Лента новостей
Все новости Недвижимость
Трамп предсказал крах экономики США в случае победы «клоуна» на выборах 15:39, Политика Мосгорсуд оставил в силе арест замглавы «Аэрофлота» 15:35, Общество Сирийские войска впервые за пять лет вошли в Ракку 15:32, Политика Путин потребовал отчета о тратах на ликвидацию последствий паводков 15:29, Общество Грузия экстрадирует подозреваемого в убийстве следователя МВД Шишкиной 15:27, Общество Путин разрешил полиции выносить предостережения гражданам 15:23, Общество Ла Лига предложила перенести игру «Барселоны» и «Реала» из-за беспорядков 15:20, Спорт Руки вверх: тест-драйв новой Volvo S60 15:18, Авто Корабль Черноморского флота «Василий Быков» вошел в Средиземное море 15:12, Общество Интуиция или анализ: инвесторы рассказали, какой подход работает лучше 15:10, Quote Челябинские рабочие предложили восстановить крепостное право 15:08, Общество Рогозин назвал мифом высокую аварийность космических аппаратов в России 15:00, Технологии и медиа «Ethereum достиг дна»: когда продавать криптовалюту 14:55, Крипто Мосгорсуд отказался лишить прав пришедших с детьми на митинг родителей 14:52, Общество В Госдуме разработали новый закон о детективах и их тайне 14:39, Общество СМИ анонсировали смену главного тренера «Манчестер Юнайтед» 14:38, Спорт Степан Михалков: чем заняться зимой и куда поехать на машине 14:36, РБК и Dunlop Минтранс ответил на решение «Победы» повысить цены на билеты в Россию 14:35, Бизнес Телевидение нашего времени: как блогеры зарабатывают на YouTube 14:34, PRO Любовь Соболь и Грета Тунберг вошли в список женщин года Би-би-си 14:25, Общество ЛУКОЙЛ направит на выплаты акционерам весь свободный денежный поток 14:23, Бизнес Организаторы форума в Краснодаре анонсировали телемост с Илоном Маском 14:21, Бизнес От €30 до 945. Что важно знать о билетах на Евро-2020 14:20, Спорт Названы сроки восстановления прав 3,5 тыс. дольщиков Urban Group 14:16, Жилье СМИ сообщили о задержании актрисы из сериала «Солдаты» при краже в Москве 14:15, Общество Миллионы за поэму: как устроен рынок книжного антиквариата 14:11, Стиль Адвокат сообщил о закрытии уголовного дела против Порошенко в Панаме 14:08, Политика Зеленский назвал условия реализации «формулы Штайнмайера» 14:07, Политика
Банки и долевое строительство: последствия поправок в 214-ФЗ
0
Филипп Литвиненко Банки и долевое строительство: последствия поправок в 214-ФЗ

1 июля 2018 года в силу вступили поправки в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...», ужесточающие регулирование строительства жилья в России. Поправки призваны обезопасить людей от высокого риска, существующего на рынке долевого строительства, и наделить банки новыми полномочиями.

С этого момента прямая продажа жилья в строящихся домах запрещена. Застройщик пока еще может выбрать одну из двух схем продажи квартир: банковское сопровождение или эксроу-счета, которые через год станут обязательными. С 1 июля 2019 года девелоперы смогут привлекать деньги покупателей квартир только на эскроу-счета в уполномоченных банках (полный список из 55 кредитных организаций представлен на сайте Центрального банка). Большинство российских банков до внесения поправок в 214-ФЗ не работали с эскроу-счетами, но выразили готовность открывать их при необходимости.

Для девелоперов вводится обязательное банковское сопровождение сделок. Банк будет контролировать все операции на спецсчетах с правом отказать в их проведении — например, при подозрении в нецелевом расходовании средств. Речь идет о каждой операции, будь то предоплата проектной документации, выполнение инженерных изысканий или расходы на рекламу. Счета в одном банке предстоит открыть не только застройщику, но и техническому заказчику (компания, оказывающая инжиниринговые услуги), и генеральному подрядчику.

Применение механизма проектного финансирования и спецсчетов позволит более качественно управлять риском по сравнению с котловым методом финансирования. Проблема обманутых дольщиков — а ее решение является основной задачей поправок — должна сойти на нет. Механизм эскроу-счетов гораздо прозрачнее и понятнее для всех участников процесса. Но определенные проблемы, связанные главным образом с трактовкой закона, уже начинают возникать.

Например, по старым разрешениям, полученным до 1 июля 2018 года, застройщик должен будет с 1 сентября открыть новый счет в одном из уполномоченных банков, но ни техзаказчика, ни генерального подрядчика это обязательство пока не касается. Они могут продолжать использовать счета, открытые в других банках, включая неуполномоченные. Это не может не отразиться на уровне контроля банка за операциями.

Полученных до 1 июля этого года разрешений на строительство девелоперам хватит на несколько лет, в дальнейшем новые требования приведут к существенным изменениям на рынке недвижимости. Фактически девелоперам предстоит вести стройку либо на свои деньги, либо привлекать банковское финансирование, ведь по существующей логике средства на эскроу-счетах нельзя будет использовать до ввода объекта в эксплуатацию. Но между средствами дольщиков и банков есть значительная разница в стоимости привлеченных средств. Подорожания жилья застройщики смогут избежать за счет снижения собственной маржи.

Процентные ставки станут определяться индивидуально по каждому кредиту, помимо стандартных факторов, таких как привлекательность и эффективность кредитуемого проекта, значение для банка будет иметь объем средств на эскроу-счетах.

Возможно, продажи на нулевом цикле строительства станут для девелоперов совсем нерентабельными, учитывая условия работы с эскроу-счетами. Этот фактор уже сейчас начинает оказывать влияние на рынок.

Проблема недостроя вряд ли исчезнет совсем, а вот претензии пострадавших дольщиков могут перекинуться на банки, гарантирующие сохранность средств. На данный момент в список уполномоченных кредитных организаций входит 55 банков, утвержденных ЦБ. Их устойчивость и надежность подкрепляется страховкой АСВ (Агентства по страхованию вкладов) на сумму до 10 млн руб.

Большинство российских банков не работали с эскроу-счетами, но выразили готовность открывать такие счета при необходимости. Аналогичная ситуация сложилась с сопровождением спецсчетов застройщиков. Постепенно финансовый рынок готовится к работе с застройщиками по схеме банковского сопровождения. Одна из главных задач в данной области — формирование команд, которые будут отвечать за это направление. 

Об авторах
Филипп Литвиненко директор департамента транзакционного бизнеса Московского кредитного банка
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.