«Покупатели квартир в домах класса de luxe уже не хотят больших площадей»
— Если верить аналитикам в области недвижимости, клубные дома сегодня — один из самых востребованных и быстрорастущих форматов на рынке элитного жилья в Москве. Вы понимаете почему?
— Для начала нужно разобраться в терминологии. Клубный дом — недвижимость класса de luxe. Никакой другой формат не может быть отнесен к этому классу. Хотя на рынке сегодня многие пытаются выдать за de luxe то, что им де-факто не является. В лучшем случае это проекты премиум-класса, то есть при достаточно высоком ценнике клиенту предлагают продукт, не соответствующий заявленному сегменту. Покупатель это чувствует: если до 2014 года на момент сдачи дома практически не оставалось квартир, то сегодня хорошим результатом считается, если распродано 60%.
— Ну это просто особенность текущего момента.
— Да, это следствие макроэкономической и политической ситуации. Но решающим все-таки оказывается качество проекта. Если говорить о нашем доме Barkli Gallery, то в нем раскуплено около 90% квартир. Это сверхрезультат для текущего рынка.
— Многие застройщики элитного жилья тоже рапортуют о сверхпродажах.
— Я не соглашусь с тем, что рынок de luxe переживает бум. В моменты экономического кризиса, а мы живем именно в такой момент, сильнее других всегда страдает средний сегмент любого рынка. Именно поэтому мы видим высокие продажи в эконом- и комфорт-классе, относительно неплохую ситуацию в классе de luxe и ощутимые проблемы в бизнес-классе. При этом во всех классах, прежде всего в de luxe, увеличился спред между успешными и провальными проектами. Клиент стал очень требовательным, клиент растет вместе с рынком. Люди поездили, посмотрели, многие пожили в лучших домах мира, они понимают, что такое эстетика, качество, дизайн, какие инженерные решения сегодня применяются. Если девелопер сумеет все это совместить в одном проекте — будет успех.
— Поскольку спред увеличивается, растет и риск для застройщиков промахнуться и не угадать настроения на рынке. Что именно сегодня нужно покупателю элитного жилья?
— Единого рецепта нет. Нужно очень тщательно продумывать все аспекты проекта — от концепции до отделки. Мы, девелоперы, уже давно не продаем квадратные метры, мы продаем мечту, которая должна быть красиво задумана и достойно реализована. По-настоящему качественный продукт девелопмента состоит из массы вещей, включая концепцию проекта, историю, нейминг, айдентику, архитектуру, грамотную квартирографию.
Покупатели квартир в домах класса de luxe уже не хотят больших площадей, поскольку это не первая и не вторая их недвижимость. Как следствие, квартирография претерпела заметные изменения: если до 2014 года средняя площадь квартиры в сегменте составляла 250 кв. м, то сейчас — 130 кв. м. При этом клиенты хотят максимальной функциональности, то есть каждый квадратный сантиметр должен быть продуман. Для примера: покупатели никогда не простят вам, если в вашей квартире будет четыре спальни и два санузла.
— Насколько имя архитектора значимый фактор при выборе дома?
— Сегодня он гораздо более значим, чем 10–15 лет назад. Стандарты сильно ужесточились, и требования к звездности дома тоже выросли. Мы первые, кто начал привозить в Москву звезд мировой архитектуры и дизайна, потому что почувствовали, что на это есть спрос и с годами он только растет.
— То есть участие звездного архитектора реально увеличивает продажи?
— Конечно. Ведь звездный архитектор повышает престиж проекта. Но дело не только в престиже: как показывает практика, западный архитектор — стопроцентная гарантия качества проекта. Не хочу сказать, что в России нет хороших архитекторов. Их пока единицы, но они, безусловно, есть. Дело в другом: западные архитекторы привыкли работать четко по техническому заданию заказчика. А российские архитекторы, как правило, стараются поставить памятник самим себе за деньги заказчика.
