутся ли эффективными меры правительства, а самое главное — как долго это все продлится. И часть покупателей откладывает покупку на потом, «когда карантин отменят». А если не отменят, например, еще год?
Наконец, не все покупатели уверены вообще в благоприятном исходе дела. И глядя на Италию или США, можно понять почему. Если пандемия выкосит до 10% населения, то тут уже не до новостроек. Да что говорить, задумаешься, а стоит ли вообще оставаться в мегаполисе, в котором даже в метро не сразу смогли организовать пропускную систему, созданную с благой целью — ограничить количество людей на улицах. А работать удаленно можно даже из тайги, был бы интернет. Квартира в Москве на этом фоне перестает быть необходимостью.
А тут еще и стройки остановили. И вообще непонятно, будут ли они запущены снова и когда именно.
Часть покупателей на рынке, конечно, осталась. Во-первых, те, у кого уже есть одобрение банка на ипотеку. Вирус вирусом, но повторно собирать бумажки, отодвигать время покупки новостройки на неизвестный срок и смотреть на обесценивающийся первоначальный взнос мало кому хочется. А ипотека пока недорогая.
Во-вторых, те покупатели, у которых уже есть сумма на покупку квартиры. Они планировали это сделать, в валюту вложиться не успели. Да и с валютой тоже вариант так себе — а вдруг завтра запретят покупку-продажу валюты, как сегодня запретили выходить из дома? А покупка квартиры (даже если она упадет в цене в ближайшее время) — все-таки в долгосрочной перспективе какое-никакое вложение средств.
В-третьих, те покупатели, которые продавали на текущий момент свои квартиры, чтобы купить квартиру в новостройке. Уже получены деньги, опять же надо их переложить в другую недвижимость, как планировалось, и вдруг — самоизоляция. Нет уж, доведем сделку до конца.
И тут на рынок выходят другие сложности. Оказывается, что кредитный договор можно заключить только в отделении банка (а не все банки даже продолжили работу). Оказывается, что покупка при помощи электронной цифровой подписи не всегда удобна и быстра, потому что ее надо еще получить, а это тоже не так просто. Оказывается, что МФЦ не работают, и зарегистрировать ДДУ в Росреестре не получится, потому что их просто некому и некуда сдать.
В этот момент все становится совсем грустно, а глава крупнейшей девелоперской компании публично объявляет о том, что объем сделок в апреле (в котором часть сделок еще попросту шла по инерции) упадет на 70%, а что будет в мае — уже никто и прогнозировать не берется. Снижение цен на таком рынке никакого результата не принесет — вопрос-то уже не в цене, а вообще в желании/возможности покупать или не покупать жилье.
И вот тут рынку новостроек и пришел бы конец, если бы не несколько смягчающих факторов. Первый — это эксроу. Да-да, та самая схема, которая могла потопить всех девелоперов, внезапно оказалась палочкой-выручалочкой. Несмотря на падение спроса, благодаря проектному финансированию стройки возобновятся (как только разрешат продолжить). Отсутствие спроса только повысит ставку по кредиту (если заложены такие условия), но все равно обязанность банка профинансировать достройку никуда не денется. Однако эти несколько процентов ставки по кредиту могут оказаться фатальными для региональных застройщиков, маржа которых с переходом на эскроу и так снизилась до критического уровня.
Здесь пришла на помощь вторая палочка-выручалочка. Президент предложил выдать ипотеку (точнее, субсидировать ее выдачу) под 6,5%. Уроки кризиса 2015 года не прошли даром, и государство готово снова помочь отрасли. Кстати, косвенно это будет стимулировать снижение ключевой ставки — ведь при достижении определенного порога средства ЦБ для банков станут более доступными и субсидирование можно будет отменить. А низкая ключевая ставка, в свою очередь, будет способствовать восстановлению экономики.
Осталась небольшая неясность относительно бюджета покупки и суммы кредита. Если в 2015 году субсидирование распространялось на определенную сумму кредита, то сейчас речь шла о полной стоимости квартиры. Для Москвы и Санкт-Петербурга — 8 млн руб., а для других регионов — 3 млн руб. В этом есть логика, чтобы помочь девелоперам лучше продавать низкомаржинальные продукты, например в регионах или Новой Москве. С другой стороны, непонятно, зачем ограничивать стоимость квартиры, если можно ограничить сумму кредита, а так пусть покупают, что хотят? Так или иначе, ясность в этом вопросе скоро наступит.
Ну а всем нынешним покупателям я советую все же «присесть» на каску, как во время вертолетной атаки фильма «Апокалипсис сегодня». Скрупулезно изучить проект, оценить объемы и перспективы его застройки. Особенно если речь идет о проектах, реализуемых по старым правилам, без эскроу. Если проект уже на высокой стадии, а реализовано более 50–60% квартир, тогда его можно уверенно рассматривать. В ином случае лучше обратить внимание на проекты, реализуемые по эскроу-схемам, уж банки-то достроят, а не достроят — так государство их профинансирует. Что, не верите в каску? Напрасно.
