Лента новостей
Все новости Недвижимость
Летевший в Москву из Дели самолет вынужденно сел в Ташкенте 07:57, Общество В Оренбурге в гараже обнаружили 4 тыс. краснокнижных черепах 07:54, Общество Шесть самых перспективных трендов в производстве одежды 07:49, PRO 7 секретов бюджетного ремонта 07:46, Жилье Названы самые популярные блогеры на YouTube в сегменте «сделай сам» 07:21, Дизайн Советский рай номенклатуры и ученых: как застраивался юго-запад Москвы 07:20, Недвижимость Следствие связало дело полковника Захарченко с «молдавским ландроматом» 07:02, Общество Восстание гильдий: от чего зависит эффект протестов по «громким» делам 06:54, Мнение СМИ узнали об идее Росгвардии применять полиграф при отборе сотрудников 06:54, Общество В Мексике 15 человек погибли при нападении на военный патруль 06:52, Общество Антитрадиционный туризм: как получить абсолютно новый опыт и переживания 06:40, РБК и Райффайзенбанк Выкрутились: как изменили стратегию гиганты кабельного телевидения 06:17, Quote Байден заявил о распаде НАТО при переизбрании Трампа президентом США 06:14, Политика Эксперты при главе ЦИК предложили поменять законы о выборах 06:00, Политика Эксперты назвали российский город с самым дорогим черным хлебом 05:39, Общество На нефтебазе в Калифорнии загорелись три резервуара 05:26, Общество Канада приостановила поставки вооружения Турции из-за операции в Сирии 04:54, Политика Трамп принял победителей Кубка Стэнли Тарасенко и Барбашева в Белом доме 04:48, Спорт «Газпром» заменит оборудование после отключения компрессоров со спутника 04:23, Бизнес Чемпион России по авторалли: как прокачать навыки безопасного вождения 04:20, РБК и Dunlop Появилось видео подозреваемых в убийстве продававшей машины женщины 03:49, Общество Палата представителей отложила голосование по процедуре импичмента Трампу 03:29, Политика «Победа» объявила о повышении цен на 40% из-за решения суда 03:10, Бизнес ВС отменил возврат в прокуратуру дела экс-бухгалтера «Седьмой студии» 02:51, Общество ООН предложила рассмотреть в суде невыдачу США виз дипломатам из России 02:41, Политика Российские сенаторы оценили требование Киева распустить ДНР и ЛНР 02:34, Политика Более 70 человек пострадали во время беспорядков в Каталонии 02:21, Политика Отец сбитого полицейским «пьяного» мальчика заявил о нестыковках в деле 02:15, Общество
Затянувшийся Brexit: что происходит на рынке недвижимости Великобритании
0
Марина Краснова Затянувшийся Brexit: что происходит на рынке недвижимости Великобритании

Неопределенный, неоднозначный, турбулентный — так каждый второй эксперт сегодня характеризует рынок коммерческой недвижимости Великобритании на фоне затянувшегося выхода из ЕС и противоречий внутри парламента.

Несмотря на то что Туманный Альбион остается одним из самых привлекательных и востребованных рынков для инвестирования, результаты первого квартала 2019 года показывают, что многие инвесторы заняли выжидательную позицию. По сравнению с аналогичным кварталом прошлого года объем инвестиций упал на треть, и, как и в предыдущие годы, львиная их доля пришлась на международных игроков, в первую очередь с азиатских рынков.

Оправдана ли такая осторожность?

Отчасти да. Ведь шансы, что преемник Терезы Мэй станет приверженцем жесткого Brexit, сохраняются, а это значит, какое-то время экономика действительно будет выглядеть менее позитивно. Однако история Соединенного Королевства является наглядной иллюстрацией того, насколько экономика устойчива к внешним вызовам и способна к быстрому восстановлению.

Еще в 2016 году, сразу после референдума, скептики пророчили долговременную рецессию практически во всех секторах экономики. В действительности же регенерация началась уже через полгода, и сегодня, даже под воздействием сейсмического эффекта надвигающегося Brexit, мы видим стабильный рост ВВП, заработной платы, количества рабочих мест, инфляцию ниже ожидаемых значений и безработицу на минимальном с 1975 года уровне в 3,9%.

Лондон веками формировался как мировой эпицентр финансовой, банковской, страховой, информационно-цифровой и юридической индустрий, и вряд ли какой-либо другой европейский город в ближайшие десятилетия сможет с ним конкурировать. Эффекты воплощения даже самого худшего сценария Brexit будут неизбежно сглажены на горизонте нескольких месяцев. Не стоит также забывать, что коммерческая недвижимость как классический долгосрочный инвестиционный инструмент в какой-то мере захеджирована неопределенным сроком владения активом и у инвестора всегда есть опция переждать худшие времена и выйти из актива позже, тем самым нивелируя возможные потери.

