Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Летевший с Камчатки в Москву лайнер экстренно сел в Новосибирске 11:19, Общество Израиль нанес удар по сектору Газа в ответ на ракетный обстрел 11:03, Политика Квартира с обременением. 6 вопросов о материнском капитале 11:02, Недвижимость «Роснефть» начала подготовку к внеочередному собранию акционеров 11:01, Бизнес Лайфхак: Как защитить свои персональные данные при покупках в Интернете 11:01, Партнерский материал В Москве сотрудник ФСИН выпал из окна 17-го этажа здания Минюста 10:57, Общество Олимпийский чемпион Майкл Фелпс проиграл заплыв белой акуле 10:56, Спорт Совет судей раскрыл детали свадьбы дочери судьи на Кубани 10:55, Общество Большинство россиян отметили непредсказуемость климата 10:53, Общество Депутат ЛДПР предложил разрешить вести бизнес с 14 лет 10:45, Политика Студии стали самым быстрорастущим форматом жилья в Москве 10:45, Жилье Следственный комитет возбудил дело из-за свалки в подмосковном Жуковском 10:42, Общество На Аляске умер занимавший пост мэра города кот 10:31, Общество Застрявшие в турецком Бодруме туристы из России прибыли в Москву 10:12, Общество «Манчестер Юнайтед» выиграл у «Реала» по пенальти 10:10, Спорт Инвестиционный камбэк: какие рынки жилья вышли из забвения в 2017 году 09:50, Недвижимость Число жертв при взрыве террориста-смертника в Кабуле возросло до 35 09:40, Общество Госдума легализовала дачи на землях лесного фонда 09:40, Жилье Глава ОПЕК рассказал о первых итогах переговоров в Санкт-Петербурге 09:35, Экономика МВФ подтвердил прогноз восстановления российской экономики в 2017 году 09:30, Экономика Глава ОПЕК рассказал о готовности сланцевых компаний США к диалогу 09:30, Экономика «Ведомости» объяснили происхождение $1 млрд у экс-главы штаба Путина 09:20, Бизнес СМИ сообщили о возможности кадровых перестановок в Siemens 09:16, Бизнес Треть голосовавших против сноса пятиэтажек заявили о желании протестовать 09:00, Политика NYT рассказала о признании представителем Трампа искажения его позиции 08:43, Политика Большинство соседей пятиэтажек отрицательно отнеслись к реновации 08:13, Город Санкции за отступничество: чем грозит Польше судебная реформа 08:00, Политика Сечин раздора: чем уникален конфликт Exxon с Минфином США 07:44, Экономика
Для продажи, не для покупки. Каких квартир боятся риелторы
08 июн, 15:17
0
Для продажи, не для покупки. Каких квартир боятся риелторы
На вторичном рынке жилья существуют квартиры, за которые не берутся агенты по недвижимости. Почему такое жилье считается проблемным и насколько обоснованы опасения риелторов
Фото: ТАСС/ Григорий Сысоев

На вторичном рынке жилья Москвы и других городов России существуют «чистые» и «проблемные» квартиры. Такое разделение придумали риелторы, которые предпочитают не заниматься сложными случаями. Перечень проблемных объектов у каждого свой — разные варианты объединяет только нежелание агентов по недвижимости вести сделку.

Редакция «РБК-Недвижимости» расспросила риелторов и юристов о том, какие квартиры они считают проблемными и насколько стереотипы о сложности таких вариантов соответствуют действительности.

Стоп-листы для покупателей

За последние годы доля недоверчивых покупателей, которые хотят лишний раз проверить юридическую чистоту квартиры, возросла, рассказали опрошенные редакцией риелторы и юристы. «Покупатели стали более внимательно подходить к вопросам юридической проверки при покупке жилья, — считает брокер агентства Century21 Panorama Realty Константин Ламин. — Крайне редко встречаются клиенты, для которых этот вопрос маловажен. Даже если покупатели самостоятельно находят вариант для покупки, то для сопровождения сделки привлекают специалистов».

«Сейчас, в условиях кризиса, клиенты стали еще менее склонны к рискам, чем в благополучное в экономическом плане время, — подтвердил президент Электростальской гильдии риелторов и вице-президент Гильдии риелторов Московской области (ГРМО) Александр Целыковский. — Люди понимают, что им придется рискнуть средствами и активами, которые, возможно, в дальнейшем они уже никогда не аккумулируют. Теперь покупатели перестраховываются».

Перестраховаться действительно просто — достаточно выбрать другую квартиру. «Сейчас на рынке огромный выбор вариантов, — убеждена руководитель одного из офисов риелторского агентства «Миэль» Ирина Бербенева. — Если возникают сомнения, то проще отказаться от покупки и найти рядом другую квартиру, не вызывающую вопросов. В 2007–2008 годах рисков было гораздо больше». «При субъективном приближении получается процентное соотношение 70 к 30, где 70% — это так называемые чистые квартиры, а 30% — проблемные», — подсчитал руководитель отдела городской недвижимости отделения на Красной Пресне компании «НДВ-Недвижимость» Денис Гаджиев.

Самыми чистыми с юридической точки зрения юристы и риелторы назвали квартиры в недавних новостройках. Обычно это лоты, которые куплены по договору долевого участия (ДДУ), а затем выставлены на продажу. В этом случае можно легко проследить всю историю переходов недвижимости из рук в руки, так как эта история исчерпывается договором между застройщиком и клиентом ​​ (Фото: Сергей Коньков/ТАСС)

«Если брать ситуацию пяти-десятилетней давности, то сейчас рисков приобрести проблемное жилье меньше. Хотя бы по причине того, что пусть и за короткую, но все-таки историю развития российского рынка недвижимости грамотность людей значительно повысились, — добавил Целыковский. — Современный продавец и покупатель уже не полагаются на авось и зачастую, чтобы получить дополнительные гарантии, прибегают к услугам узких специалистов, способных провести максимальную проверку объекта и обладающих такими возможностями, которые по закону недоступны риелтору».

По просьбе «РБК-Недвижимости» брокер агентства Century21 Panorama Realty Константин Ламин составил перечень квартир, которые должны попадать в стоп-лист при обсуждении возможной покупки жилья.

Черный список квартир:

  • квартиры с отказниками при приватизации;
  • квартиры, в которых проживали люди, находящиеся в местах лишения свободы;
  • квартиры от собственника, который на момент покупки жилья состоял в браке, а после развода не оформил соглашение о разделе имущества;
  • квартиры, собственники которых имеют неисполненные (на момент продажи) обязательства по исполнительным листам службы судебных приставов. Это может служить причиной признания человека банкротом, такую сделку возможно оспорить в суде;
  • приобретенные с использованием материнского капитала квартиры, владельцы которых не исполнили свое обязательство по наделению несовершеннолетних детей долями в квартире в соответствии с законом;
  • квартиры, где один из сособственников признан по суду умершим или без вести отсутствующим;
  • квартиры, где один из собственников страдает подтвержденным психическим заболеванием;
  • квартиры одиноких пожилых собственников, которые продают свою жилплощадь по очень низкой цене и не приобретают взамен другое жилье.

Почему не любят проблемные квартиры

Недвижимость из черного списка не пользуется популярностью из-за того, что после заключения сделки договор купли-продажи могут оспорить в суде. В этом случае суд может признать сделку ничтожной — и покупатель потеряет приобретенную квартиру. «В наше время интернета возникает ложное ощущение полной информированности. Оно обманчиво, — полагает Ирина Бербенева. — Выписка из ЕГРН не является панацеей, архивные выписки из домовой книги бывают неправильными. Попадаются технические ошибки в этих выписках — например, не вписан несовершеннолетний собственник. Впоследствии это может привести к большим неприятностям».

Две главные неприятности — это аннулирование сделки и подселение в уже купленную квартиру человека с постоянной регистрацией. При аннулировании бывший продавец квартиры обязан возместить покупателю полную стоимость сделки, а бывший покупатель — вернуть квартиру. Второй случай сложнее.

«На момент приватизации квартиры некоторые члены семьи собственника недвижимости (это могут быть и бывшие члены семьи), проживающие в этой квартире, могли отказаться от приватизации, — объяснил механику процесса Константин Ламин. — При этом по закону они сохраняют право пользования квартирой. Шансы нового собственника снять с регистрационного учета подобную категорию пользователей через суд нулевые».

Квартиры с перепланировкой часто попадают в разряд нежелательных. «Стоп-фактором будет наличие неузаконенной перепланировки, затрагивающей несущие стены», — рассказал Денис Гаджиев (Фото: Станислав Красильников/ТАСС)

Наличие в истории квартиры нескольких переходов права один за другим за небольшой срок должно насторожить, считают в агентстве «Миэль». «Есть вероятность, что таким образом скрываются какие-нибудь неприятные моменты», — предупредила Бербенева.

Пример подобной квартиры привел президент Электростальской гильдии риелторов. «Недавно клиентка сама подобрала себе квартиру, в истории которой тянулась длинная цепочка перехода прав собственности, и права эти возникали неоднозначно, после чего переходили от субъекта к субъекту. Она заказала серьезную юридическую проверку квартиры, в ходе которой выяснилось, что квартира была приватизирована пожилой супружеской парой, женщина умерла, а ее супруг заключил договор пожизненной ренты с третьим лицом, не родственником. Через какое-то время он расторг договор ренты и отбыл в неизвестном направлении. Найти его сейчас не представляется возможным. От покупки такого лота по понятным причинам клиентка отказалась», — рассказал Александр Целыковский.

Отказ от реализации квартир, полученных по договору ренты, подтвердили и в агентстве «НДВ-Недвижимость».

«Покупатели часто опасаются квартир, которые продаются по заниженной цене с целью избежать уплаты налогов, — рассказал управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский. — В таком случае действительно повышаются шансы в дальнейшем столкнуться с проблемами по взысканию денежных средств, фактически переданных продавцу. Однако сейчас риелторы чаще всего составляют специальные обязательства по возврату «хвоста», так что нельзя сказать, что сделки с занижением — редкость на рынке» (Фото: ТАСС/ Борис Кавашкин)

В чем угроза унаследованного жилья

Распространенный страх — купить квартиру, полученную по наследству. Наличие стереотипа о проблемности такого жилья подтвердили все риелторы и юристы, которых опросила «РБК-Недвижимость». «При покупке такой квартиры стоит проявлять осторожность, — заявил адвокат Владимир Старинский. — Дело в том, что спустя какое-то время могут объявиться третьи лица с имущественными претензиями, и если в суде сделку признают недействительной, то все последствия ее отменяются — имущество и деньги сторонам возвращаются. Однако на практике денег у другой стороны уже, как правило, нет, поэтому взыскать их будет очень сложно — можно остаться и без денег, и без квартиры».

Предельный срок исковой давности по наследственным делам составляет десять лет в соответствии со ст. 196 Гражданского кодекса России, указали в агентстве «Миэль». «Есть нюансы: например, если наследодатель мужчина, то вероятность появления неучтенных наследников выше, чем в случае с наследодателем женщиной, — считает Ирина Бербенева. — Возможно наличие детей, о которых никто не знал, кроме наследодателя. Учитывая отсутствие единой базы регистрации актов гражданского состояния в нашей стране, никто не может дать гарантии, что, например, во Владивостоке у наследодателя, проживавшего в Москве, не было детей. Проверить это, к сожалению, невозможно».

«Перспективы развития конфликтов между наследниками первой, второй и третьей очереди и риски покупки квартиры можно оценить, проверив нотариально заверенные отказы от наследства и пробив возможные дела по квартире на сайте суда, — парировал юрист Сергей Тарасов. — Помимо родственников, у умершего могли быть иждивенцы — несовершеннолетние, больные и так далее. Они могут доказать, что зависели от наследодателя, даже не будучи родственниками умершего, и могут претендовать на часть наследства. Спрогнозировать такой поворот событий непросто, но все же возможно — вряд ли, например, у пенсионерки 80 лет могут быть такие иждивенцы. Поэтому квартира, доставшаяся по наследству единственному сыну от такой пенсионерки, несет меньше рисков, чем наследство от сорокалетнего мужчины».

Поддельные документы — один из наиболее распространенных страхов для риелторов и потенциальных покупателей жилья. «Общий уровень мошенников повысился: сейчас документы подделывают качественнее, а сами схемы изощреннее и сложнее», — считает Ирина Бербенева (Фото: Александр Рюмин/ТАСС)

За что отвечают риелторы

Покупатели, которые опасаются стать жертвой мошенников, часто обращаются к риелторам в надежде, что те застрахуют их от проблемной сделки, рассказали московские агенты по недвижимости. Некоторые компании даже выдают своим клиентам сертификаты. По сути, это письменное заключение о результатах проверки конкретной квартиры.

В Электростальской гильдии риелторов усомнились в реальной эффективности таких сертификатов. «Так называемые гарантийные письма для покупателя обычно рассчитаны на срок до десяти лет. В них содержатся обязательства возместить человеку ущерб в случае негативного развития событий. Некоторые компании все еще выдают их сегодня, но, скорее, это нужно рассматривать в качестве маркетинговой составляющей», — считает Александр Целыковский.

«Судите сами: с одной стороны, это абсолютно добровольная история, а с другой — непонятно, к чему она может привести как для риелтора, так и для клиента, — разъяснил эксперт. — Прецедентов в части последствий исполнения или неисполнения гарантийных обязательств такого рода нет. Считаю, это всего лишь маркетинговый ход, тем более что, как правило, подобные «гарантии» составляются таким образом, что клиенту крайне трудно в конечном итоге претендовать на материальное возмещение».

Риелторы не несут материальной ответственности за сделки «с браком», подтвердил Сергей Тарасов. «На практике с риелторов невозможно взыскать компенсацию в судебном порядке. В отличие, например, от нотариусов, регистрирующих сделку и осуществляющих полную проверку документов, — они несут полную имущественную ответственность за свои действия», — заявил юрист.

Сам по себе риелтор не отвечает за юридическую чистоту квартиры, поэтому тем, кто хочет обезопасить себя от неприятностей, следует заключить договор о проведении юридической экспертизы объекта, посоветовал Владимир Старинский. «В этом договоре нужно прописать ответственность за возникновение рисков в дальнейшем. Никакие устные договоренности и обещания в суде вы доказать не сможете», — резюмировал адвокат. 

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости