Как договориться с собственником о снижении платы за офис из-за COVID-19

Распространение новой коронавирусной инфекции пробует на прочность российский бизнес: компании терпят убытки из-за отсутствия посетителей или прямого запрета на продолжение деятельности в период пандемии. Многие арендаторы в этой связи уже обратились к собственникам помещений с просьбой об арендных каникулах или о снижении ставки. Как разрешать возникающие в новой реальности коллизии?

Долгие годы юристы и предприниматели включали в договоры, в том числе договоры аренды, пункт о форс-мажорных обстоятельствах (обстоятельствах непреодолимой силы) «на автомате» и, по большей части, для эстетики. Ни в моей практике, ни в практике моих коллег до недавнего времени не возникало споров, связанных неисполнением обязательств стороной из-за наступления форс-мажора.

Однако ситуация с COVID-19 резко придала «форс-мажорному» разделу практическую применимость. Менее чем за неделю карантина ко мне обратились с несколькими спорными ситуациями — в частности, такими:

1. Индивидуальный предприниматель арендует помещение для салона красоты. В связи с распространением на территории России коронавируса и стремлением граждан самоизолироваться спрос на услуги резко упал, из-за нехватки средств предприниматель не в состоянии оплачивать аренду ближайший месяц. Собственник из-за задержки угрожает выселить арендатора.
2. Несколько граждан проживают в квартире по договору найма. Один из них вернулся из стран, входящих в перечень неблагополучных по коронавирусной инфекции. Собственник и сонаниматели требуют от вернувшегося соседа двухнедельного карантина в другом жилом помещении. Путешественник, в свою очередь, предъявляет встречное требование об освобождении его от платы за наем на месяц.

В обеих ситуациях для разрешения конфликта необходимо сначала понять, относится ли пандемия к обстоятельствам непреодолимой силы, которые в соответствии с положениями гражданского законодательства освобождают стороны от ответственности за неисполнение обязательств.

Как следует из судебной практики и доктрины, к форс-мажорным относятся обстоятельства, которые невозможно предвидеть и предотвратить. В случае с пожарами и потопами факт непредвиденности и непредотвратимости устанавливается судом, зачастую с привлечением экспертов. Однако с коронавирусом ситуация проще: не нужно обладать специальными знаниями, чтобы признать форс-мажорность пандемии.

Поэтому в ситуации № 1 при наличии в договоре условия об обстоятельствах непреодолимой силы арендатор сможет доказать, что он не несет ответственности за неуплату аренды — это непосредственно связано с вирусом, распространение которого на территории страны невозможно было ни предвидеть, ни предотвратить.

Ситуация № 2 менее однозначна — сосед, решивший выехать за границу, мог предвидеть введение карантина и режима повышенной готовности в стране (коронавирус уже появился в России на момент его выезда). В то же время Гражданский кодекс РФ не предусматривает каких-либо норм относительно прав собственника ограничивать проживание нанимателя в связи с риском заражения инфекцией. С формальной точки зрения основания для выселения такого лица отсутствуют.

От пандемии страдает и крупный бизнес.

В связи с существенными ограничениями, которые сейчас вводятся на территории страны, минимизировалось посещение торговых центров, из-за чего многие арендаторы лишились значительной доли прибыли. Здесь стоит отметить, что не только потребители и представители малого бизнеса, но и крупные предприниматели могут быть освобождены от ответственности за неисполнение своих обязательств, если неисполнение было вызвано обстоятельствами непреодолимой силы (ст. 401 ГК РФ).

В то же время в связи с минимальным правовым регулированием форс-мажора, отсутствием сложившейся судебной практики по вопросу о правах, обязанностях и ответственности сторон договора аренды, а также закрытием абсолютного большинства судов на карантин сделать однозначный вывод о том, будут ли привлечены к ответственности просрочившие оплату арендаторы, вправе ли собственники принудительно отправлять нанимателей на карантин и т. п., на данный момент не представляется возможным.

Участникам всех правоотношений (в том числе собственников, арендаторов и нанимателей) в целях сохранения и дальнейшего развития деловых отношений, укрепления малого бизнеса и поддержки своих сограждан, а также во избежание обострения кризиса разрешать возникшие в период пандемии разногласия исключительно мирным путем.

В частности, стороны могут договориться о более льготных условиях для арендаторов (в особенности, если речь о субъектах малого бизнеса и ИП) на время пика распространения коронавируса, а после нормализации ситуации — заключить дополнительное соглашение о соразмерном повышении арендной платы либо о поэтапном возмещении арендатором денежных средств, которые не были уплачены в связи с пандемией.

Ст. 421 ГК РФ предусматривает принцип свободы договора, к которому сейчас как никогда ранее следует прибегнуть всем участникам правоотношений. Условия, приемлемые для обеих сторон, можно согласовывать самостоятельно или через юристов — во избежание личных конфликтов. Разовое обращение к юристу как к профессионалу, способному составить удовлетворяющий обе стороны договор, — наиболее благоприятная и экономически целесообразная мера (особенно если сравнивать с инициированием судебного разбирательства).

Стороны могу включить в договор условие о рассрочке или отсрочке арендной платы, а для гарантии прав собственника — воспользоваться одним из наиболее лояльных способов обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных гл. 23 ГК РФ (например, заключить договор поручительства).

Настоятельно рекомендуется проводить все переговоры заочно, избегая посещения общественных мест (в том числе и офисов), посредством деловой переписки или по телефону.

Предпринимателям следует помнить, что пандемия — временное явление, тогда как прочные деловые отношения с проверенными контрагентами смогут обеспечить нормальное функционирование бизнеса в долгосрочной перспективе. Несмотря на крайне неблагополучную для экономических субъектов ситуацию, им не стоит исходить из принципа desperate times call for desperate measures (от англ. — «отчаянные времена требуют отчаянных мер») и обращаться к контрагентам с угрозами, злостными претензиями и тем более прибегать к затратным судебным процессам. Разумная стратегия — до последнего согласовывать подходящие для обеих сторон условия.