Чайна-таун: какое жилье покупают и арендуют китайцы в Москве
В Россию с каждым годом приезжает все больше жителей Китая. По итогам первого полугодия 2018 года пассажиропоток между Шереметьево и КНР превысил 1 млн человек, что на 13% выше аналогичного периода прошлого года, рассказали в пресс-службе аэропорта.
Отражается ли этот показатель на рынке столичной недвижимости? По словам председателя совета директоров Kalinka Group Екатерины Румянцевой, китайцам интересны любые выгодные инвестиционные проекты для сохранения и приумножения капитала. Мы узнали о том, как клиенты из Поднебесной инвестируют свои средства в российскую недвижимость и где арендуют офисы и жилье.
Активность на рынке Москвы
Покупателей из Китая жилья в Москве сегодня не более 2% от общего объема спроса, рассказывает руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. По его наблюдениям, за последние два-три года число покупателей из Китая на столичном рынке недвижимости не изменилось. «Если сравнивать с периодом десятилетней давности, то их стало больше. Скажем, если десять лет назад за год проходило лишь несколько сделок с участием китайцев, то сейчас они переваливают за сотню», — добавляет он.
В Kalinka Group, которая занимается продажами элитного жилья, в общем числе запросов от иностранцев китайцы составляют не более 5%. В отличие от жителей европейских стран, граждане КНР в сделках с московской недвижимостью участвуют гораздо реже, говорит ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука жилья» Александр Лунин. «Реальные сделки чаще совершают не приезжие китайцы, а те, кто долгие годы живут и работают в столице. Или, например, женаты на россиянках. Зачастую для них это не первая покупка недвижимости в Москве. Если говорить о китайцах, которые приезжают сюда на работу и компании которых арендуют здесь офисы, пока все-таки для них покупки недвижимости скорее исключение, чем правило», — рассказывает управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин.
О низкой доле сделок по приобретению жилья частными покупателями из Китая говорят и в компании Knight Frank. Крупный китайский бизнес пока не присутствует в Москве в том объеме и временной перспективе, которых будет достаточно, чтобы его владельцы и топ-менеджеры проявили интерес к покупке жилья для собственного проживания. К тому же рынок жилой недвижимости столицы не демонстрирует существенного ценового роста и потому не особенно интересен китайцам с инвестиционной точки зрения, считает директор департамента элитной жилой недвижимости компании Knight Frank Людмила Потапова.
В то же время на рынке высокобюджетной аренды наблюдается рост, свидетельствуют данные Savills. «По нашим наблюдениям, обращений от граждан Китая в последнее время стало больше. Они поступают как от клиентов напрямую, так и от агентов, которые подбирают квартиры по запросу», — рассказывает директор департамента аренды Savills в России Елена Куликова.
Что арендуют и покупают
К основным сегментам, которые интересуют китайцев в российской столице, в первую очередь относится аренда квартир и операции с коммерческими площадями, рассказывает Александр Лунин из «Азбуки жилья». «Если абстрагироваться от инвестиционных проектов, их интерес пока фокусируется в сегменте элитной недвижимости и на объектах, расположенных в непосредственной близости от их бизнес-проектов», — объясняет он.
Среди клиентов агентства недвижимости Savills есть арендаторы из Китая, которые проживают в апартаментах площадью 200–250 кв. м. Некоторые семьи снимают более демократичные квартиры — до 160 кв. м. «Иногда компания просит, чтобы в одной квартире проживали два-три сотрудника. Это приемлемое решение для клиентов из Китая, хорошо знакомых с системой коливингов. В таких случаях это квартиры с двумя-тремя отдельными спальнями и просторной кухней-гостиной. Нередко выбирают квартиры с одной спальней или студии», — комментирует Елена Куликова.
«Недавно мы заселяли китайского гражданина в квартиру, бюджет сделки — 130 тыс. руб. Китайский журналист с семьей искал жилье рядом со школой, где учится его дочь. Время от времени китайские компании выступают корпоративными арендаторами, снимая квартиры для своих сотрудников», — рассказывает Екатерина Румянцева из Kalinka Group.
При покупке жилья в Москве китайцы в основном отдают предпочтение новостройкам. Это более прозрачный и понятный для них сегмент, чем «вторичка». «Перед сделкой не нужно проверять юридическую чистоту квартиры и следить за тем, чтобы предыдущие собственники выписались из нее. К тому же на первичном рынке более простые условия оплаты — не нужно, как на «вторичке», прибегать к взаиморасчетам с использованием банковских ячеек», — рассказывает Дмитрий Таганов из «Инком-Недвижимости».
