Лента новостей
Все новости Недвижимость
Инструкция для москвичей: что делать жителям в условиях новых ограничений 23:05, Бизнес Зеленский допустил дефолт на Украине из-за коронавируса 23:02, Политика Путин выразил соболезнования из-за смерти писателя Бондарева 22:56, Общество «Роснефть» и ЛУКОЙЛ сообщили о продолжении работы АЗС в обычном режиме 22:46, Общество Режим всеобщей изоляции в Подмосковье вступил в силу с вечера воскресенья 22:34, Общество Главный тренер хоккейного «Локомотива» заразился коронавирусом 22:22, Спорт В Москве и МО жесткий карантин. Что можно и нельзя автомобилистам 22:19, Авто Мосгордума начала обсуждение наказания для нарушивших самоизоляцию 22:14, Общество Сервисы доставки пояснили правила работы курьеров после новых ограничений 22:13, Бизнес Клишас заявил об отсутствии у Собянина права на ввод массовых ограничений 22:07, Общество Репик сообщил о плане властей контролировать москвичей по QR-кодам 22:04, Общество Вратарь «Ювентуса» вспомнил о наказании Роналду перед всей командой 21:55, Спорт В Ленобласти оценили возможность введения самоизоляции для всех жителей 21:51, Общество Песков заявил о сохранении обычного режима работы президента 21:26, Политика Кремль счел оправданным введение в Москве всеобщего режима самоизоляции 21:11, Общество В «Уфе» могут изменить зарплаты игроков в случае продления паузы в сезоне 21:10, Спорт Власти Москвы определят наказание для нарушителей самоизоляции 20:59, Общество Коронавирус: демография, математика и модели распространения 20:41, Футурология  В Москве и Подмосковье лечащимся от вируса на дому предоставят лекарства 20:40, Общество Собянин объявил о ежемесячных выплатах потерявшим из-за вируса работу 20:39, Общество Безработные в Подмосковье начнут получать компенсацию из-за коронавируса 20:29, Общество Власти Подмосковья запретили жителям выходить из дома 20:27, Общество Ограничение передвижения в Москве и в Подмосковье. Главное 20:25, Политика В Москве продлят действие проездных из-за мер против коронавируса 20:19, Общество Агент игрока «Урала» сообщил о выходных в клубе до начала мая 20:13, Спорт Собянин сообщил о сохранении права приезжать и уезжать из Москвы 20:09, Общество Украина обыграла Россию на чемпионате Европы по FIFA 20 20:00, Спорт В Сирии умер первый пациент с коронавирусом 20:00, Общество
Как заработать на вторичном рынке жилья: 6 реальных способов
Материалы по теме Как получить налоговый вычет при покупке квартиры Маленький бюджет: как купить дешевое жилье на московском рынке Из вторых рук: как купить новостройку по переуступке прав
0
Как заработать на вторичном рынке жилья: 6 реальных способов
Покупка залоговых квартир, комнат в домах под снос, объектов в плохом состоянии — эксперты рассказали, какие еще возможности есть у частных инвесторов
Фото: Альберт Гарнелис/ТАСС

Время больших и быстрых заработков на продаже недвижимости миновало. Сегодня инвесторов уже не так много даже на активном рынке новостроек, не говоря о вторичном рынке жилья. Но, несмотря на все еще действующие кризисные явления, московская вторичка сохраняет инвестиционный потенциал, утверждают эксперты.

Они рассказали о нескольких возможных сценариях, при которых частный инвестор может заработать на вторичном рынке жилья.

Квартиры под ремонт

Один из способов — вложение в квартиру в нежилом состоянии, ремонт и последующая продажа по большей цене. Но этот вариант нужно хорошо продумать, предупреждают эксперты компании «НДВ-Супермаркет недвижимости», — окупить ремонт не всегда получится.

