Лента новостей
Все новости Недвижимость
«Реал» проиграл «Леванте» в матче чемпионата Испании 05:10, Спорт Число погибших из-за коронавируса в Китае увеличилось до 2442 человек 05:05, Общество Эвакуированные с лайнера в Японии россияне прибыли в Казань на карантин 04:35, Общество Помощник Трампа ответил на сообщения о вмешательстве России в выборы 04:02, Политика ЕС потребовал от Израиля отказаться от планов в Восточном Иерусалиме 03:39, Политика В Италии за три дня число зараженных коронавирусом выросло до 79 человек 03:04, Общество Число погибших от нового коронавируса в Хубэе превысило 2,3 тыс. человек 02:42, Общество В Калифорнии перевернулся автобус с пассажирами 02:25, Общество Три человека пострадали в конфликте со стрельбой на северо-западе Москвы 01:53, Общество «Манчестер Сити» одержал победу над «Лестером» в матче АПЛ 01:04, Спорт Украина выбрала представителя страны для конкурса «Евровидение-2020» 00:42, Общество Голикова сообщила об эвакуации россиян с коронавирусом с лайнера в Японии 00:37, Общество Посольство сообщило о пропаже несовершеннолетней россиянки в Мексике 00:06, Общество СМИ сообщили о рождении у Квентина Тарантино первого ребенка 00:01, Общество МИД назвал «вбросом» обвинения США России в дезинформации о коронавирусе 22 фев, 23:49, Общество «Ювентус» с помощью гола Роналду обыграл СПАЛ в чемпионате Италии 22 фев, 23:29, Спорт Капитан «Вашингтона» Александр Овечкин забросил 700-ю шайбу в НХЛ 22 фев, 23:27, Спорт Полиция назвала убийством смерть экс-главы телеканала «Интер» под Киевом 22 фев, 23:12, Общество В Кремле сообщили о ежедневных тренировках Путина 22 фев, 22:59, Общество Власти Красноярска отреагировали на пост Тунберг о «черном небе» в городе 22 фев, 22:39, Общество Суд впервые отстранил от работы главу коллекторов за угрозы должникам 22 фев, 22:18, Общество У отпущенной с Diamond Princess жительницы Японии обнаружили коронавирус 22 фев, 22:03, Общество Число заболевших коронавирусом за пределами Китая превысило 1,4 тыс. 22 фев, 21:58, Общество Пять человек погибли в ДТП в Калмыкии 22 фев, 21:51, Общество Месси забил четыре гола в матче чемпионата Испании 22 фев, 21:33, Спорт Замглавы Надымского района заподозрили в растрате 29 млн рублей 22 фев, 21:30, Общество Китайские ученые узнали о существовании коронавируса с начала декабря 22 фев, 21:29, Общество Водители двух иномарок погибли в ДТП в Ленинградской области 22 фев, 21:23, Общество
Как изменилось поведение россиян на рынках зарубежной недвижимости
0
Георгий Качмазов Как изменилось поведение россиян на рынках зарубежной недвижимости

В 2017 году рынок российских инвестиций начал оправляться от последствий кризиса, спровоцированного девальвацией рубля 2014–2015 годов.

По данным Центробанка, в 2015–2016 годах объем денежных переводов из РФ для операций с зарубежной недвижимостью сократился примерно в два раза по сравнению с 2013–2014 годами, но за первые три квартала 2017-го вырос на 25% по отношению к аналогичному периоду 2016-го (до $775 млн). Можно ожидать, что за весь 2017 год инвестиции превысят показатели предыдущих двух лет.

Германия — страна № 1

По данным опроса компании CBRE (EMEA Investor Intentions Survey 2017), Германия — самая популярная страна для инвестиций в доходную недвижимость: 22% респондентов планировали инвестировать в ФРГ в 2017 году. Вторая по популярности — Великобритания, которую выбрали 20% опрошенных.

Эту тенденцию подтверждает опыт Tranio: с января по ноябрь 2017 года компания получила на 70% больше заявок по Германии, чем за тот же период в прошлом году.

Согласно информации Savills, в первой половине 2017 года инвестиции в коммерческий сектор Германии составили €26 млрд, на 41% больше, чем за аналогичный период 2016-го, и достигли максимума за последние десять лет. Эксперты ожидают, что за весь 2017 год вложения превысят €60 млрд и побьют рекорд за всю историю рынка.

Интерес к ФРГ растет и со стороны россиян. По данным «Яндекса», с января по ноябрь 2017 года число запросов увеличилось на 8% по отношению к аналогичному периоду 2016-го.

В Германии российские инвесторы интересуются преимущественно арендным бизнесом: здесь высокий спрос на съемное жилье (около 50% населения арендуют квартиры), банки предлагают низкие ставки по ипотеке (от 1,5% годовых), постоянный рост цен (в среднем на 8% ежегодно с 2011 по 2017 год). Также инвесторов привлекает экономическая и политическая стабильность.

Рост спроса на проекты добавленной стоимости

Россияне, впервые инвестировавшие в зарубежную недвижимость три — пять лет назад, начинают вкладывать средства в проекты добавленной стоимости (Value Added), суть которых выражается тремя словами: «купи, почини, продай». Тенденция перехода от простой к более сложной стратегии характерна для инвесторов всего мира.

Согласно опросу Европейской ассоциации инвесторов, в не котирующиеся на бирже фонды недвижимости (European Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles, INREV) доля инвесторов разных стран, предпочитающих стратегии Value Added, выросла более чем в два раза: с 22% в 2012 году до 49% в 2017. При этом доля тех, кто выбирает арендный бизнес (Core), сократилась с 69 до 41%.

Интерес к проектам добавленной стоимости вызван тем, что такой бизнес позволяет получить бóльшую прибыль, притом что доходность простого арендного бизнеса на европейских ликвидных рынках в последние годы снижается. Большинство россиян рассчитывают получить от сдачи объектов 4–8%, от проектов Value Added — 10–20% годовых.

Последние пару лет инвесторы из России активно формируют собственные команды и реализуют все больше девелоперских проектов по всему миру. Крупные стройки стартуют в Великобритании, Вьетнаме, Германии, США, Чехии и других странах.

Например, по сообщению издания PR Newswire, в феврале 2016 года стало известно, что супруга бывшего мэра Москвы Елена Батурина запустила девелоперский проект в Нью-Йорке, оформив на свою компанию коммерческую недвижимость стоимостью $10 млн.

Другой нью-йоркский проект, 262 Fifth Avenue, будет реализован компанией Five Points Development, которую основал российско-израильский миллиардер Борис Кузинец. Согласно информации РБК, этот проект создан российским архитектурным бюро «Меганом» и осенью 2017 одобрен администрацией Нью-Йорка.

Также осенью 2017 года конгломерат российских строительных компаний «Основа» объявил о планах инвестировать €160 млн в проекты девелопмента Германии и Чехии, сообщает «РИА Недвижимость».

Более опытные инвесторы

В целом инвесторы из России становятся более опытными. Это обусловлено реалиями глобального рынка и изменениями в законодательстве РФ.

Нарастают проблемы с размещением капитала в США и европейских странах, ужесточается комплаенс в банковской сфере, инвесторам все сложнее доказывать легальность происхождения средств.

С 2018 года в России начнет применяться соглашение об автоматическом обмене финансовой информацией (CRS MCAA). Налоговые органы РФ получат информацию о зарубежных счетах и — косвенно — активах резидентов за 2017 год. По результатам опроса Tranio, около 40% россиян, владеющих счетами в зарубежных банках, уведомили о них российские налоговые органы после присоединения РФ к соглашению, в то время как раньше их доля составляла около 10%.

Также разные законодательные инструменты (в частности, закон о КИК) делают налоговую оптимизацию более дорогостоящей. Все больше клиентов задумываются о правильном структурировании сделок с зарубежной недвижимостью и легальных способах уменьшить налоговую нагрузку. По данным того же опроса, большинство россиян, не желающих декларировать счета за границей, меняют налоговое резидентство, чаще всего выбирая для этой цели Кипр и Великобританию.

Что дальше

Скорее всего, поток россиян, инвестирующих в доходную недвижимость за рубежом, в ближайшие годы останется стабильно высоким. Граждане РФ продолжат инвестировать в арендный бизнес в Германии и объекты на других горячих рынках: в Великобритании и США. Но так как эти рынки уже перегреты, будет расти спрос на проекты добавленной стоимости в локациях с потенциалом роста цен — например, в Греции. Также постепенно увеличится интерес к недвижимости в Азии — во Вьетнаме и Таиланде.

Станут более востребованными новые инструменты инвестирования:

  • краудфандинговые платформы — интернет-платформы коллективных инвестиций, которые позволяют войти на рынок недвижимости с небольшим капиталом;
  • альтернативные способы инвестирования: покупка ценных бумаг, привязанных к объектам недвижимости, участие в фондах, мезонинные кредиты (займы в обмен на процент за использование средств и часть прибыли проекта);
  • получение дохода с помощью профессиональных управляющих, которые ведут все дела, связанные с инвестициями в недвижимость.
  •  
Об авторах
Георгий Качмазов управляющий партнер Tranio.ru
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.