Нефть, рубль, пандемия: к чему готовиться рынку коммерческой недвижимости

Сезонность — вот фактор, который часто обсуждается при анализе макроэкономических явлений, да и серьезно влияет на рынок недвижимости. Очевидно оживление торговли перед Новым годом, роста спроса со стороны сувенирных магазинов в преддверии туристического сезона, увеличение загрузки гостиниц в летние месяцы (особенно в Санкт-Петербурге). Да и в масштабах экономики есть определенные зависимости.

Традиционно кризисные явления происходят в августе (путч 1991 года, дефолт 1998-го, столкновение с Грузией в августе 2008-го), иногда в сентябре-октябре («черный вторник» 1994-го, кризис 2008-го). Но в последнее время «популярность» сместилась на февраль—март. Крымская весна 2014 года и развал сделки ОПЕК+ в 2020-м пришлись именно на этот период. Текущая ситуация не нова для рынка недвижимости России, поэтому можно сделать несколько ключевых прогнозов. Конечно, эффект падения стоимости нефти и курса рубля, а также пандемии коронавируса необходимо рассматривать совокупно, но постараемся оценить эти факторы и их влияние на рынок коммерческой недвижимости.

Краткосрочное влияние пандемии на общемировой экономический рост, деловую активность и поведение отдельных лиц неоспоримы, и хотя, согласно текущему консенсусу, восстановление мировой экономики произойдет во второй половине 2020 года, точные сроки возобновления роста и его темпы неизвестны. Тем не менее с точки зрения прямого воздействия этот фактор представляется более сильным, но и более краткосрочным, чем ценовая война на рынке нефти. Его влияние выразится во временной заморозке бизнес- и общественной активности, в базовом сценарии продлится один-два месяца и в наибольшей степени воздействует на сегмент гостиничной и торговой недвижимости.

Косвенные эффекты влияния пандемии на рынок недвижимости пока еще не полностью осознаются. Станет ли она катализатором для удаленной работы, закрепится ли покупка продуктов питания онлайн среди новых категорий потребителей, произойдет ли деглобализация цепочек поставок, как будет влиять усиленная интеграция технологий на все сферы жизни и бизнеса? На эти и другие вопросы мы сможем ответить лишь спустя некоторое время.

Влияние произошедшего на рынке нефти и на валютном рынке на рынок недвижимости более предсказуемо. Это не первый валютный шок, однако в сложившейся ситуации есть принципиальное отличие. В предыдущие периоды происходил поэтапный переход от долларовых ставок аренды к рублевым. В 2008–2009 годах на рубли перешел офисный рынок Петербурга, в 2014–2015 годах — складские рынки обеих столиц, большая часть рынка торговой недвижимости, а также офисный сегмент столицы (за редким исключением).

В ряде случаев резкое изменение валютного курса приводило к стремлению пересмотреть условия договора аренды (наиболее известен кейс «Вымпелкома»). Однако процесс перехода в рублевую зону практически завершился, валютные договоры остались лишь в prime-объектах (как в ТЦ, так и в офисах Москвы), поэтому в текущий период времени влияния на уже заключенные контракты валютный шок не окажет.

Маловероятно, что снижение курса рубля повлияет и на поведение собственников, которые продолжают номинировать ставки в валюте, так как масштабы этого шока недостаточно велики. Однако для заключения новых транзакций (аренда и купля-продажа) любое неожиданное изменение курса рубля приведет к их приостановке на определенный период времени. Всем сторонам необходимо пересмотреть условия сделок и оценить изменившиеся условия. В этом смысле важным представляется не столько одномоментное ослабление курса рубля, сколько общая неопределенность на рынке, вызванная как пандемией, так и взаимоотношением ОПЕК, России и остальных нефтедобывающих стран.

Резкое уменьшение цены на нефть влияет на доходы бюджета в целом. Напомним, что для бюджетного правила заложена цена барреля Urals на уровне $42,4. При стоимости нефти выше этого уровня Минфин закупает валюту на дополнительные доходы бюджета, при меньшей стоимости — продает ее. Даже с учетом ослабления рубля падение стоимости нефти приведет к снижению темпов роста ВВП до 0,5% в 2020 году.

Возможности монетарной стимуляции экономики за счет уменьшения ключевой ставки также ограничены, так как это приведет к росту инфляции существенно выше запланированных показателей. Поэтому более вероятным представляется сценарий ужесточения монетарной политики и увеличения ключевой ставки для поддержания курса рубля в диапазоне 70–72 за доллар и сдерживания инфляции в пределах 5–5,5%.

Данный период неопределенности, вызванный распространением коронавирусной инфекции и ценовой войной на рынке нефти, будет продолжаться по меньшей мере в течение ближайшего полугода, а период низких цен на углеводороды продлится как минимум два-три года. Тем самым это окажет существенное влияние на рынок недвижимости. В краткосрочном периоде в три — шесть месяцев мы увидим приостановку реализации многих сделок на рынке коммерческой недвижимости, как по аренде, так и по купле-продаже. После чего и продавцы, и покупатели переоценят риски и возобновят активные действия.

Уменьшение спроса произойдет во всех сегментах недвижимости. Вопрос заключается в том, насколько длительным будет уменьшение спроса и в какой последовательности сегменты начнут оживать. Наиболее серьезное падение произойдет в гостиничной отрасли и ретейле. Вследствие пандемии мы видим отмену бронирований отелей, отмену или перенос большинства мероприятий, включая Евро-2020, падение трафика в торговых центрах по всей Европе. В середине марта падение трафика отметили и собственники торговых центров Москвы. Аналогичное влияние будет оказано на сегмент стрит-ретейла.

Достаточно крепкие позиции у складского сегмента, где запас спроса достаточно велик за счет развития традиционных ретейлеров, онлайн-торговли и логистов. При этом сегмент офисной недвижимости, наоборот, в большей степени зависит от макроэкономических показателей, поэтому риск рецессии критичен для офисного рынка. В случае негативного сценария (еще большее снижение цен на нефть — до $20, рост курса доллара, увеличение стоимости финансирования) мы можем увидеть существенное снижение объема сделок.