При этом предложения экономкласса интересуют китайцев в меньшей степени. Как показывает практика, они выбирают квартиры в сегментах бизнес и премиум. У «Азбуки жилья» есть опыт продажи гражданам КНР статусной вторичной недвижимости в центре Москвы — квартирах в сталинских домах. «Бюджет покупки находился в диапазоне от 30 млн до 40 млн руб., — делится Александр Лунин. — Также представители КНР, учащиеся в столичных вузах, приобретали жилье в районе Шаболовки и у метро «Университет». В этом случае цены были более демократичными и не превышали 10 млн руб.»
Покупатели из Китая интересуются знаковыми локациями столицы с большим объемом предложения нового жилья бизнес-класса. Это, в частности, «Москва-Сити «и расположенный рядом район Хорошево-Мневники, сообщили в «Инком-Недвижимости». Дешевые объекты китайцев не интересуют, равно как и лоты наиболее дорогих ценовых сегментов, экспонируемые в историческом центре столицы, уточнили в Kalinka Group.
Граждане КНР чаще покупают квартиры на востоке, юге и юго-востоке Москвы и Подмосковья. Такую тенденцию отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «Это может быть связано с особенностями расположения крупных вещевых рынков, таких как «Садовод». Рассматривают покупатели из Китая чаще всего квартиры с отделкой и на высоких этажах. При этом каких-то специальных условий покупки иностранцам не предлагается — они пользуются базовыми скидками», — рассказывает она. Отдельные жилые комплексы и китайские анклавы, так называемые чайна-тауны, в Москве пока не появились. Потребность в жилой недвижимости в Москве у китайских граждан сегодня не столь велика, говорит Екатерина Румянцева из Kalinka Group.
Среди прочих покупателей-экспатов китайцы выделяются тем, что они не проявляют никакого интереса к загородной недвижимости, добавляет Дмитрий Таганов. «Другие иностранные потребители порой приобретают объекты на «загородке» — коттеджи и таунхаусы. Для представителей западных стран отдельный дом — один из главных показателей своего благосостояния. А состоятельных китайских покупателей можно назвать более урбанизированными. Они привыкли жить в больших городах, поэтому в основном тяготеют к квартирному формату», — рассказывает он.
Москва China Friendly
По безвизовым спискам в составе организованных туристических групп в Москву за первое полугодие 2018 года прибыло около 158 тыс. туристов из Китая. Это на 18% больше, чем в прошлом году, рассказали в туристической ассоциации «Мир без границ».
Рынок туристических услуг с каждым годом становится все более ориентированным на китайских гостей. Этому во многом способствует программа China Friendly, созданная в 2014 году туристической ассоциацией «Мир без границ». Проект направлен на адаптацию туристского сервиса в соответствии с потребностями и ожиданиями китайских гостей. Конечная цель China Friendly — привлечение клиентов и стимулирование повторных продаж.
Чтобы стать участником программы, нужно пройти аттестацию и получить сертификат на применение знака соответствия. Для этого гостям из Китая необходимо обеспечить особый сервис. В Москве сертификацию China Friendly прошли 46 объектов. «Среди них преобладают объекты размещения и общественного питания. Также активными участниками программы являются объекты показа, транспортные и торговые предприятия. На сегодняшний день участниками программы являются 20 московских отелей», — рассказывает заместитель руководителя программы China Friendly Яна Камильянова.
В марте 2017 года Шереметьево первым среди российских аэропортов получил сертификат China Friendly. Для пассажиров из Китая там созданы специальные условия, рассказали в пресс-службе терминала. Например, есть звуковое информирование, навигационные указатели, столичный путеводитель и версия официального сайта на китайском языке. В магазинах и точках питания, расположенных на территории аэропорта, принимают карты UnionPay. Оплатить покупки можно и с помощью системы Alipay. Кроме того, в Шереметьеве для китайцев действуют специальные скидки в магазинах Imperial Duty Free Heinemann.
Каким способом ищут жилье
Клиенты из Китая ищут недвижимость несколькими способами. Это может быть обращение к агенту по рекомендации коллег или друзей. Сами подбирают в основном те, кто говорит на русском языке, рассказывает Елена Куликова из Savills. «Китайцы предпочитают придерживаться своего сообщества, и если в одном доме успешно поселился китайский клиент, то очень вероятно, что его коллега или знакомый будет искать квартиру именно в этом доме или в непосредственной близости», — объясняет она.
Поиск коммерческой недвижимости в основном ведется через международные агентства, которые занимают лидирующие позиции на рынке. Так ищут объекты крупные компании с крепкими связями и представительствами в России. «Более мелкие компании ведут поиск через посредников, выходят на риелторские компании через своих доверенных лиц здесь. Компаний, которые специализируются на работе с азиатами, на российском рынке недвижимости нет», — добавляет председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева.
У каждой иностранной диаспоры в Москве есть свои агенты по подбору недвижимости. Как правило, это их сограждане, которые давно проживают в нашей стране и знакомы с законодательством, говорит Александр Лунин из «Азбуки жилья». «Некоторые из них уже получили российское гражданство и достаточно хорошо говорят на русском языке. При организации сделок с недвижимостью с участием китайских граждан нужно тщательно продумывать все этапы и детали, внимательно следить за их исполнением. Если что-то обещано — это должно быть обязательно сделано. Если с самого начала планы нарушаются, о сделке можно забыть», — добавляет он.
«Что касается суеверий, некоторые агентства недвижимости пользуются любовью китайцев к цифре восемь и продают объекты, в адресе которых есть это число, дороже. Либо ставят восьмерку в цену. По мнению китайцев, это символ богатства и процветания», — рассказывает редактор Tranio Анна Данишек. При этом китайцы очень не любят покупать недвижимость с цифрой четыре, добавляет Георгий Качмазов.
Почему китайцев стало меньше
Еще год назад крупные китайские инвесторы с интересом смотрели на московский рынок как коммерческой, так и жилой недвижимости. Подтверждением этому служит сделка по приобретению здания «Военторга» крупнейшей китайской инвестиционной компанией Fosun Group. Однако в том же году правительство Китая начало оказывать давление на инвесторов.
«Их призывают вкладывать средства в проекты, реализуемые в рамках программы «Один пояс — один путь», а не в недвижимость в других странах. В результате активность китайских инвесторов за рубежом серьезно снизилась. Fosun Group, например, прекратила рассматривать проекты в Москве», — добавляет эксперт Knight Frank.
«Мы знаем по работе наших лондонских офисов о том, что сейчас есть определенная проблематика, связанная с выводом денег за рубеж для покупки недвижимости китайскими клиентами», — подтверждает Дмитрий Халин из Savills.
Другой причиной низкой покупательской активности граждан КНР на рынке московской недвижимости Дмитрий Халин считает нестабильную ситуацию на валютном рынке. «Китайцы как инвесторы нацелены в большей степени на получение доходов в валюте. И понимая, что у нас сейчас курсы валют переживают период турбулентности, вкладываться на какие-то долгие или даже средние сроки в московские квадратные метры китайцы сейчас практически не готовы», — объясняет он.
«Традиционно китайские инвесторы придерживаются оппортунистической стратегии с фокусом на качественные офисные центры, гостиницы и девелоперские проекты. Институциональные инвесторы из Китая видят больше привлекательных возможностей для покупки качественных объектов в условиях девальвации рубля и исторических минимумов по стоимости за квадратный метр, номинированной в твердой валюте», — добавляет директор департамента рынков капитала Colliers International Денис Платов.
Китайцы на глобальном рынке
Частные китайские покупатели довольно активны на крупных зарубежных рынках элитного жилья, например в Гонконге, Сингапуре, Лондоне. По данным головного офиса Knight Frank, на покупателей из Китая, Гонконга и Тайваня сейчас приходится 15% от всех сделок на рынке центрального Лондона. В 2013 году их доля составляла всего 4%. «Причина столь высокой активности — в растущей экономике и увеличении количества состоятельных китайцев. По прогнозам The Wealth Report 2018, в ближайшие пять лет число богатых людей с состоянием от $5 млн в Китае вырастет более чем на 100% — больше, чем в любой другой стране мира», — рассказывает Людмила Потапова.
Кроме того, ВНЖ и паспорта за инвестиции чаще всего приобретают именно граждане Китая, рассказали в Tranio. «Например, 80% американских виз EB-5, выданных с 2006 по 2017 год, получили граждане КНР. Речь идет о программе ПМЖ за инвестиции $500 тыс. в коммерческие предприятия США. В Португалии на китайцев приходится 64% инвестиционных ВНЖ, выданных с момента запуска программы в 2012 году до января 2018 года. Вид на жительство там полагается за покупку недвижимости стоимостью от €500 тыс. В Греции 47% «золотых виз» жители КНР получили за инвестиции в недвижимость €250 тыс. Больше 30% британских виз Tier 1 (Investor) им выдали за инвестиции £2 млн в государственные акции и облигации или капитал компаний Великобритании», — говорит Анна Данишек.
«Большая часть китайцев пока очень неопытны, и из-за этого часто переплачивают. Но поскольку они самые активные в мире покупатели зарубежной недвижимости, то мы видим рост количества грамотных инвесторов из Китая. В своих мотивациях они очень похожи на русских покупателей недвижимости за рубежом. Им важны безопасность, доход в валюте, создание своего пенсионного фонда, лучшее будущее для своих детей, ВНЖ и паспорта», — рассказывает управляющий партнер Tranio Георгий Качмазов.