Лента новостей
Все новости Недвижимость
Forbes нашел нового миллиардера родом из Одессы 01:11, Бизнес Путин заявил о готовности России помочь Африке в борьбе с боевиками 01:06, Политика Путин обвинил Запад в запугивании и шантаже африканских стран 00:42, Политика Более 1,4 тыс. человек задержали в ходе массовых беспорядков в Чили 00:34, Общество Зеленский отправится в Японию на интронизацию императора Нарухито 00:07, Политика Число пострадавших в ДТП с маршруткой в Петербурге увеличилось до 16 20 окт, 23:46, Общество В Сочи при взрыве в частном доме погиб мужчина и пострадали трое детей 20 окт, 23:35, Общество Глава Пентагона сообщил об операции авиации США против ИГ в Сирии 20 окт, 23:17, Политика Энди Маррей выиграл первый турнир после операции по замене сустава 20 окт, 22:39, Спорт В НАТО не увидели смысла в моратории на установку ракет средней дальности 20 окт, 22:21, Политика Times узнала о готовности дать Лондону отсрочку по Brexit до февраля 20 окт, 22:07, Политика Слуцкий сравнил свою зарплату в «Витессе» и ЦСКА 20 окт, 22:05, Спорт Число пострадавших из-за ДТП с трамваем в Петербурге выросло до 13 20 окт, 21:50, Общество 6 советов: как избежать ошибок при создании собственного бизнеса 20 окт, 21:48, РБК и HUAWEI Ле Пен предложила исключить Турцию из НАТО из-за операции на севере Сирии 20 окт, 21:38, Общество «Динамо» сыграло вничью с «Краснодаром» в чемпионате России 20 окт, 21:32, Спорт Росприроднадзор решил проверить все дамбы в России после ЧП в Сибири 20 окт, 21:29, Общество Эрдоган обозначил США и Евросоюзу условия для возобновления боев в Сирии 20 окт, 21:16, Политика Трое американских военных погибли на учениях в штате Джорджия 20 окт, 21:00, Общество На корабль ВМС США начали устанавливать первый боевой лазер 20 окт, 20:48, Общество Harley-Davidson с подписью папы римского продали на аукционе за £42 тыс. 20 окт, 20:44, Общество «Манчестер Юнайтед» прервал 8-матчевую серию побед «Ливерпуля» в АПЛ 20 окт, 20:41, Спорт Антикоррупционную службу Украины возглавила экс-депутат блока Порошенко 20 окт, 20:37, Политика Welt написала о путинской «победе без войны» в Сирии 20 окт, 20:15, Политика Теннисист Рублев в день рождения одержал победу в финале Кубка Кремля 20 окт, 20:03, Спорт Что произошло за выходные. Главные новости РБК 20 окт, 19:48, Общество Каршеринговый автомобиль перевернулся у здания Минобороны в Москве 20 окт, 19:39, Общество В Петербурге маршрутка опрокинулась из-за столкновения с трамваем 20 окт, 19:38, Общество
Выгодно ли застройщикам реконструировать старые дома
0
Амель Джерруди Выгодно ли застройщикам реконструировать старые дома

Сложившуюся ситуацию на рынке жилой недвижимости профессиональные игроки называют сложной. В качестве описания этой самой сложности приводятся такие факторы, как высокая конкуренция, более требовательный покупатель, ценовая гонка, снижающаяся маржа, большой объем предложения. Однако в жилой недвижимости есть сегмент, в котором основной головной болью для застройщика являются не столько упомянутые факторы, сколько дефицит площадок для девелопмента, — элитный.

В этом сегменте на первом месте всегда была локация — центр города традиционно является лакомым куском для застройщиков. Но в таких местах есть острая нехватка участков под застройку, особенно в пределах Садового кольца, поэтому девелоперам ничего не остается, как переключиться на реконструкцию исторических зданий, которые расположены в центре столицы. На сегодняшний день такая реконструкция — чуть ли не единственный способ возвести уникальный жилой проект премиум-класса в центре Москвы.

Следует отметить, что с коммерческой точки зрения у реконструкции есть два основных положительных фактора. Во-первых, это высокий ценник на квартиры в эксклюзивном проекте. Во-вторых, срок возврата инвестиций составляет около двух лет, так как такой продукт раскупается довольно быстро в силу своей уникальности. Как показывает практика, за год с момента открытия продаж комплекс уже бывает раскуплен на 80%.

Однако, несмотря на все плюсы, заработать на этом не так легко, как кажется на первый взгляд. Стоимость реконструкции в настоящий момент существенно выше, чем стоимость нового строительства, и составляет примерно 150–200 тыс. руб. за 1 кв. м, причем верхняя планка весьма относительна и может быть еще выше в зависимости от ряда факторов. Для сравнения: строительство клубного дома на 12–15 квартир с дорогостоящими отделочными материалами, в престижной локации может обойтись девелоперу приблизительно в 1–1,5 млрд руб. Тогда как реставрация исторического особняка аналогичной площади и в такой же локации обойдется уже в 3–5 млрд руб., и это без учета затрат на приобретение объекта реконструкции. К тому же не следует забывать еще одну проблему, с которой может столкнуться девелопер, — процесс согласования. Поскольку речь идет об историческом здании, то здесь существует масса ограничений — поэтому в лучшем случае процесс согласования займет не меньше 12 месяцев. Вместе с тем не всегда в таких домах можно проводить даже капитальный ремонт.

К объектам, в которых была проведена капитальная реконструкция с заменой несущих конструкций и систем коммуникаций и которые максимально приспособлены к требованиям luxury-сегмента элитного рынка, относятся, например, клубный дом il Ricco в районе Чистопрудного бульвара, ЖК «Русский модерн» на Гоголевском бульваре, а также «Пречистенка, 13».

Московские проекты реконструкции

Название Адрес Диапазон цен, руб. за 1 кв. м Диапазон бюджетов, руб.
«Доходный дом Клейна» Олсуфьевский пер., 6, стр. 1 предложение отсутствует предложение отсутствует
«Пречистенка, 13» ул. Пречистенка, 13/7, стр. 1 1 450 000–2 378 000 150–355 млн
«Русский модерн» Гоголевский бул., 29 950 000–1 502 000* 107,5–295 млн*
«Современник» ул. Машкова, 13 505 000–640 000* 19,5–88 млн*
Clerkenwell House Комсомольский просп., 42, стр. 2 535 500–932 000* 55,5–155 млн*
Il Ricco Подсосенский пер., 11 592 800–684 000 49,3–86,8 млн

* цены указаны с учетом отделки

Как правило, проекты такого рода реализуют либо частные девелоперы, имеющие серьезный опыт в реставрации и реконструкции, либо непрофильные застройщики, у которых в портфолио уже есть аналогичные примеры. Это можно объяснить тем, что сейчас очень мало «хороших» домов, которые можно переоборудовать в жилье, а за дорогостоящие проекты девелоперы пока не берутся.

Правда, есть еще один альтернативный вариант — реконструкция промышленных зданий (типографии, производственные помещении или здания НИИ) под проекты с апартаментами. Однако даже этот класс жилья не сможет конкурировать с классической реконструкцией, в том числе и в плане локации объектов. К тому же здесь на первый план выходит очень интересный факт: статистика продаж в элитном сегменте показывает, что дома с классической архитектурой продаются лучше, чем дома в современной стилистике.

Ежегодно более десятка зданий, требующих реконструкции, выставляются на торги. Однако не все так радужно: в жилые проекты превратятся лишь единицы. Причина тому — избирательный подход девелоперов, которые для реконструкции выбирают удобную локацию, а также стараются выбрать дом в наилучшем состоянии, который возможен в данной ситуации. В целом по количеству выставленных на продажу особняков с историей традиционно лидируют Остоженка и Пречистенка.

Например, сейчас на торги выставлены несколько домов прошлого века на Остоженке с износом до 60% за 465,3 млн руб. Но исторический центр Москвы не ограничивается лишь пределами так называемой «золотой мили», и здесь у девелоперов есть возможность для реализации высококлассных проектов — интересные для девелопмента элитной недвижимости здания расположены по всей Москве, и при условии создания качественного продукта и грамотной маркетинговой стратегии даже на сложном рынке можно реализовать успешный проект.

Таким образом, упомянутые факторы (небольшое количество площадок с сочетанием локация/пригодность для реконструкции, длительные сроки согласования, ряд серьезных ограничений на строительные работы) позволяют констатировать, что этот рынок пока не насыщен, хотя и остается очень интересным для девелопмента.

Девелоперов, которые берутся за подобные проекты, не так уж и много. Несмотря на высокую маржинальность такого бизнеса, он тем не менее остается высокорисковым — не каждый девелопер в состоянии довести до конца проект, который удовлетворит взыскательному вкусу современного покупателя, а также пробиться через тернии многочисленных согласований не только с привычным департаментом строительства, но и с департаментом культурного наследия, суметь не настроить против себя общественное мнение, наладить диалог с такими организациями, как «Архнадзор», и пр. А ведь есть еще и специфический покупатель такого рода недвижимости, который приобретает не только квадратные метры, но и статус, атмосферу, соседство и многое другое, не поддающееся арифметическим подсчетам. 

Об авторах
Амель Джерруди исполнительный директор департамента управления проектами и контроля строительства Colliers International
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.