Лента новостей
Все новости Недвижимость
Антипинский НПЗ попросил признать себя банкротом 14:23, Бизнес СМИ сообщили о минировании школ и колледжей в Москве 14:20, Общество Украина вновь прекратила возобновившуюся было прокачку российской нефти 14:19, Бизнес Синдром хронической усталости: что не так с районными торговыми центрами 14:17, PRO Первое слово: о чем говорили президенты Украины во время инаугураций 14:05, Политика Как кардинально увеличить рентабельность малого НПЗ или нефтебазы 14:01, Партнерский материал Росреестр рассказал о способах борьбы с незаконными соседскими заборами 13:59, Жилье РФС провел очную ставку по делу об оскорблении футболиста «Арсенала» 13:58, Спорт Дачи в российских регионах подешевели на 8% за год 13:58, Недвижимость В Оренбурге убили главу филиала компании «Газпромтранс» 13:53, Общество Инструменты для инвестирования: преимущества онлайн-трейдинга 13:51, Партнерский материал Сбербанк посоветовал способы защиты от мошенничества через терминалы 13:50, Финансы Кремль отказался считать «кампанейщиной» коррупционные дела 13:44, Общество АвтоВАЗ отзовет более 32 тысяч автомобилей Largus 13:44, Авто Мэй поздравила Зеленского со вступлением в должность президента 13:39, Политика Тела погибших при крушении SSJ100 в Шереметьево отправили в Мурманск 13:36, Общество Почему рынок сверхдорогого жилья смещается за пределы центра Москвы 13:30, РБК и Элитная недвижимость Знаменитые московские здания, которые получили вторую жизнь 13:30, Дизайн Защита Кокорина и прокуратура обжаловали приговор 13:27, Общество Guardian узнала о «тайном звонке» предполагаемым отравителям Скрипалей 13:18, Политика Инструкция для руководителя: как управлять удаленными сотрудниками 13:15, PRO Динамика и тренды рынка целлюлозно-бумажной продукции 13:01, Партнерский материал «Траст» для работы с «токсичными активами» привлек бывшего главу А1 12:55, Финансы Турция арестует 249 сотрудников МИДа по подозрению в связях с Гюленом 12:52, Политика «Краснодар» подписал контракт с футболистом португальского клуба 12:50, Спорт Как прошла инаугурация Владимира Зеленского. Фоторепортаж 12:50, Фотогалерея 
Выгодно ли застройщикам реконструировать старые дома
0
Амель Джерруди Выгодно ли застройщикам реконструировать старые дома

Сложившуюся ситуацию на рынке жилой недвижимости профессиональные игроки называют сложной. В качестве описания этой самой сложности приводятся такие факторы, как высокая конкуренция, более требовательный покупатель, ценовая гонка, снижающаяся маржа, большой объем предложения. Однако в жилой недвижимости есть сегмент, в котором основной головной болью для застройщика являются не столько упомянутые факторы, сколько дефицит площадок для девелопмента, — элитный.

В этом сегменте на первом месте всегда была локация — центр города традиционно является лакомым куском для застройщиков. Но в таких местах есть острая нехватка участков под застройку, особенно в пределах Садового кольца, поэтому девелоперам ничего не остается, как переключиться на реконструкцию исторических зданий, которые расположены в центре столицы. На сегодняшний день такая реконструкция — чуть ли не единственный способ возвести уникальный жилой проект премиум-класса в центре Москвы.

Следует отметить, что с коммерческой точки зрения у реконструкции есть два основных положительных фактора. Во-первых, это высокий ценник на квартиры в эксклюзивном проекте. Во-вторых, срок возврата инвестиций составляет около двух лет, так как такой продукт раскупается довольно быстро в силу своей уникальности. Как показывает практика, за год с момента открытия продаж комплекс уже бывает раскуплен на 80%.

Однако, несмотря на все плюсы, заработать на этом не так легко, как кажется на первый взгляд. Стоимость реконструкции в настоящий момент существенно выше, чем стоимость нового строительства, и составляет примерно 150–200 тыс. руб. за 1 кв. м, причем верхняя планка весьма относительна и может быть еще выше в зависимости от ряда факторов. Для сравнения: строительство клубного дома на 12–15 квартир с дорогостоящими отделочными материалами, в престижной локации может обойтись девелоперу приблизительно в 1–1,5 млрд руб. Тогда как реставрация исторического особняка аналогичной площади и в такой же локации обойдется уже в 3–5 млрд руб., и это без учета затрат на приобретение объекта реконструкции. К тому же не следует забывать еще одну проблему, с которой может столкнуться девелопер, — процесс согласования. Поскольку речь идет об историческом здании, то здесь существует масса ограничений — поэтому в лучшем случае процесс согласования займет не меньше 12 месяцев. Вместе с тем не всегда в таких домах можно проводить даже капитальный ремонт.

К объектам, в которых была проведена капитальная реконструкция с заменой несущих конструкций и систем коммуникаций и которые максимально приспособлены к требованиям luxury-сегмента элитного рынка, относятся, например, клубный дом il Ricco в районе Чистопрудного бульвара, ЖК «Русский модерн» на Гоголевском бульваре, а также «Пречистенка, 13».

Московские проекты реконструкции

Название Адрес Диапазон цен, руб. за 1 кв. м Диапазон бюджетов, руб.
«Доходный дом Клейна» Олсуфьевский пер., 6, стр. 1 предложение отсутствует предложение отсутствует
«Пречистенка, 13» ул. Пречистенка, 13/7, стр. 1 1 450 000–2 378 000 150–355 млн
«Русский модерн» Гоголевский бул., 29 950 000–1 502 000* 107,5–295 млн*
«Современник» ул. Машкова, 13 505 000–640 000* 19,5–88 млн*
Clerkenwell House Комсомольский просп., 42, стр. 2 535 500–932 000* 55,5–155 млн*
Il Ricco Подсосенский пер., 11 592 800–684 000 49,3–86,8 млн

* цены указаны с учетом отделки

Как правило, проекты такого рода реализуют либо частные девелоперы, имеющие серьезный опыт в реставрации и реконструкции, либо непрофильные застройщики, у которых в портфолио уже есть аналогичные примеры. Это можно объяснить тем, что сейчас очень мало «хороших» домов, которые можно переоборудовать в жилье, а за дорогостоящие проекты девелоперы пока не берутся.

Правда, есть еще один альтернативный вариант — реконструкция промышленных зданий (типографии, производственные помещении или здания НИИ) под проекты с апартаментами. Однако даже этот класс жилья не сможет конкурировать с классической реконструкцией, в том числе и в плане локации объектов. К тому же здесь на первый план выходит очень интересный факт: статистика продаж в элитном сегменте показывает, что дома с классической архитектурой продаются лучше, чем дома в современной стилистике.

Ежегодно более десятка зданий, требующих реконструкции, выставляются на торги. Однако не все так радужно: в жилые проекты превратятся лишь единицы. Причина тому — избирательный подход девелоперов, которые для реконструкции выбирают удобную локацию, а также стараются выбрать дом в наилучшем состоянии, который возможен в данной ситуации. В целом по количеству выставленных на продажу особняков с историей традиционно лидируют Остоженка и Пречистенка.

Например, сейчас на торги выставлены несколько домов прошлого века на Остоженке с износом до 60% за 465,3 млн руб. Но исторический центр Москвы не ограничивается лишь пределами так называемой «золотой мили», и здесь у девелоперов есть возможность для реализации высококлассных проектов — интересные для девелопмента элитной недвижимости здания расположены по всей Москве, и при условии создания качественного продукта и грамотной маркетинговой стратегии даже на сложном рынке можно реализовать успешный проект.

Таким образом, упомянутые факторы (небольшое количество площадок с сочетанием локация/пригодность для реконструкции, длительные сроки согласования, ряд серьезных ограничений на строительные работы) позволяют констатировать, что этот рынок пока не насыщен, хотя и остается очень интересным для девелопмента.

Девелоперов, которые берутся за подобные проекты, не так уж и много. Несмотря на высокую маржинальность такого бизнеса, он тем не менее остается высокорисковым — не каждый девелопер в состоянии довести до конца проект, который удовлетворит взыскательному вкусу современного покупателя, а также пробиться через тернии многочисленных согласований не только с привычным департаментом строительства, но и с департаментом культурного наследия, суметь не настроить против себя общественное мнение, наладить диалог с такими организациями, как «Архнадзор», и пр. А ведь есть еще и специфический покупатель такого рода недвижимости, который приобретает не только квадратные метры, но и статус, атмосферу, соседство и многое другое, не поддающееся арифметическим подсчетам. 

Об авторах
Амель Джерруди исполнительный директор департамента управления проектами и контроля строительства Colliers International
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости