Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Путин подписал первый указ об обязанных принести присягу новых гражданах 18:09, Общество Хазанов и Куклачев ответили на претензии Transparency International 18:05, Общество Собянина шокировало нападение на ведущую «Эха Москвы» 18:00, Общество ВЭБ подал иск о банкротстве «Тракторных заводов» 17:52, Бизнес Более 30 тыс. жителей Мурманска остались без света из-за аварии 17:48, Общество На Кубани нашли пропавшего на соревнованиях по ориентированию ребенка 17:40, Общество О доверии Порошенко заявили четверть граждан Украины 17:31, Политика Рост интереса к хрущевкам: сколько стоит жилье в сносимых кварталах 17:26, Жилье Гол «Спартака» вошел в тройку лучших в туре Лиги чемпионов 17:19, Спорт Похитившую 4 млн руб. на лечение ребенка кассира Бинбанка осудили условно 17:13, Общество Раненую ведущую «Эха Москвы» погрузили в искусственную кому 17:13, Общество Совет при Минобрнауки назвал немотивированным решение ВАК по Мединскому 17:07, Общество Жизнь без углов: как выглядят интерьеры в доме от Захи Хадид 17:03, Фотогалерея  Выходца из Киргизии будут судить в Москве за идею теракта с грузовиком 16:59, Общество Интернет-ретейлеры вступились за арестованного совладельца «Юлмарта» 16:46, Бизнес Умер один из основателей группы Marilyn Manson 16:43, Общество Тайный рубль: зачем российской экономике национальная криптовалюта 16:41, Мнение Как выгодно бронировать отели и квартиры 16:36, Спецпроект РБК PINK Печатников сообщил о проверках закупок депздрава после обращения Махсона 16:24, Общество Депардье выставил на продажу виллу в бельгийской деревне 16:22, Жилье Росфинмониторинг отчитался о заморозке активов подозреваемых в терроризме 16:19, Политика Власти Москвы заявили об отсутствии претензий к «Гоголь-центру» 16:18, Общество Путин назначил экс-замглавы МИДа послом во Франции и Монако 16:12, Политика Медведев расширил перечень жизненно важных лекарств на 2018 год 16:10, Общество Полина Дерипаска стала владельцем доли в En+ на $500 млн 16:08, Бизнес Медведев поддержал проект об оплате ЖКХ в обход управляющих компаний 16:05, Политика Битва за Марави: как выглядит освобожденный от боевиков «Мауте» город 16:00, Фотогалерея  «Роснефть» купила аэродром рядом с Кубинкой 15:57, Бизнес
Жилье и стройка в Тегеране: что происходит на рынке недвижимости Ирана
28 июн, 10:19
0
Юлия Кожевникова Жилье и стройка в Тегеране: что происходит на рынке недвижимости Ирана

В 2016 году США частично сняли санкции с Ирана — годом ранее мировые державы подписали соглашение об ограничении его ядерной программы. Как сообщает The Wall Street Journal, с тех пор европейские компании заключили с Тегераном десятки контрактов: Peugeot и Renault будут выпускать в этой стране автомобили, Vodafone вместе с местным партнером построит телекоммуникационную инфраструктуру, нефтяная компания Royal Dutch Shell подписала соглашение о добыче энергоресурсов. Прямые инвестиции в Иран из-за рубежа выросли с $1,26 млрд в 2015 году до более чем $11 млрд в 2016-м.

Государство планирует привлечь инвесторов и на местный рынок недвижимости, в планах — застройка 2,7 тыс. районов в 495 городах с общей численностью населения 19 млн человек. Как отмечает иранское издание Financial Tribune со ссылкой на слова члена Высшего совета по ценным бумагам и валютным операциям Хоссейна Абдох-Тебризи, общая стоимость инфраструктурных проектов, которые могут быть интересны инвесторам, оценивается в $300 млрд.

Вид на северные районы Тегерана. Арендная недвижимость здесь — одна из самых востребованных и дорогих в столице Ирана (Фото: Jörg Schurig / Global Look)

Пузырь лопнул

За последние десять лет иранский рынок недвижимости успел пережить сначала период бурного роста, затем фазу рецессии. Теперь цены и продажи снова растут.

В 2007 году правительство Ирана запустило программу Mehr Housing: застройщики получали бесплатную землю в обмен на обязательство возвести дешевые квартиры для тех, кто приобретает жилье впервые. Правительство платило комиссию банкам, чтобы они давали кредиты застройщикам, прибыль которых достигала 300%, а покупатели получали ипотеку на 99 лет.

В течение следующих пяти лет было построено почти 2 млн единиц жилья, в 2011–2012 годах в стране заключалось по 14 тыс. сделок с недвижимостью в день. С 2011 по 2013 год, когда нефть стоила $100 за баррель, инвесторы активно вкладывали деньги в элитную недвижимость: за этот период было выдано 600 тыс. разрешений на строительство, а объем затрат в данном секторе составил $300 млрд.

Бурное строительство спровоцировало рост инфляции и избыток ликвидности. В 2010 году были ужесточены санкции, курс риала резко упал, а цены на недвижимость в валютном эквиваленте удвоились в следующие два года. Рынок недвижимости вступил в фазу рецессии, и частные инвесторы ушли. В 2014 году программа Mehr Housing была снята с баланса Центрального банка Ирана.

После того как пузырь на иранском рынке недвижимости лопнул, многие объекты оказались невостребованными, особенно в сегменте премиум-класса (объекты дороже 80 млн риалов, или $2,5 тыс. за 1 кв. м). По информации Financial Tribune, количество пустующих квартир в Иране выросло с 620 тыс. в 2006–2007 годах до 1,65 млн в 2011-м и около 2 млн в 2016–2017 годах: фактически в Иране пустует каждое десятое жилое здание. По данным Статистического центра Ирана, по состоянию на март 2017 года только в Тегеране насчитывается 490 тыс. пустующих квартир. По словам министра дорожного и городского строительства Аббаса Ахунди, общая стоимость незаселенных домов в Иране достигает $250 млрд.

Вид на Тегеран из номера отеля (Фото: Dirk Waem / Global Look Press via ZUMA Press)

Потенциал

В условиях, когда иранский рынок жилья премиум-класса перенасыщен, по-прежнему перспективны инвестиции в строительство и редевелопмент арендного жилья в среднем сегменте. На объекты стоимостью менее 3 млрд риалов (около $80 тыс.) приходится почти половина сделок в Тегеране.

По данным Центрального банка Ирана, за 11 месяцев до 18 февраля 2017 (конца фискального года) количество сделок в столице выросло на 6,5% по сравнению с тем же периодом годом раньше. Из них больше половины (54%) — квартиры, построенные в течение последних пяти лет. Средняя стоимость квадратного метра в Тегеране в этот период составила 43,6 млн риалов ($1,2 тыс.), что на 5,4% больше по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года.

Ряд факторов стимулирует дальнейший рост цен. Ирану требуется 1,5 млн единиц жилья в год, в то время как рынок на данном этапе способен предоставить только 700 тыс. объектов. При этом объемы строительства сокращаются: по данным Центрального банка Ирана, число разрешений на строительство в среднем по стране в 2015–2016 годах снизилось на 13% по сравнению с 2014–2015 годами, в Тегеране — на 20%. Инвестиции частного сектора в строительство за тот же период также сократились на 13%.

Еще один перспективный рынок — гостиничный сектор. По прогнозам Всемирного совета по туризму и путешествиям (World Travel and Tourism Council), число туристов в Иране вырастет с 5 млн в 2016 году до 10 млн в год в 2027-м. По данным компании Clifford Chance, до 2026 года иранское правительство поддержит строительство 250–300 отелей.

Туристическая инфраструктура в Иране только развивается, а рынок качественных гостиничных услуг еще не насыщен, как в Европе и Северной Америке. На сайте, посвященном конференции Iran Hotel & Tourism Investment Conference, отмечается, что только 13 из 96 тегеранских отелей классифицированы как четырех- и пятизвездочные. В этих условиях доступ Ирана к Персидскому заливу и Каспию и курортная зона на острове Киш — хорошие возможности для инвесторов.

Помимо этого, остается потенциал у рынка торговой недвижимости. По информации сайта Retail Week, у страны с населением 80 млн человек в Иране недостаточно продовольственных сетей: у самых крупных компаний (Proma, Refah, Sharvand, Hyperstar) в совокупности всего около 700 точек продаж.

Торговые центры выгоднее открывать в крупнейших городах Ирана: в Тегеране (15 млн жителей), Мешхеде (3,3 млн) и Исфахане (2,2 млн). В совокупности на эти три города приходится четверть населения Ирана и половина потребительских расходов.

Виды Тегерана (Фото: Yorick Jansens / Zuma / TASS)

Риски

Иран активно развивается, но есть ряд рисков, которые необходимо учесть инвесторам: например, нестабильность местной экономики.

Эта страна — вторая по величине экономика после Саудовской Аравии на Ближнем Востоке и в Северной Африке. Однако благополучие Ирана напрямую зависит от цен на энергоносители: по данным Всемирного банка, в первой половине 2016 года ВВП Ирана вырос на 7,4%, при этом ВВП, не связанный с нефтедобычей, — только на 0,9%.

Чтобы снизить зависимость от нефти и газа, правительство планирует провести реформы государственных предприятий, финансового и банковского секторов, а также перераспределить доходы от нефти — по плану на 2016–2021 годы рост экономики должен составить 8%.

Действия правительства, предпринятые в последние годы, начали приносить результаты: в частности, благодаря отмене санкций инфляция снизилась с 40% в 2013 году до 12,6% в 2017-м. По прогнозам информационного центра Trading Economics, к 2020 году она снизится до 5,9%. Тем не менее показатель остается высоким, особенно на фоне стран еврозоны, где динамика индекса потребительских цен колеблется в пределах 0–2% в год.

В Иране по-прежнему много безработных: к середине 2016 года уровень безработицы достиг 12,7% (3,3 млн человек) — хотя, по прогнозам Trading Economics, к 2020 году снизится до 10,8%.

Еще один риск — нестабильная валюта. По информации Russia Today, за десять лет к концу 2016 года риал по отношению к доллару упал с 9,2 тыс. до 41,6 тыс., потеряв в стоимости почти 450%. Иранская валюта сильно обесценилась в 2012 году, когда США запретили мировым банкам заключать сделки с Ираном, а ЕС наложил эмбарго на иранскую нефть.

***

В целом Иран предлагает интересные возможности для заработка на строительстве доступного арендного жилья, торговых центров и объектов туристической инфраструктуры. Однако инвесторам следует учесть риски, связанные с зависимостью местной экономики от нефтедобычи. 

Об авторах
Юлия Кожевникова ведущий эксперт Tranio.ru
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости