Лента новостей
Все новости Недвижимость
Восемь человек погибли на востоке Китая из-за утечки газа 20:42, Общество Сборная России не сумела пробиться в финал ЧМ по хоккею. Фоторепортаж 20:42, Спорт  В Дагестане задержали и.о. главы местного управления Росреестра 20:30, Общество NYT назвала самых высокооплачиваемых руководителей компаний из США 20:15, Бизнес Вылетевший в Таджикистан пассажирский Boeing 737 вернулся в Сургут 20:14, Общество Стала известна тройка лучших игроков сборной России на ЧМ-2019 по хоккею 19:49, Спорт В Москве объявили желтый уровень опасности из-за сильного ветра 19:48, Общество Третьяк отметил отсутствие хороших атак у сборной России в игре с финнами 19:24, Спорт Воробьев назвал недочеты в игре сборной в полуфинале ЧМ по хоккею 19:19, Спорт Порошенко дал Зеленскому совет в вопросе освобождения украинских моряков 19:19, Политика Какие государственные льготы предусмотрены для предпринимателей 19:18, РБК и ВТБ Замминистра Медведев заработал на 12 млн руб. больше главы Минобрнауки 18:54, Политика МИД Украины выразил протест из-за визита Вячеслава Володина в Крым 18:38, Политика Девять человек попали в больницу после ДТП в Саратовской области 18:34, Общество Сборная России проиграла Финляндии в полуфинале ЧМ-2019 по хоккею 18:26, Спорт Режиссер Балагов получил награду федерации кинопрессы за фильм «Дылда» 18:14, Общество Бизнес победителей: здоровый перекус в любое время 18:02, РБК и ВТБ На двух участников вечеринки в школе во Владивостоке составили протоколы 17:54, Общество Хэмилтон выиграл квалификацию к Гран-при Монако «Формулы-1» 17:31, Спорт В Подмосковье женщина напала на двух полицейских в отделе МВД 17:27, Общество Набиуллина стала «крестной матерью» атомного ледокола «Урал» 17:18, Общество Первого замглавы администрации Балашихи арестовали за взятку 17:08, Политика «Нижний Новгород» получил шанс попасть в Премьер-лигу 17:04, Спорт Телеведущий Соловьев встретился с обещавшим дать ему леща уральцем 17:01, Общество Кого называют андердогом: тест на знание футбольного сленга 16:44, РБК и Футболер Суд запретил Трампу потратить $1 млрд на стену на границе с Мексикой 16:37, Политика Украинский министр раскритиковал Зеленского за «кацапскую мову» 16:25, Политика Замглавы УФНС по Ростовской области арестовали за превышение полномочий 16:25, Общество
5 главных трендов международного рынка недвижимости
0
Георгий Качмазов 5 главных трендов международного рынка недвижимости

Чем живет мировой рынок недвижимости? Какие перемены ждут его в будущем? Эти вопросы часто задают многие инвесторы, которые вкладывают свои средства в недвижимость за границей.

Постараюсь осветить главные тренды, на которые инвесторы могут ориентироваться уже сегодня. В анализе я опирался на информацию от национальных статистических служб, международных консалтинговых компаний, деловых СМИ и собственные данные Tranio.

I. Германия — безопасная гавань

Германия остается одной из самых популярных стран у международных инвесторов. По данным ООН, приток прямых иностранных инвестиций в экономику Германии в 2017 году составил $34,7 млрд — в два раза больше, чем в 2016-м. Общая стоимость иностранных активов на территории Германии в 2017 году была оценена в $931,3 млрд — на 18% больше, чем в 2016-м. За последние 20 лет этот показатель вырос в три раза.

Рынок недвижимости Германии имеет репутацию «безопасной гавани»: квадратный метр дорожает здесь на протяжении последних десяти лет. По данным консалтинговой компании PwC, в третьем квартале 2017 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость Германии побил новый рекорд, достигнув €39,5 млрд— это на 20% больше, чем было инвестировано в этот период годом ранее. Большая часть покупателей — местные инвесторы (55%), за ними следуют покупатели из Европы (22%), Северной Америки (12,5%) и Азии (9%).

Основные драйверы спроса для инвесторов в немецкую недвижимость:

  • дешевое финансирование: иностранные покупатели недвижимости могут получить ипотеку в немецком банке под 1,5–2% годовых, которая покроет до 70% стоимости объекта;
  • защищенность покупателя и продавца: все процессы, касающиеся покупки, содержания и продажи объекта, строго регламентированы;
  • стабильная экономика: последние пять лет немецкий ВВП стабильно растет, во втором квартале 2018-го с учетом инфляции рост составил 2,3%; уровень безработицы в Германии равен 3,6% против среднего показателя в Еврозоне 8,4%.
  • увеличение численности населения в крупных городах: с 2011 по 2018 год количество жителей Берлина выросло на 10%, Гамбурга — на 7%, Мюнхена — на 8%, Франкфурта — на 12%.

Высокий спрос на немецкую недвижимость стимулирует рост цен и снижение арендной доходности. В поисках более высокой доходности зарубежные инвесторы двигаются в сторону проектов добавленной стоимости или рассматривают небольшие города, где квадратный метр стоит дешевле, чем на уже нагретых рынках.

II. Возрождение Греции

Согласно данным Банка Греции, приток прямых иностранных инвестиций в Грецию в 2017 году составил €3,6 млрд — почти на треть больше, чем в 2016-м, и в три раза больше, чем в 2015 году. Объем частных инвестиций в греческую недвижимость также достиг рекордной величины: в 2017-м общая стоимость сделок с иностранными инвесторами составила €328 млн — в два раза больше, чем в 2016-м, и в 2,5 раза больше, чем в 2015 году.

Четыре причины объясняют интерес зарубежных инвесторов к греческой недвижимости:

  • «золотая виза»: Греция предлагает ВНЖ в обмен на покупку недвижимости стоимостью от €250 тыс. — это самая недорогая программа в ЕС;
  • низкие цены: пока квадратный метр в Греции стоит дешевле, чем в других европейских столицах. Сейчас рынок находится в нижней точке цикла, но начинает расти: Банк Греции фиксирует рост цен на жилую недвижимость второй квартал подряд;
  • рекордный поток туристов: в 2017 году, по данным Банка Греции, страну посетили больше 30 млн путешественников из-за рубежа;
  • позитивные изменения в экономике: греческий ВВП растет пятый квартал подряд, в августе Греция успешно завершила третью программу макрофинансовой помощи. Международное рейтинговое агентство Fitch повысило долгосрочный рейтинг Греции в иностранной валюте сразу на две ступени: с В до BB-.

За счет пока еще низких цен на недвижимость и высокого спроса инвесторы в Греции получают более высокую доходность на вложенный капитал. Чистая доходность от краткосрочной аренды в Афинах составляет 5–7% годовых против 3% в большинстве европейских столиц. Но основной потенциал — это прирост стоимости недвижимости: на горизонте ближайших двух-трех лет он должен составить не менее 20–30% к цене покупки.

III. Мальта и Кипр — на пике спроса из-за паспортных программ

Мальта и Кипр уже на протяжении нескольких лет выдают зарубежным инвесторам паспорта в обмен на инвестиции. Обязательное условие — наличие местной недвижимости, на Кипре — стоимостью от €500 тыс. (или от €2 млн — тогда необходимость инвестировать в другие активы отпадает), на Мальте — от €350 тыс., или инвестор может арендовать объект по цене от €16 тыс. в год в течение пяти лет. Паспортные программы пользуются популярностью у состоятельных иностранцев: с момента запуска программы Мальта выдала главным заявителям больше 550 паспортов, а Кипр, по данным The Guardian, — больше 1 тыс. только в 2017 году.

Посткризисное падение цен на недвижимость на Кипре прекратилось одновременно с запуском программы в 2014 году. По информации The Telegraph, в 2017-м стоимость квартир на Кипре выросла на 7,4%. Особенный рост эксперты отмечают в премиальном и ультрапремиальном секторах. Согласно данным исследования PwC, объем сделок в 2017 году вырос на 24% по сравнению с 2016-м, а треть сделок с недвижимостью приходится на иностранных покупателей.

Снижение цен на Мальте также прекратилось в один год с запуском программы, в 2013 году. Как показал опрос PwC, проведенный в январе 2018-го, паспортная программа Мальты — один из основных драйверов спроса на недвижимость. По данным Национального статистического ведомства, в годовом исчислении в первом квартале 2018-го стоимость недвижимости на Мальте выросла на 5%, а количество сделок в первом квартале 2017-го по сравнению с началом 2016-го — на 11%. Как показывает статистика, в девяти случаях из десяти участники паспортной программы Мальты предпочитают аренду покупке. А если покупают, то средняя стоимость объектов, как правило, в два раза превышает минимальный порог. Города Сент-Джулианс и Слима — самые популярные локации среди участников программы. Здесь же цены на недвижимость растут сильнее всего — так считают 46% агентов недвижимости, опрошенных PwC.

Мы наблюдаем резкое увеличение интереса к паспортной программе Кипра в третьем квартале этого года: количество закрытых сделок увеличилось аж в два раза. Возможно, это связано с недавним заявлением кипрских властей: они сообщили об ужесточении проверки подаваемых документов и намерении ограничить количество выдаваемых паспортов до 700 в год.

IV. Интерес к проектам добавленной стоимости

Снижение доходности — общеевропейский тренд на рынке недвижимости: по подсчетам экспертов PwC, этот показатель уменьшился с 6% в 2009-м до 4% в 2017 году. Как рассказывает один из инвесторов аналитикам PwC, сегодня доходность 3% считается довольно оптимистичным сценарием: «Такие цифры инвесторы видят в Париже, Берлине, центральном Лондоне. Эти города немного перегреты, поэтому нужно быть очень напористым, чтобы приобрести там актив».

Чтобы достигнуть желаемых показателей доходности, инвесторы готовы идти на бо́льшие риски — это подтверждают 80% респондентов PwC. Проекты добавленной стоимости — реконструкция и строительство зданий — приносят 8–12% годовых. Две трети инвесторов, опрошенных PwC, считают именно редевелопмент лучшим способом приобрести первоклассные активы: в большинстве случаев это означает сравнительно низкорисковые стратегии, основанные на умелом управлении активами и небольшой реконструкции объектов. В то же время все больше инвесторов с интересом рассматривают проекты девелопмента, где они получают возможность заработать больше.

Например, на немецком рынке качественные доходные объекты быстро продаются местным покупателям. Поэтому иностранцы все чаще рассматривают проекты добавленной стоимости: инвесторы с бюджетом до €1 млн предоставляют девелоперам мезонинные кредиты под фиксированный процент, с капиталом от €1 млн — выступают в качестве долевых партнеров и получают прибыль от реализации проектов.

V. Доходная недвижимость будущего

Еще один тренд — инвестиции в склады, микроапартаменты, коворкинги и дома престарелых. Рассмотрим все эти форматы отдельно.

Микроапартаменты. Доступность жилья — самая важная социальная проблема, которая повлияет на рынок недвижимости в ближайшей перспективе. Один из способов ее решения в крупных городах — микроапартаменты, квартиры площадью 17–35 кв. м, которые за счет маленького метража стоят дешевле. Инвесторы, как правило, покупают микроапартаменты для сдачи в аренду студентам, командированным работникам, молодым специалистам и туристам. Популярности этого типа недвижимости также способствует рост количества домохозяйств из одного человека и увеличение числа студентов. По данным международного агентства недвижимости Savills, в 2016-м объем сделок в секторе студенческого жилья Германии превысил сумму всех сделок, заключенных в период с 2009 по 2015 год.

Логистическая недвижимость возглавила список самых перспективных типов коммерческих объектов по мнению участников опроса PwC. Инвесторы отмечают агрессивный рост цен и снижение доходности, но спрос не падает из-за крайне ограниченного предложения на рынке. Особенно позитивный прогноз — для складов на окраинах городов, которые находятся в пределах «последней мили»: в них будут храниться товары, заказанные через интернет, перед непосредственной доставкой клиентам.

Рост популярности коворкингов — отражение нового тренда на рынке: позиционирования недвижимости как услуги, а жильцов — как клиентов. Как отмечается в исследовании PwC, взаимодействие между арендаторами и владельцами недвижимости становится все более важным: «Доля коворкингов, небольших компаний, бизнес-инкубаторов растет. Все важнее становится требование к гибкости пространства, возможность его разбить». По данным портала Statista, число коворкингов выросло с трех в 2005-м до 15,5 тыс. в 2017 году, а в 2018-м, по прогнозам, их число увеличится до 18,9 тыс.

Дома престарелых. Согласно данным ООН, если в 2017 году количество людей старше 60 составило 962 млн, то к 2050-му оно вырастет до 2,1 млрд, а к 2100-му — до 3,1 млрд. При этом коэффициент рождаемости сокращается: если 50 лет назад, по данным Всемирного банка, он был равен 5,0 (на одну женщину приходилось в среднем пять детей), то в 2016 — 2,4. Дома престарелых и медицинские комплексы — типы недвижимости, которые выиграют в результате этих демографических изменений сильнее всего. По данным Statista, если в 2013 году каждый пятый инвестор оценивал инвестиционный потенциал домов престарелых как «очень хороший», то в 2017-м — уже каждый третий. 

Об авторах
Георгий Качмазов управляющий партнер Tranio.ru
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости