Апокалипсис или процветание: что будет с рынком недвижимости
Итак, рубль упал, ставки поднимаются, покупатели недвижимости на самоизоляции, и что дальше — не совсем ясно. Рассмотрим несколько сценариев.
Сценарий А, пессимистичный: ограничительные меры усилят, самоизоляция продлится еще на несколько месяцев, введут режим ЧС.
В этой ситуации отрасль выживет только с господдержкой: прямое предоставление средств, беспроцентные длинные кредиты, снижение ипотечных ставок. В противном случае девелопмент может сократиться на 30–50% в количестве участников. Маленькие компании не выдержат этот шторм и уйдут с рынка. Крупные столкнутся с серьезными трудностями: они просядут на несколько лет в объемах строительства, в продажах — на 50–70%. Рентабельность всего бизнеса будет отрицательной.
Сценарий Б, оптимистичный: ограничительные меры снимут в конце апреля, государство поддержит бизнес и население, ставки по ипотеке снизятся, покупательная способность вырастет.
При таком стечении обстоятельств рынок просядет не больше чем на 10% и постепенно восстановится. Но с учетом того, что границы с другими государствами не откроют до завершения в них карантина, восстановление может продлиться до середины осени. Скорее всего, государство воспользуется ситуацией, чтобы переориентировать бизнес с закупки западных материалов/комплектующих и стимулировать таким образом отечественное производство. Не все девелоперы готовы работать с российским оборудованием, покупка европейских материалов и комплектующих станет труднодоступной, и бизнес также переориентируется на Китай и другие азиатские страны.
Звучит неплохо, но верится с трудом.
Сценарий В, реалистичный: ограничительные меры отменят постепенно в течение месяца-двух, ставка по ипотеке повысится.
Рынок и продажи просядут на 30–50%, покупательная способность значительно упадет, девелоперам придется отказаться от ряда проектов и переориентировать свои продукты на более дешевые в конечной стоимости. Площадь квартир сократится, сложность архитектуры и благоустройства снизится.
Сценарий Г, который мне лично кажется наиболее вероятным. Ограничительные меры частично снимут в конце апреля, полностью — в конце мая. Но границы для ряда государств будут закрыты. Ставка останется на текущем уровне или немного сократится. Государство окажет незначительную или точечную поддержку строительному бизнесу.
При таком раскладе стоимость обслуживания и сроки возведения возрастут незначительно. Покупательная способность и, соответственно, продажи сократятся на 20–30%. Девелоперы будут снижать расходы и менять продукт. Мелкие игроки уйдут с рынка или сократят свои объемы, крупные усилят влияние и заберут «кусок пирога» ушедших. Рентабельность в экономе и комфорте сократится на 10–12% в регионах и на 15–20% в Москве и Московской области.
Сейчас же девелоперские компании должны сфокусировать внимание на том, как:
- сохранить компетенции (команду) и деньги;
- перестроить структуру компании, продажи и маркетинг, систему ответственности, чтобы получить прирост эффективности;
- подготовить продукт, который будет пользоваться спросом в новой реальности;
- управлять на объективных показателях, чтобы оперативно реагировать на изменения обстановки.
