Лента новостей
Все новости Недвижимость
Шойгу назвал санкции препятствием для восстановления Сирии 18:10, Политика Дешево не значит плохо: почему французы любят дискаунтеры 18:10, PRO ФСБ показала видео задержания подозреваемых в подготовке теракта в Керчи 18:06, Общество Биатлонистка Вирер завоевала второе золото на чемпионате мира 18:04, Спорт Акции роста и акции стоимости: что это такое и как их отличить 18:01, Quote Янукович оценил действия Зеленского на посту президента 17:55, Политика Huawei согласилась выполнять правило по предустановке российского софта 17:55, Технологии и медиа Роскомнадзор пообещал ответить на штраф Ofcom «НТВ-Мир Балтия» 17:51, Общество Сберегательный карт-бланш: как ЦБ поможет правительству увеличить расходы 17:47, Мнение Суд отказал в аресте активов экс-руководства банка из топ-50 на ₽195 млрд 17:45, Финансы ФСБ и ЦБ предложили запретить платить криптовалютой 17:44, Крипто Суд признал законным приговор экс-полковнику Захарченко 17:30, Общество Посольство заявило о проработке схода россиян с Diamond Princess 17:24, Общество Акционеры ЮКОСа возобновят попытки арестовать имущество России 17:18, Экономика Bank of America увидел шанс появления «белого лебедя» в экономике Украины 17:18, Экономика Автор саундтреков к «Чернобылю» и «Джокеру» выступит в России 17:12, Стиль Реальность по подписке: как использовать «цифру» в маркетинге территорий 17:08, PRO Власти итальянского города будут оплачивать аренду домов новым жителям 17:08, Город Путин почтит память Собчака в Петербурге 17:06, Политика ВФЛА опубликовала список кандидатов на пост президента организации 17:01, Спорт СМИ сообщили о подрыве автомобиля в Дамаске 17:01, Общество ФСБ заявила о предотвращении двух терактов в учебных заведениях в Крыму 16:56, Общество Штрафные проценты по делу ЮКОСа составили около $5 млрд 16:40, Бизнес Организатор гастролей Жана-Поля Готье — РБК: «Я доволен всем результатом» 16:40, Стиль Госдума приняла закон об отмене штрафов за показ свастики без пропаганды 16:39, Общество Глава ЛНР заявил о попытке Киева провести диверсию в Донбассе 16:37, Политика Силы Хафтара заявили об уничтожении турецкого корабля в порту Триполи 16:33, Политика Экологи vs Tesla: чем грозит судебная тяжба производителю электрокаров 16:29, Quote
Затянувшийся Brexit: что происходит на рынке недвижимости Великобритании
0
Марина Краснова Затянувшийся Brexit: что происходит на рынке недвижимости Великобритании

Неопределенный, неоднозначный, турбулентный — так каждый второй эксперт сегодня характеризует рынок коммерческой недвижимости Великобритании на фоне затянувшегося выхода из ЕС и противоречий внутри парламента.

Несмотря на то что Туманный Альбион остается одним из самых привлекательных и востребованных рынков для инвестирования, результаты первого квартала 2019 года показывают, что многие инвесторы заняли выжидательную позицию. По сравнению с аналогичным кварталом прошлого года объем инвестиций упал на треть, и, как и в предыдущие годы, львиная их доля пришлась на международных игроков, в первую очередь с азиатских рынков.

Оправдана ли такая осторожность?

Отчасти да. Ведь шансы, что преемник Терезы Мэй станет приверженцем жесткого Brexit, сохраняются, а это значит, какое-то время экономика действительно будет выглядеть менее позитивно. Однако история Соединенного Королевства является наглядной иллюстрацией того, насколько экономика устойчива к внешним вызовам и способна к быстрому восстановлению.

Еще в 2016 году, сразу после референдума, скептики пророчили долговременную рецессию практически во всех секторах экономики. В действительности же регенерация началась уже через полгода, и сегодня, даже под воздействием сейсмического эффекта надвигающегося Brexit, мы видим стабильный рост ВВП, заработной платы, количества рабочих мест, инфляцию ниже ожидаемых значений и безработицу на минимальном с 1975 года уровне в 3,9%.

Лондон веками формировался как мировой эпицентр финансовой, банковской, страховой, информационно-цифровой и юридической индустрий, и вряд ли какой-либо другой европейский город в ближайшие десятилетия сможет с ним конкурировать. Эффекты воплощения даже самого худшего сценария Brexit будут неизбежно сглажены на горизонте нескольких месяцев. Не стоит также забывать, что коммерческая недвижимость как классический долгосрочный инвестиционный инструмент в какой-то мере захеджирована неопределенным сроком владения активом и у инвестора всегда есть опция переждать худшие времена и выйти из актива позже, тем самым нивелируя возможные потери.

И все же большинство экспертов сходятся во мнении, что мягкая реализация Brexit более вероятна. В таком исходе, в первую очередь, заинтересована сама Великобритания, вряд ли готовая пусть и к краткосрочному, но все же хаосу. В этом смысле рынок коммерческой недвижимости в текущей конфигурации — настоящий клондайк для инвесторов, где с одной стороны появляется больше возможностей урвать трофейный актив ввиду сниженной конкуренции среди инвесторов, с другой — шанс сделать это с дисконтом, в первую очередь за счет ослабевшего фунта.

Куда инвестировать

Если говорить о локации, в приоритете неизменно остается Лондон, тихая гавань не только Соединенного Королевства, но и мира. Если общий объем инвестиций в целом по стране показал спад, то здесь динамика прямо противоположная — в офисном сегменте на первый квартал 2019 года пришлось несколько сделок на общую сумму свыше £5 млрд, что в два раза превышает значение аналогичного периода прошлого года. Высоким остается и спрос на аренду площадей — в основном подогреваемый коворкинговыми и компаниями из сектора ТМТ (45% всего объема сделок по аренде). Объем предложения по аренде, особенно в новых или реновированных офисах, драматически сокращается. Так, в лондонском Сити он на 27% ниже многолетнего среднего значения. Что касается арендных ставок, в большинстве районов города они остаются неизменными, а в некоторых районах демонстрируют рост в среднем на 5%, при этом в перспективе пяти лет ожидается их дальнейшее увеличение.

Не стоит игнорировать и возможности в секторе логистики, где в связи с бумом онлайн-торговли за последние годы сформировался дисбаланс спроса и предложения. Уровень вакансии за последние десять лет снизился с 25% до 5%. Этому отчасти способствует ожидаемый выход из Евросоюза, поскольку многие компании реального сектора экономики стараются преждевременно выполнить заграничные заказы и вынуждены где-то складировать свои товары. Несмотря на девелоперскую активность, риск перенасыщения рынка логистическими объектами минимален. В премиальных локациях не хватает площадей, пригодных к застройке, эксперты единодушно пророчат дальнейший рост арендной ставки в течение последующих пяти лет.

И в логистическом, и в офисном сегменте, помимо Лондона, имеет смысл инвестировать в «города-победители», такие как Манчестер, Бристоль, Кембридж, Оксфорд, Рединг. Ввиду ограниченного девелопмента, а также конвертации существенного объема офисных объектов в жилье (порядка 35 млн кв. футов, или 3,2 млн кв. м с 2013 года) угроза переизбытка вакантных площадей и стагнации арендной ставки невелика.

Здоровым и позитивным выглядит также гостиничный сектор, поддерживаемый глобальным трендом роста туристического потока и покупательной способностью населения. По прогнозам экспертов, все показатели эффективности гостиничного бизнеса продолжат демонстрировать хоть и умеренный, но рост. В 2019 году выручка за номер и его средняя стоимость увеличатся на 2,5%.

Бесспорно, правильно выбранная локация и сегмент совсем не обязательно гарантируют успех инвестиции — качество самого актива зачастую перекрывает все остальное.

Немаловажную роль играют требования и запросы конечного потребителя. К примеру, информационно-технологические и медиакомпании, формирующие почти половину спроса на офисные площади, стали как никогда избирательны. Чтобы привлечь такого арендатора, нужно отвечать высоким стандартам как с точки зрения технических характеристик здания, так и его инфраструктуры и структурного наполнения. Поэтому сегодняшний инвестор должен быть достаточно гибким, чтобы своевременно адаптироваться под изменяющуюся среду и выбирать активы либо уже удовлетворяющие спрос целевого потребителя, либо пригодные для репозиционирования. В этом смысле грамотное управление объектом и способность оперативно реагировать на новые вызовы не менее важная составляющая удачной сделки.

Так или иначе, независимо от исхода Brexit, на рынке коммерческой недвижимости Великобритании будут как проигравшие, так и победители, поэтому чем более качественно проработаны предпосылки и прогнозы по конкретному объекту для инвестирования, стратегия владения и управления, тем больше шансов оказаться в числе последних. 

Об авторах
Марина Краснова старший аналитик департамента недвижимости UFG Wealth Management
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.