И все же большинство экспертов сходятся во мнении, что мягкая реализация Brexit более вероятна. В таком исходе, в первую очередь, заинтересована сама Великобритания, вряд ли готовая пусть и к краткосрочному, но все же хаосу. В этом смысле рынок коммерческой недвижимости в текущей конфигурации — настоящий клондайк для инвесторов, где с одной стороны появляется больше возможностей урвать трофейный актив ввиду сниженной конкуренции среди инвесторов, с другой — шанс сделать это с дисконтом, в первую очередь за счет ослабевшего фунта.

Куда инвестировать

Если говорить о локации, в приоритете неизменно остается Лондон, тихая гавань не только Соединенного Королевства, но и мира. Если общий объем инвестиций в целом по стране показал спад, то здесь динамика прямо противоположная — в офисном сегменте на первый квартал 2019 года пришлось несколько сделок на общую сумму свыше £5 млрд, что в два раза превышает значение аналогичного периода прошлого года. Высоким остается и спрос на аренду площадей — в основном подогреваемый коворкинговыми и компаниями из сектора ТМТ (45% всего объема сделок по аренде). Объем предложения по аренде, особенно в новых или реновированных офисах, драматически сокращается. Так, в лондонском Сити он на 27% ниже многолетнего среднего значения. Что касается арендных ставок, в большинстве районов города они остаются неизменными, а в некоторых районах демонстрируют рост в среднем на 5%, при этом в перспективе пяти лет ожидается их дальнейшее увеличение.

Не стоит игнорировать и возможности в секторе логистики, где в связи с бумом онлайн-торговли за последние годы сформировался дисбаланс спроса и предложения. Уровень вакансии за последние десять лет снизился с 25% до 5%. Этому отчасти способствует ожидаемый выход из Евросоюза, поскольку многие компании реального сектора экономики стараются преждевременно выполнить заграничные заказы и вынуждены где-то складировать свои товары. Несмотря на девелоперскую активность, риск перенасыщения рынка логистическими объектами минимален. В премиальных локациях не хватает площадей, пригодных к застройке, эксперты единодушно пророчат дальнейший рост арендной ставки в течение последующих пяти лет.

И в логистическом, и в офисном сегменте, помимо Лондона, имеет смысл инвестировать в «города-победители», такие как Манчестер, Бристоль, Кембридж, Оксфорд, Рединг. Ввиду ограниченного девелопмента, а также конвертации существенного объема офисных объектов в жилье (порядка 35 млн кв. футов, или 3,2 млн кв. м с 2013 года) угроза переизбытка вакантных площадей и стагнации арендной ставки невелика.

Здоровым и позитивным выглядит также гостиничный сектор, поддерживаемый глобальным трендом роста туристического потока и покупательной способностью населения. По прогнозам экспертов, все показатели эффективности гостиничного бизнеса продолжат демонстрировать хоть и умеренный, но рост. В 2019 году выручка за номер и его средняя стоимость увеличатся на 2,5%.

Бесспорно, правильно выбранная локация и сегмент совсем не обязательно гарантируют успех инвестиции — качество самого актива зачастую перекрывает все остальное.

Немаловажную роль играют требования и запросы конечного потребителя. К примеру, информационно-технологические и медиакомпании, формирующие почти половину спроса на офисные площади, стали как никогда избирательны. Чтобы привлечь такого арендатора, нужно отвечать высоким стандартам как с точки зрения технических характеристик здания, так и его инфраструктуры и структурного наполнения. Поэтому сегодняшний инвестор должен быть достаточно гибким, чтобы своевременно адаптироваться под изменяющуюся среду и выбирать активы либо уже удовлетворяющие спрос целевого потребителя, либо пригодные для репозиционирования. В этом смысле грамотное управление объектом и способность оперативно реагировать на новые вызовы не менее важная составляющая удачной сделки.

Так или иначе, независимо от исхода Brexit, на рынке коммерческой недвижимости Великобритании будут как проигравшие, так и победители, поэтому чем более качественно проработаны предпосылки и прогнозы по конкретному объекту для инвестирования, стратегия владения и управления, тем больше шансов оказаться в числе последних. 

Об авторах
Марина Краснова старший аналитик департамента недвижимости UFG Wealth Management
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.