Скидка на максимально изношенные квартиры существенна — не меньше 10% (около 500–700 тыс. руб. с однокомнатной квартиры, от 700 тыс. до 1,5 млн руб. с двухкомнатной и т. д.). Наценка же за свежую отделку составляет порядка 20 тыс. руб. на «квадрат», то есть 600–800 тыс. в однушке. То есть, если освежить квартиру, вложив в ремонт не более 10 тыс. руб. за 1 кв. м, можно заработать от 700 тыс. до 1 млн руб. при последующей продаже, подсчитали эксперты «НДВ».

«Важно, чтобы дизайн квартиры на продажу был выдержан в минималистичном стиле, поскольку это самый универсальный вариант, — рассказала руководитель департамента городской недвижимости «НДВ» Оксана Иванова. — Экономить следует на материалах, но не на работах. Например, для санузла можно выбрать пластик, а не плитку, на пол в кухне положить линолеум, а не керамогранит. Но некачественно поклеенные обои быстро выдадут бюджетный ремонт».

6 полезных приложений для ремонта и перепланировки

Покупка «убитого» жилья, ремонт и перепродажа — достаточно сложные многозадачные процессы, отмечает ведущий эксперт агентства недвижимости Century 21 Vesta Сергей Тихонов. По его словам, желательно иметь свою команду по ремонту и закупкам стройматериалов, так как стоимость ремонта одной и той же квартиры сопоставимого уровня может отличаться в сотни тысяч рублей. «Сторонние строители и закупщики будут пытаться обмануть вас и заработать на всем», — предупреждает он.

Очень часто на реализации вторичных квартир после проведения в них ремонта зарабатывают люди, которые очень хорошо знают рынок недвижимости (в частности, руководители отделов в профильных агентствах, опытные риелторы) и понимают, какие объекты сейчас наиболее востребованы у покупателей, рассказал директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. Нередко такие специалисты создают даже небольшие компании, занимающиеся подбором недвижимости и дальнейшим ремонтом в ней. Обычно они приобретают квартиры в запущенном состоянии стоимостью от 15 млн до 30 млн руб. (то есть отнюдь не экономкласс, чтобы больше заработать), нередко — с запутанной историей переходов прав собственности, что отпугивает от объекта потенциальных покупателей.

«Поиск подходящей квартиры для перепродажи после ремонта может занять очень много времени, чаще всего просматриваются десятки вариантов, — отметил Шлома. — Если компании удается продать хотя бы одну такую жилплощадь в месяц, то он уже считается удачным».

Недвижимость в домах под снос

Еще один способ заработать на вторичке — покупка жилья в домах под реновацию и дальнейшая перепродажа уже готового в новом доме, куда переселят собственников. Самые выгодные приобретения в домах под снос — комнаты, так как взамен по закону собственнику обязаны предоставить отдельную квартиру, пусть и минимальной площади.

«Квартиры по программе реновации дают в современных домах с полной отделкой, — поясняет Оксана Иванова. — Там, где нет стартовых площадок, рассматриваются также варианты выкупа части квартир в близлежащих жилых комплексах для переселения по программе, класс новостройки при этом может быть выше, чем в среднем в локации. Поэтому однушка, полученная взамен комнаты, едва ли будет стоить дешевле 6 млн руб. Даже за вычетом налога чистая прибыль составит не менее 1,5 млн руб. Большинство стартовых площадок запланированы к вводу на 2021 год, то есть ждать переселения придется не дольше двух-трех лет».

Однако здесь есть как минимум две проблемы, отмечают участники рынка. Первая — длительное ожидание переезда, который может затянуться, поскольку сроки сноса дома, как показала многолетняя практика расселений, могут неоднократно переноситься.

Фото: Михаил Джапаридзе/ТАСС

Вторая проблема — ограниченное предложение и высокие цены на объекты в домах под снос. Собственники либо сняли свои лоты с продажи до получения нового жилья, либо взвинтили цены чуть ли не до стоимости будущих квартир в новых домах с отделкой. По данным «НДВ», к концу 2018 года комнат в московских хрущевках сносимых серий остались буквально единицы, и стоимость их даже на окраине начинается от 3,5 млн руб.

«Необходимы определенные административные ресурсы в нужных кругах, чтобы информация о потенциальном объекте расселения попадала к вам в первую очередь, — считает Сергей Тихонов. — Самые интересные предложения не успевают выйти на рынок и раскупаются очень быстро закрытым кругом покупателей».

Впрочем, как считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, даже с учетом наценки продавцов более чем на треть инвесторы все равно окажутся в плюсе.

Квартиры в залоге

Еще один способ заработка на вторичном рынке — покупка залоговой недвижимости с хорошим дисконтом. Наименее рискованная схема — приобретение объекта у банка. В этом случае квартира уже перешла по решению суда в собственность кредитора, и покупателю не придется как-либо взаимодействовать с должником.

«Более того, когда кредитное учреждение получает непрофильный актив, главной задачей для него становится максимально быстрая продажа квартиры, — поясняет Мария Литинецкая. — Поэтому на данном этапе банк готов давать большие скидки на имущество в залоге — они могут достигать 10–15%. Большинство крупных игроков ипотечного рынка имеют собственные базы залоговых объектов. Кроме того, кредиторы могут разместить предложение о продаже квартиры на открытых электронных площадках».

Можно также приобрести квартиру у самого должника. Чаще всего банк-кредитор дает заемщику свое разрешение на продажу заложенной квартиры. «Обычные граждане не проявляют интереса к таким объектам, не желая связываться с предыдущими владельцами, которые зачастую отказываются выписываться и съезжать с этой жилплощади. Однако если инвестор готов к конфликтам, он может добиться выселения прежних хозяев квартиры через суд», — отмечает Сергей Шлома.

К тому же несостоявшийся владелец может попытаться продать объект по максимальной цене, которая покроет основной долг и проценты. И тогда рассчитывать на серьезный дисконт уже не получится.

Квартиры на первых этажах

Раньше практика выкупа малоликвидных квартир на первых этажах с целью перепродажи их под перевод в коммерческие площади была в Москве очень распространена. Такие квартиры можно было купить с дисконтом в 10–15%, поскольку популярностью у обычных потребителей они не пользовались. Зато они были интересны бизнесменам, планирующим перевести ее в нежилой фонд и сдавать под предприятие малого бизнеса, офис, магазин, точку общепита и т. п.

Позднее из-за ужесточения правил перевода жилых помещений в нежилые этот процесс сильно усложнился, и инвесторы уже не так активно приобретают такое жилье.

Офис в гостиной: в Москве упал спрос на перевод квартир в нежилой фонд

«В Москве осуществить перевод квартиры в нежилой фонд очень сложно, но если удастся, это повысит арендную ставку минимум в два раза, а цену продажи не менее чем в полтора, — рассказала Оксана Иванова. — Стоимость услуги велика — от 500 тыс. руб., если все делать своими силами, до 2 млн руб., если привлекать подрядчика. Но стоимость однушки в спальном районе можно за полгода-год превратить из 6 млн руб. в 10 млн руб. и даже больше».

Недавнее наследство

Квартиры, продавцы которых недавно получили их в наследство, не самый ликвидный продукт на вторичном рынке. Покупатели опасаются мошенников, недобросовестных наследников и не хотят потом отстаивать свои права в суде. Поэтому продается такое жилье, как правило, с приличным дисконтом. Скидка на квартиры, унаследованные менее трех лет назад, составляет в среднем 10% от рыночной цены.

«Но вложения в них оправданны в основном только объемные: на покупке квартиры стоимостью 20 млн руб. можно сэкономить 2 млн, а на недорогой — только 100–200 тыс.», — отмечает Оксана Иванова.

Квартиры-ловушки: чем опасно слишком дешевое жилье

Покупка на распродажах

Наконец, еще один способ заработка — покупка квартир и коммерческой недвижимости на закрытых распродажах, аукционах различных организаций, занимающихся банкротством и распродажей недвижимого имущества различных предприятий, юридических и физических лиц.

Как рассказал Сергей Тихонов из Century 21 Vesta, на таких торгах можно приобрести объект ориентировочно за 20–70% рыночной стоимости с целью дальнейшей перепродажи по более выгодной цене. И тут инвестору нужно обладать связями, чтобы иметь возможность участвовать в подобных аукционах, отметил эксперт.