Средняя цена квартиры в московских новостройках
12 600 100 руб +3%
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Шесть человек пострадали при пожаре на лакокрасочном заводе в Баку Общество, 01:49 Россияне вылетели из Франкфурта в Москву возвратным рейсом «Аэрофлота» Общество, 01:10 Яхту-ледокол Олега Тинькова спустили на воду Общество, 00:47 В Лондоне пострадали семь полицейских при разгоне незаконной вечеринки Общество, 00:37 «Бавария» обыграла «Байер» и стала обладателем Кубка Германии Спорт, 00:07 В Цюрихе сотрудница зоопарка умерла после нападения тигрицы Общество, 04 июл, 23:47 В Москве за сутки умерли 24 заразившихся коронавирусом Общество, 04 июл, 23:13 Космонавт Вагнер сфотографировал с борта МКС ярчайшую за семь лет комету Общество, 04 июл, 22:59 ВОЗ остановила испытания нескольких препаратов от коронавируса Общество, 04 июл, 22:55 «Локомотив» и «Сочи» сыграли вничью в матче с незабитым пенальти Спорт, 04 июл, 22:39 ЦСКА разгромил «Ахмат» в матче чемпионата России по футболу Спорт, 04 июл, 22:22 Баланс между работой и семьей — как молодому отцу обойтись без жертв РБК и STADA, 04 июл, 22:11 «Шахтер» четвертый раз за сезон победил «Динамо» в чемпионате Украины Спорт, 04 июл, 22:03 В Баку загорелся лакокрасочный завод Общество, 04 июл, 22:02
Без чего в новых реалиях не выживут ни застройщики, ни банки
Мнения ,  
0 
Олег Ступеньков

Без чего в новых реалиях не выживут ни застройщики, ни банки

С 1 июля рынок первичного жилья переходит на проектное финансирование и продажи через эскроу-счета. Многие убеждены, что в этой схеме банки находятся в заведомо выигрышном положении. Однако это не совсем так.

Да, если рассчитать финансовые модели одного и того же проекта с эскроу и без, то мы увидим, что после перехода на эскроу рентабельность хорошего устойчивого проекта для банка вырастает с 14% до 166%!

Такие результаты, например, может принести реализация жилого комплекса с апартаментами бизнес-класса у станции метро «Белорусская». Проектный объем — 65 тыс. кв. м, если разрешение на строительство уже получено, ничего проектировать не требуется, только разработать рабочую документацию. Строительный цикл обозначен как 16 кварталов. При этом цикл продаж заложили на один год дольше, а план продаж — порядка 15 лотов в месяц. Предусмотрели открытие кредитной линии — 1,107 млрд руб., это делается скорее для подстраховки, так как при классической модели девелопер может закладывать в качестве «финансового плеча» около 15–20% кредитных средств, которые могут потребоваться до старта продаж после выхода на нужные темпы по ДДУ.

Себестоимость этого проекта, учитывая покупку земельного актива, составляет порядка 154 тыс. руб. за 1 кв. м. При старой схеме продаж финансовый результат такого проекта следующий: расчетная чистая прибыль — 4 млрд 598 млн руб., рентабельность инвестиций собственных средств девелопера — 331%, эта планка достигается после продажи всего объема апартаментов, то есть порядка 110% годовых. Интересно также отметить, что проведенный стресс-тест показал, что такой проект крайне устойчив и может без особого ущерба просесть в цене на 10% и даже 30%.

Теперь тот же самый проект считаем с учетом продаж через эскроу-счета. Поскольку деньги дольщика мы уже использовать не можем, сразу закладываем использование кредита — он понадобится в размере 5 млрд руб. Это то самое проектное финансирование. Чистая прибыль девелопера снижается до 3,69 млрд руб. Во-первых, резко падают финансовые показатели. Если раньше собственные деньги инвестора работали условно быстро и возвращались сразу же после выхода из нуля, то теперь инвестор свои вложения увидит только в конце проекта после расчетов с банком. При этом существенно падает доходность проекта, так как треть денег уходит на погашение процентов. Во-вторых, резко вырастает рентабельность банка (с 14% до 166%). При этом увеличивается себестоимость до 186 тыс. руб. (на 12%). Таким образом, мы получаем фактически смену выгодополучателя. Если раньше банк был инструментом в руках девелопера, то теперь девелопер, по сути, инструмент в руках банка.

Все ли золото, что блестит?

Безусловно, множество застройщиков и раньше привлекали кредиты для реализации своих проектов, однако при старой схеме они понимали, что деньги от проданных квартир напрямую поступят на счета застройщика, ими можно погашать и проценты по кредиту, и тело кредита, когда удобно застройщику. Это позволяло существенно экономить на стоимости денег в проекте. Условно бесплатные деньги были у дольщиков, чуть более дорогие — у банка и совсем «золотые» — деньги собственные.

Сейчас, в новых условиях, бесплатные деньги закончились. Теперь нужно взять кредит на всю стройку и платить проценты до тех пор, пока не произойдет ввод в эксплуатацию. А свои деньги застройщик увидит лишь после завершения проекта.

В идеале застройщику надо выполнить два условия: а) достроить дом, б) полностью распродать все квартиры. Пока дом строится, необходимо погашать проценты по кредиту, даже если продаж нет или они не такие активные, как предполагалось.

Это значит, что в новых условиях девелоперские проекты нуждаются в особо взвешенной проработке — недооценка или, что хуже, переоценка привлекательности проекта для покупателя чревата тем, что на балансе у банков могут оказаться неликвидные активы.

Сегодня банки уже умеют проводить первичную оценку проекта: они работают с генподрядными организациями, могут оценить стройку и проанализировать сметную стоимость работ. Однако есть и не менее важный вопрос: как оценить маркетинговый потенциал объекта, будет ли на него спрос и обеспечит ли девелопер темпы продаж, которые он обозначил для банка в своем бизнес-плане? И на этот вопрос не сможет ответить обычный оценщик. Дать прогноз востребованности и темпов продаж можно, проведя трехмерную оценку факторов: 1) рациональных критериев, таких как типология продукта, ценообразование и пр.; 2) УТП, сюда входят локация, архитектура и др.; 3) эмоционально-торговых преимуществ, включающих идею проекта, концепцию, коммуникацию с потребителем. Указанные три пункта определяют массу клиентского потока, чтобы понять, будет ли продукт востребован и как быстро его можно реализовать, что позволяет спрогнозировать волну продаж с факторами роста либо стагнации цен. Это новый инструмент измерения успешности и востребованности проекта в будущем. Проводить такую оценку необходимо задолго до непосредственного вывода объекта в продажи.

Что же будет, если у банков появятся десятки проектов, которые им необходимо проанализировать, чтобы принять решение о проектном финансировании? А это произойдет, поскольку все новые проекты — а к выводу на рынок заявлены миллионы квадратных метров — обязаны использовать проектное финансирование и привлекать деньги покупателей квартир только через эскроу-счета.

Цена ошибки крайне высока. Ведь если банк ошибся с анализом, согласовал проект, а девелопер вывел на рынок низкомаржинальный продукт, да еще если это комфорт-класс с малым запасом гибкости по цене, план продаж оказывается под угрозой срыва — и для девелопера начинает «тикать» тот самый процент, который необходимо возвращать в любом случае. При этом проект может быть и построен на выделенные средства, но если он не распродан — у банка получится отрицательный баланс. Застройщик может заработать какие-то средства как минимум на генподряде, оставив затем банку нереализованные квартиры, которые, вероятно, придется продавать с дисконтом.

Поэтому, чтобы свести к минимуму возникновение такой ситуации, банку необходим полноценный трехмерный консалтинг. Однако, в сущности, сегодня большинство брокерских и консалтинговых компаний утверждают, что продать можно что угодно, особенно в Москве. Но на самом деле это далеко не так. Рынок покупателя никуда не делся и продолжает диктовать свои условия. Поэтому, на наш взгляд, сегодня задача консультанта состоит не только в том, чтобы оценить площадку и подогнать под нее некую концепцию, но и в том, чтобы обратить внимание инвестора на «подводные камни» и, возможно, даже убедить не входить в проект.

Наступает новый период, когда в непривычных условиях окажутся и девелоперы, и банки, и покупатели квартир. Выиграют же те компании, которые сумеют предложить честную «суперуслугу» и выступят на стороне и девелопера, и банка, и покупателя.

Об авторах
Олег Ступеньков Олег Ступеньков, «ТОП Идея»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Он-лайн заявки
на ипотеку
Новый раздел
РБК-Недвижимости
Подобрать квартиру