Средняя цена квартиры в московских новостройках
12 726 700 руб +1%
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Отец министра культуры Ольги Любимовой заразился коронавирусом Политика, 21:59 Си Цзиньпин в ООН попросил пресекать попытки политизации COVID-19 Политика, 21:49 Как работают деньги: что предлагает финтех для управления капиталами РБК и Refinitiv, 21:39 Минюст попросил суд ликвидировать партию племянника Путина Политика, 21:22 Рогозин, Эрнст и режиссер «Холопа» снимут первое кино в космосе Общество, 21:00 Путин назвал первоочередным вопросом продление договора СНВ-3 Политика, 20:59 Теннисист Хачанов отыгрался в концовке и победил немца Штруффа в Гамбурге Спорт, 20:58 Путин заявил о долгом восстановлении экономики после пандемии COVID-19 Экономика, 20:51 Против санкций и пандемии: главные выступления на Генассамблее ООН Общество, 20:50  Гендиректор «Зенита» оценил решение РФС о неверно засчитанном голе Дзюбы Спорт, 20:39 Футболистам «Ромы» заменили ничью на поражение из-за ошибки в заявке Спорт, 20:32 Адвокат объяснил прощение Ефремова матерью Захарова Общество, 20:26 Путин внес в Думу законы о правительстве, силовиках и судах Политика, 20:24 Пенсионные фонды и страховые фирмы объяснили интерес к криптовалюте Крипто, 20:15
10 фактов о Франции для тех, кто хочет купить недвижимость в этой стране
Мнения ,  
0 
Сеймур Баламмадов

10 фактов о Франции для тех, кто хочет купить недвижимость в этой стране

1. Участие риелтора

Во Франции участие риелтора в сделке по приобретению недвижимого имущества не является обязательным, однако риелторское агентство может значительно упростить процесс поиска самого объекта, ведения переговоров с продавцом, подготовки необходимых документов. Расходы на риелторские услуги могут составить 1–7% от стоимости имущества.

При этом не стоит рассматривать риелтора как гаранта безопасности сделки. В случае если приобретатель имущества обращался к адвокату за консультацией и правовому сопровождению по вопросам гражданско-правового характера (передача по наследству, продажа имущества) или для создания более сложной схемы владения, то юридический консультант будет нести ответственность за результаты своей профессиональной деятельности.

2. Участие нотариуса

Нотариус играет основную роль в процессе регистрации перехода прав, и его участие в сделке является обязательным. На него возлагается ответственность за проверку документов, установление прав собственности и обременений, сбор регистрационных сборов, а также внесение записей в государственный реестр. В этих целях нотариус вправе запросить дополнительные документы, например подтверждение происхождения денежных средств. Гонорар нотариуса включает в себя фиксированную сумму, установленную законодательством, а в некоторых случаях и дополнительный свободный гонорар за дополнительные консультации.

При оформлении сделок купли-продажи нотариус может нести гражданскую, уголовную и дисциплинарную ответственность. В частности, гражданская ответственность наступает, если нотариус допустил ошибку по небрежности при составлении. Для уголовной ответственности нотариуса необходимо, чтобы неправомерные действия, например удостоверение неверных сведений, были допущены им сознательно и умышленно. Наконец дисциплинарная ответственность нотариуса наступает в случае нарушения этических норм.

3. Сборы

Нотариусом рассчитываются, взимаются, а затем перечисляются в государственный бюджет регистрационные сборы и сбор за публикацию объявлений о сделках с недвижимым имуществом. Размер регистрационных сборов определяется по фиксированной ставке, установленной в департаменте по месту нахождения недвижимого имущества. Так, в большинстве французских департаментов ставка регистрационных сборов составляет примерно 5,8% от стоимости имущества, а ставка сбора за публикацию объявлений о сделках с недвижимым имуществом — 0,7%.

4. Местные налоги

После покупки недвижимости собственник обязан ежегодно платить местные налоги. Значительная часть расходов приходится на налог на недвижимое имущество (taxe foncière) и налог на проживание (taxe d'habitation), размер которых рассчитывается налоговыми органами с применением налоговой ставки, утверждаемой органами местной власти каждый год. Например, в Париже ставка по двум налогам до 2019 года не менялась с 2011 года: 13,50% для налога на недвижимое имущество и 13,38% для налога на проживание. Важно понимать, что базой для этих налогов является не стоимость имущества при покупке, а ежегодная кадастровая арендная стоимость, то есть потенциальная арендная плата в год, как если бы имущество сдавалось в аренду при обычных условиях. Кадастровая арендная стоимость определяется местными органами исходя из площади недвижимого имущества.

Налог на проживание

Налогоплательщиками по этому налогу признаются лица, которые к 1 января владеют, арендуют или бесплатно проживают в недвижимом имуществе, даже если эти лица занимали помещение не весь год. В зависимости от семейного положения и общего годового дохода налогоплательщика существуют налоговые льготы, будь то сокращение налога или освобождение от уплаты налога. В соответствии с предвыборным обещанием президента Эммануэля Макрона 2022 году налог должен быть отменен. Пока установлены льготы для определенных категорий налогоплательщиков в размере 30% на 2018 год, 65% на 2019 год и 100% — на 2020 год.

Так, для супружеской пары без детей можно рассчитывать на 100% снижение налога на проживание в 2020 году, если их общий полученный доход за 2019 год не превысил €43 тыс. Если же порог превышен, то возможно применить так называемое регрессивное сокращение налога, если доход супружеской пары за 2019 год не вышел за рамки €45 тыс. Регрессивное сокращение налога заключается в том, что процент, на который будет снижен налог, не установлен и рассчитывается налоговыми органами в каждом отдельном случае.

Налог на недвижимость

В отличие от налога на проживание, налог на недвижимость обязан оплатить только собственник недвижимого имущества по состоянию на 1 января, даже если имущество сдается в аренду. Интересно, что в случае покупки недвижимости в течение года продавец вправе просить покупателя возместить часть налога с момента отчуждения права собственности.

5. Французское товарищество собственников жилья

Платежи и взносы в ТСЖ направлены на финансирование деятельности и технического обслуживания самого товарищества, вместе с тем на собраниях собственников жилых помещений могут быть утверждены и иные дополнительные платежи. Расчет платежей и правила распределения взносов определяется в уставе ТСЖ. В последние годы наблюдается рост размера взносов в ТСЖ. Так, в 2018 году платежи составили в среднем €25,8 за 1 кв. м для всей Франции и €40,4 за 1 кв. м в Париже.

6. Доходы от недвижимости

Иностранцы, как и граждане Франции, получающие доходы от сдачи недвижимого имущества в аренду во Франции, обязаны уплатить подоходный налог. При этом минимальная налоговая ставка по подоходному налогу для иностранцев будет выше, чем у резидентов, и составит 20%.

По общему правилу, в зависимости от суммы годового полученного дохода от аренды существуют два режима налогообложения: режим частных предпринимателей (если доход не превысил €70 тыс.) и стандартный режим налогообложения (если доход превысил €70 тыс.). При режиме частных предпринимателей налоговой орган применит скидку, снизив сумму доходов на 50%, и рассчитает налог исходя из полученной суммы. В случае же стандартного режима налогом будет облагаться годовой полученный доход от аренды, за вычетом некоторых расходов (например, оплата услуг охраны и консьержа).

7. Участие адвоката

Зачастую при совершении сделок с недвижимостью во Франции приобретатели имущества обращаются к адвокату за консультацией и правовому сопровождению по вопросам гражданско-правового и налогового характера (передача по наследству, дарение и продажа имущества) или для создания более сложной схемы владения. В таком случае юридический консультант несет ответственность за результаты своей профессиональной деятельности.

8. Структурирование владения

Структурирование чаще всего понимается как отказ от прямого владения путем добавления в схему владения промежуточных слоев в виде структур с созданием или без создания юридического лица. Для Франции, где дарение и передача по наследству облагаются существенным налогом, создание структуры с разделением права собственности — это легальный механизм для уменьшения налогового бремени. В случае с недвижимым имуществом для личных целей в качестве промежуточного юридического лица чаще всего выступает некоммерческое гражданское общество по владению недвижимостью (SCI). При создании SCI участники вносят недвижимое имущество в качестве вклада в уставный капитал, а в дальнейшем распоряжаются своими долями в SCI.

9. Дарение и передача по наследству

Дарение и передача по наследству относятся к безвозмездному способу передачи недвижимого имущества и облагается налогом. Налоговая ставка для дарения и наследования определяется в соответствии с прогрессивной шкалой, где ставки зависят от стоимости имущества и степени родства между сторонами. Налоговая база может быть снижена на €100 тыс., если за последние 15 лет между сторонами не осуществлялись безвозмездные сделки. Существуют различные способы структурирования подобных сделок. Так, можно значительно уменьшить размер налоговой базы даримого имущества, прибегнув к механизму расчленения права собственности, вследствие которого приобретателю передается право собственности без права пользования, а даритель сохраняет за собой право пользования, то есть становится узуфруктуарием. Степень уменьшения налоговой базы зависит от возраста дарителя. Например, для дарителя в возрасте от 41 до 51 года предусмотрено разделение права собственности в пропорции 60% имущества (передаются приобретателю) и 40% (остаются на праве пользования у дарителя). Таким образом, приобретателю придется оплатить налог с 60% имущества с возможностью уменьшения налоговой базы на €100 тыс., если за последние 15 лет между сторонами не осуществлялись безвозмездные сделки.

10. Конвенция об избежании двойного налогообложения

В соответствии со ст. 6 и 22 Конвенции между Россией и Францией об избежании двойного налогообложения налог на недвижимость и на доходы от недвижимого имущества взимаются по месту его нахождения. Соответственно, налоговому резиденту России необходимо уплачивать французские налоги, связанные с приобретением и дальнейшем владением недвижимостью на территории Франции. Важно понимать, что статус налогового резидента не влияет на эту обязанность. Он может играть определенную роль при определении ставок некоторых налогов.

Об авторах
Сеймур Баламмадов Сеймур Баламмадов, партнер юридической фирмы ASTEY, член французской палаты адвокатов
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск квартир
в новостройках
Сервис РБК Недвижимость
Главное Найти квартиру Лента