Лента новостей
Все новости Недвижимость
Как предлагаемые поправки в Конституцию повлияют на судебную систему 11:00, Общество Закрытый клуб Reef Residence: частный пляж и дендропарк 11:00, РБК и Reef Residence В США объявили гонорар Макгрегора за бой против Серроне 10:57, Спорт В Индии назвали условие реализации проекта Hyperloop 10:55, Общество В Пенсионном фонде напомнили о росте пенсий к 2022 году 10:23, Общество В Гидрометцентре предупредили о резком похолодании в Московском регионе 10:16, Общество Сбербанк определился со сроком ребрендинга своей экосистемы 10:00, Финансы Длинная и короткая позиции. Как заработать на росте и падении рынка 10:00, Quote Беспилотник ВВС США провел разведку у границ Крыма 09:58, Общество Врачи назвали противопоказания для крещенских купаний 09:31, Общество Четыре человека погибли при стрельбе в США 09:23, Общество В Токио три человека пострадали при нападении в ресторане 08:50, Общество Трампа по делу об импичменте будут защищать обвинители Клинтона 08:26, Политика Захарова ответила на критику Венедиктова в адрес Лаврова про право в США 08:12, Политика В Москве и области объявили желтый уровень опасности из-за тумана 07:19, Общество СМИ узнали о планах Трампа встретиться с президентом Ирака в Давосе 07:15, Политика Где зимуют российские футболисты: «Спартак» и «Локо» не испугались войны 07:01, Спорт В Москве умерла искусствовед и профессор МГУ Ольга Попова 06:55, Общество В Минобороны сообщили о 28 погибших в Алеппо в результате обстрелов 06:45, Политика Boeing обнаружила новые уязвимости в программном обеспечении 737 MAX 06:26, Бизнес В Дюссельдорфе эвакуировали 11,5 тыс. человек из-за бомбы времен войны 06:17, Общество Протестующие в Париже попытались прорваться в театр к Макрону 05:24, Политика Первый поддержавший Трампа конгрессмен получил тюремный срок 04:31, Общество Украинский футболист ответил на разрыв контракта из-за визита в Россию 04:30, Спорт Украина и Грузия обвинили Россию в помехах навигации в Причерноморье 04:10, Политика Трамп потребовал от верховного лидера Ирана выбирать выражения 04:08, Политика Под Новосибирском произошло землетрясение 03:39, Общество S&P сообщило об ожидании роста российского ВВП до 1,8% в 2020 году 03:03, Экономика
Банки и долевое строительство: последствия поправок в 214-ФЗ
0
Филипп Литвиненко Банки и долевое строительство: последствия поправок в 214-ФЗ

1 июля 2018 года в силу вступили поправки в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...», ужесточающие регулирование строительства жилья в России. Поправки призваны обезопасить людей от высокого риска, существующего на рынке долевого строительства, и наделить банки новыми полномочиями.

С этого момента прямая продажа жилья в строящихся домах запрещена. Застройщик пока еще может выбрать одну из двух схем продажи квартир: банковское сопровождение или эксроу-счета, которые через год станут обязательными. С 1 июля 2019 года девелоперы смогут привлекать деньги покупателей квартир только на эскроу-счета в уполномоченных банках (полный список из 55 кредитных организаций представлен на сайте Центрального банка). Большинство российских банков до внесения поправок в 214-ФЗ не работали с эскроу-счетами, но выразили готовность открывать их при необходимости.

Для девелоперов вводится обязательное банковское сопровождение сделок. Банк будет контролировать все операции на спецсчетах с правом отказать в их проведении — например, при подозрении в нецелевом расходовании средств. Речь идет о каждой операции, будь то предоплата проектной документации, выполнение инженерных изысканий или расходы на рекламу. Счета в одном банке предстоит открыть не только застройщику, но и техническому заказчику (компания, оказывающая инжиниринговые услуги), и генеральному подрядчику.

Применение механизма проектного финансирования и спецсчетов позволит более качественно управлять риском по сравнению с котловым методом финансирования. Проблема обманутых дольщиков — а ее решение является основной задачей поправок — должна сойти на нет. Механизм эскроу-счетов гораздо прозрачнее и понятнее для всех участников процесса. Но определенные проблемы, связанные главным образом с трактовкой закона, уже начинают возникать.

Например, по старым разрешениям, полученным до 1 июля 2018 года, застройщик должен будет с 1 сентября открыть новый счет в одном из уполномоченных банков, но ни техзаказчика, ни генерального подрядчика это обязательство пока не касается. Они могут продолжать использовать счета, открытые в других банках, включая неуполномоченные. Это не может не отразиться на уровне контроля банка за операциями.

Полученных до 1 июля этого года разрешений на строительство девелоперам хватит на несколько лет, в дальнейшем новые требования приведут к существенным изменениям на рынке недвижимости. Фактически девелоперам предстоит вести стройку либо на свои деньги, либо привлекать банковское финансирование, ведь по существующей логике средства на эскроу-счетах нельзя будет использовать до ввода объекта в эксплуатацию. Но между средствами дольщиков и банков есть значительная разница в стоимости привлеченных средств. Подорожания жилья застройщики смогут избежать за счет снижения собственной маржи.

Процентные ставки станут определяться индивидуально по каждому кредиту, помимо стандартных факторов, таких как привлекательность и эффективность кредитуемого проекта, значение для банка будет иметь объем средств на эскроу-счетах.

Возможно, продажи на нулевом цикле строительства станут для девелоперов совсем нерентабельными, учитывая условия работы с эскроу-счетами. Этот фактор уже сейчас начинает оказывать влияние на рынок.

Проблема недостроя вряд ли исчезнет совсем, а вот претензии пострадавших дольщиков могут перекинуться на банки, гарантирующие сохранность средств. На данный момент в список уполномоченных кредитных организаций входит 55 банков, утвержденных ЦБ. Их устойчивость и надежность подкрепляется страховкой АСВ (Агентства по страхованию вкладов) на сумму до 10 млн руб.

Большинство российских банков не работали с эскроу-счетами, но выразили готовность открывать такие счета при необходимости. Аналогичная ситуация сложилась с сопровождением спецсчетов застройщиков. Постепенно финансовый рынок готовится к работе с застройщиками по схеме банковского сопровождения. Одна из главных задач в данной области — формирование команд, которые будут отвечать за это направление. 

Об авторах
Филипп Литвиненко директор департамента транзакционного бизнеса Московского кредитного банка
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.