Затянувшийся Brexit: что происходит на рынке недвижимости Великобритании
Неопределенный, неоднозначный, турбулентный — так каждый второй эксперт сегодня характеризует рынок коммерческой недвижимости Великобритании на фоне затянувшегося выхода из ЕС и противоречий внутри парламента.
Несмотря на то что Туманный Альбион остается одним из самых привлекательных и востребованных рынков для инвестирования, результаты первого квартала 2019 года показывают, что многие инвесторы заняли выжидательную позицию. По сравнению с аналогичным кварталом прошлого года объем инвестиций упал на треть, и, как и в предыдущие годы, львиная их доля пришлась на международных игроков, в первую очередь с азиатских рынков.
Оправдана ли такая осторожность?
Отчасти да. Ведь шансы, что преемник Терезы Мэй станет приверженцем жесткого Brexit, сохраняются, а это значит, какое-то время экономика действительно будет выглядеть менее позитивно. Однако история Соединенного Королевства является наглядной иллюстрацией того, насколько экономика устойчива к внешним вызовам и способна к быстрому восстановлению.
Еще в 2016 году, сразу после референдума, скептики пророчили долговременную рецессию практически во всех секторах экономики. В действительности же регенерация началась уже через полгода, и сегодня, даже под воздействием сейсмического эффекта надвигающегося Brexit, мы видим стабильный рост ВВП, заработной платы, количества рабочих мест, инфляцию ниже ожидаемых значений и безработицу на минимальном с 1975 года уровне в 3,9%.
Лондон веками формировался как мировой эпицентр финансовой, банковской, страховой, информационно-цифровой и юридической индустрий, и вряд ли какой-либо другой европейский город в ближайшие десятилетия сможет с ним конкурировать. Эффекты воплощения даже самого худшего сценария Brexit будут неизбежно сглажены на горизонте нескольких месяцев. Не стоит также забывать, что коммерческая недвижимость как классический долгосрочный инвестиционный инструмент в какой-то мере захеджирована неопределенным сроком владения активом и у инвестора всегда есть опция переждать худшие времена и выйти из актива позже, тем самым нивелируя возможные потери.
И все же большинство экспертов сходятся во мнении, что мягкая реализация Brexit более вероятна. В таком исходе, в первую очередь, заинтересована сама Великобритания, вряд ли готовая пусть и к краткосрочному, но все же хаосу. В этом смысле рынок коммерческой недвижимости в текущей конфигурации — настоящий клондайк для инвесторов, где с одной стороны появляется больше возможностей урвать трофейный актив ввиду сниженной конкуренции среди инвесторов, с другой — шанс сделать это с дисконтом, в первую очередь за счет ослабевшего фунта.
Куда инвестировать
Если говорить о локации, в приоритете неизменно остается Лондон, тихая гавань не только Соединенного Королевства, но и мира. Если общий объем инвестиций в целом по стране показал спад, то здесь динамика прямо противоположная — в офисном сегменте на первый квартал 2019 года пришлось несколько сделок на общую сумму свыше £5 млрд, что в два раза превышает значение аналогичного периода прошлого года. Высоким остается и спрос на аренду площадей — в основном подогреваемый коворкинговыми и компаниями из сектора ТМТ (45% всего объема сделок по аренде). Объем предложения по аренде, особенно в новых или реновированных офисах, драматически сокращается. Так, в лондонском Сити он на 27% ниже многолетнего среднего значения. Что касается арендных ставок, в большинстве районов города они остаются неизменными, а в некоторых районах демонстрируют рост в среднем на 5%, при этом в перспективе пяти лет ожидается их дальнейшее увеличение.
Не стоит игнорировать и возможности в секторе логистики, где в связи с бумом онлайн-торговли за последние годы сформировался дисбаланс спроса и предложения. Уровень вакансии за последние десять лет снизился с 25% до 5%. Этому отчасти способствует ожидаемый выход из Евросоюза, поскольку многие компании реального сектора экономики стараются преждевременно выполнить заграничные заказы и вынуждены где-то складировать свои товары. Несмотря на девелоперскую активность, риск перенасыщения рынка логистическими объектами минимален. В премиальных локациях не хватает площадей, пригодных к застройке, эксперты единодушно пророчат дальнейший рост арендной ставки в течение последующих пяти лет.
И в логистическом, и в офисном сегменте, помимо Лондона, имеет смысл инвестировать в «города-победители», такие как Манчестер, Бристоль, Кембридж, Оксфорд, Рединг. Ввиду ограниченного девелопмента, а также конвертации существенного объема офисных объектов в жилье (порядка 35 млн кв. футов, или 3,2 млн кв. м с 2013 года) угроза переизбытка вакантных площадей и стагнации арендной ставки невелика.
Здоровым и позитивным выглядит также гостиничный сектор, поддерживаемый глобальным трендом роста туристического потока и покупательной способностью населения. По прогнозам экспертов, все показатели эффективности гостиничного бизнеса продолжат демонстрировать хоть и умеренный, но рост. В 2019 году выручка за номер и его средняя стоимость увеличатся на 2,5%.
Бесспорно, правильно выбранная локация и сегмент совсем не обязательно гарантируют успех инвестиции — качество самого актива зачастую перекрывает все остальное.
Немаловажную роль играют требования и запросы конечного потребителя. К примеру, информационно-технологические и медиакомпании, формирующие почти половину спроса на офисные площади, стали как никогда избирательны. Чтобы привлечь такого арендатора, нужно отвечать высоким стандартам как с точки зрения технических характеристик здания, так и его инфраструктуры и структурного наполнения. Поэтому сегодняшний инвестор должен быть достаточно гибким, чтобы своевременно адаптироваться под изменяющуюся среду и выбирать активы либо уже удовлетворяющие спрос целевого потребителя, либо пригодные для репозиционирования. В этом смысле грамотное управление объектом и способность оперативно реагировать на новые вызовы не менее важная составляющая удачной сделки.
Так или иначе, независимо от исхода Brexit, на рынке коммерческой недвижимости Великобритании будут как проигравшие, так и победители, поэтому чем более качественно проработаны предпосылки и прогнозы по конкретному объекту для инвестирования, стратегия владения и управления, тем больше шансов оказаться в числе последних.