Любой девелоперский проект начинается с формирования маркетинговой концепции, и архитектура должна быть ее продолжением. Западные архитекторы и дизайнеры хорошо это понимают и с первого раза выдают то, что нужно. Заказчику остается внести лишь незначительные правки.
— Какие правки вы внесли в проект Aedas?
— Минимальные. Мы работали над концепцией клубного дома Barkli Gallery в разгар экономического кризиса 2014 года, когда курс доллара пробил отметку в 80 рублей, были введены первые санкции, международная обстановка предельно обострилась. Большинство наших коллег сомневались, что рынок de luxe вообще выживет, и стали понижать классность своих объектов: некоторые ушли в премиум и даже в премиум минус. Мы же решили сделать ровно обратное: построить самый статусный и дорогой дом в Москве.
— Притом что потенциальные покупатели все больше интересовались недвижимостью за рубежом.
— Мы это понимали и решили предложить им нетривиальную концепцию, которую они не найдут ни в Лондоне, ни в Париже, ни где бы то ни было еще. Дом, соединивший в себе историю и память о лучшем периоде в истории российской культуры, но при этом передовой и современный. Дом в сердце Замоскворечья — самого сохранившегося района старой Москвы, в 100 метрах от Третьяковской галереи. Мы решили сохранить два исторических фасада доходных домов начала ХХ века, времени расцвета эпохи модерна. Одно из знаковых событий того времени — Дягилевские сезоны в Париже, декорации и костюмы для которых рисовал Леон Бакст. Отсюда родился наш экслибрис в виде фавна — оммаж Леону Баксту. Отсылка к Дягилевским сезонам еще и в цветовой палитре, в которой выдержаны наши интерьеры: голубой, оранжевый, белый вместо привычной для de luxe черно-коричневой гаммы.
Для разработки архитектурной концепции мы пригласили всемирно известное британское бюро Aedas, которое специализируется на реставрации памятников архитектуры. Для нас это важно, поскольку мы хотели увязать новые фасады и с сохранившимися стенами доходных домов, и с окружающей застройкой. Помимо этого, мы пригласили российских историков архитектуры, которые помогли воссоздать «аутентичные» элементы в стиле модерн на фасадах. Марсель Вандерс, живая легенда дизайна, известный своими смелыми интерьерными решениями, разработал для нас проекты лобби и общественных пространств, а Тим Шеперд — директор дизайн-направления Aedas — создал авторские интерьеры квартир и пентхаусов. Так, для квартир у нас предусмотрены два варианта отделки — Classic bliss и Amber deco, а для каждого из четырех пентхаусов разработан свой собственный, эксклюзивный дизайн интерьера, вдохновением для которых стали четыре мировых мегаполиса: Москва, Лондон, Нью-Йорк и Шанхай.
— Кто сегодня основные покупатели клубных домов?
— Клубные дома класса de luxe — коллекционная недвижимость, поэтому покупатели — люди с самыми высокими требованиями к своему жилью. Тем более что в большинстве случаев это не единственная их недвижимость. Например, многие наши покупатели постоянно живут за городом, но периодически бывают в городе и хотят останавливаться в лучшем доме. И еще они хотят, чтобы каждый сантиметр пространства был эксклюзивным.
— Понятно, что потенциал подобных домов в Москве невелик, поскольку такие объекты располагаются в историческом центре, где практически не осталось подходящих площадок. Насколько в этой связи формат остается жизнеспособным?
— Он останется жизнеспособным в руках тех, кто умеет строить такие дома. Риск сделать провальный проект огромен. Можно ошибиться с концепцией, с выбором архитектора, фасадных решений, материалов. А можно все сделать правильно, но провалить проект на этапе реализации, если не пригласить историков архитектуры, которые будут согласовывать каждый элемент на стадии рабочей документации, и не использовать авторский надзор разработчиков проекта. Словом, здесь имеет значение каждая деталь.