«Сокращение числа новостроек пойдет всем только на пользу»
Весной 2017 года акционеры девелоперской компании «Лидер Групп» заявили о разделе бизнеса на петербургский и московский. Так в столичном регионе была организована новая компания — ГК «Атлант», в портфеле активных проектов которой в Подмосковье находится около 400 тыс. кв. м жилья и еще 70 тыс. кв. м — в Новой Москве. Основным акционером и руководителем новой компании стал Роман Лябихов. В интервью «РБК-Недвижимости» он рассказал о главных вызовах, которые сегодня стоят перед стройкомплексом Подмосковья
— Сейчас многие застройщики говорят о падении спроса на новостройки в Подмосковье. Действительно ли это так и насколько сильно падение?
— С наступлением кризиса продажи недвижимости в целом снизились в большинстве регионов России, в Подмосковье в частности. В прошлом году спрос уменьшился примерно на 10–15%, в этом году он может еще снизиться на 20%. В первую очередь это произошло из-за падения цен на жилье на первичном рынке недвижимости в столице. Поскольку сейчас разница в стоимости квадратного метра в новостройках Москвы и ближнего Подмосковья отличается уже не кратно, а всего на несколько десятков процентов, часть покупателей переориентировались на проекты в границах Старой и Новой Москвы. При этом и недвижимость в Московской области потихоньку продается. В наших объектах мы пока планы по продажам выполняем. Хотя, конечно, они были скорректированы из-за кризиса. Так что, как и все, ждем, когда рынок восстановится.
— В связи с падением спроса на новостройки в Подмосковье собираетесь ли вы оставаться здесь в дальнейшем?
— Да, об уходе из региона мы не думаем. На сегодняшний день у нас в стройке находится порядка 400 тыс. кв. м. Поэтому мы в любом случае будем достаточно долго представлены в данном регионе. Как минимум пока не завершим все текущие проекты. К тому же за последние три года мы вложили колоссальные суммы в создание инфраструктуры в Московском регионе.
На сегодняшний день мы занимаемся тремя крупными проектами в сфере транспортной инфраструктуры. В Лобне проектируем второй выезд из города — от Рогачевского шоссе до аэропорта Шереметьево. Также взяли на себя дополнительную нагрузку по проектированию путепровода на участке улица Фрунзе — проспект Мира в Мытищах. Кроме того, в прошлом году мы с «коллегами по локации» и администрацией Домодедово начали строить новую четырехполосную дорогу в Домодедово с удобным выездом на скоростную трассу М4 ДОН. Все эти проекты не только для собственников жилья в наших проектах, но и для всех жителей Подмосковья. Причем реализуем их за счет собственных средств: по закону мы не имеем права тратить на это средства дольщиков. Только в проектирование сетей в Подмосковье нами уже вложено более 100 млн руб., мы и дальше продолжим активно финансировать подобные проекты.
И для того чтобы эти затраты окупились, нам необходимо строить и продавать недвижимость как минимум еще пять-шесть лет. Рассчитываем, что через два года рынок в регионе восстановится.
— Давайте теперь поговорим о жилом строительстве в регионе. Ранее в Подмосковье был многолетний вектор ухода от строительства «голых» метров к комплексному развитию территории. Этот вектор остается на повестке дня?
— Да, создание рабочих мест, социальной и транспортной инфраструктуры в новых жилых районах остается актуальным — и для застройщиков, и для властей. Но, если три-четыре года назад нам зачастую приходилось закладывать в проекты избыточное количество социальных объектов для устранения перекосов градостроительной политики наших коллег в нулевые годы, то сейчас речь идет только о нормативных показателях по социальной инфраструктуре и местам приложения труда. Заставить инвестора строить сегодня офисный центр на перспективу вряд ли возможно.
Зато на повестке дня сейчас остаются вопросы архитектуры — здесь произошли колоссальные изменения. Главное управление архитектуры и градостроительства Московской области стало четко следить за выдачей свидетельств о градостроительном облике новостроек. Сегодня все контролируется несмотря даже на то, что иногда решения приводят к удорожанию строительства и изменению экономики проекта. Требования к внешнему виду новостроек твердо отстаиваются архитектурным советом Главархитектуры Московской области. В этой части никакого послабления.
— Во второй половине 2016 года были объявлены планы, что в Подмосковье продолжится строительство по 8–8,5 млн кв. м жилья в год. Вы полагаете, такая цифра оправдана сегодня?
— Думаю, объемы могут быть пересмотрены в связи с продолжающимся падением продаж новостроек. В этом году нас ждет снижение спроса еще на два десятка процентов. Именно поэтому, несмотря на согласованную документацию, многие девелоперы в Подмосковье сейчас придерживают выход новых объектов. У нас тоже есть проекты, на которые утверждена вся градостроительная документация, но мы их не начинаем, поскольку есть большой риск не найти покупателя в ближайшем будущем.
— Это касается только Подмосковья?
— Это касается всей России и Подмосковья в частности. Может быть, за исключением Москвы, которая, насколько я вижу, наоборот, за последние два года нарастила долю спроса на новостройки. Однако если весь московский макрорегион будет пребывать в «затяжном пике», то, думаю, и столица столкнется с падением спроса. Хотя сегодня продажи новостроек в Москве в разы лучше, чем в Подмосковье.
— А с помощью каких инструментов, по-вашему, область может перетянуть обратно этот спрос? Демпинг?
— Демпинг уже не поможет. Потому что сегодня в Подмосковье есть проекты, по которым рентабельность минимальна. Можно говорить о том, что спрос будет только у качественных проектов. Архитектура, используемые материалы, окружающая среда, инфраструктура, транспортная доступность. Время «голых метров» прошло. Причем это касается и Москвы тоже.
И конечно, на спросе позитивно скажется улучшение инвестиционного климата.
— Что со строительством — денег хватает? Банки продолжают финансировать подмосковных строителей?
— Да, проектное финансирование продолжает работать. И в принципе, застройщики его могут получить. По крайней мере в Москве и Московской области банки, особенно первого уровня, готовы его предоставлять. Затишье финансирования наблюдалось в 2015 году, сейчас банки достаточно активно его предлагают.
— Несколько лет назад очень модно было не кредитоваться, а строить на свои. Сейчас как?
— По-разному. Мы строим наши жилые комплексы в основном за счет собственных средств, доля которых составляет около 25% от общего объема инвестиций, а также за счет денег, полученных от дольщиков. Кредитная нагрузка у нас тоже есть, но она минимальная и не превышает 5% от общего объема вложений в проект.
В то же время некоторые застройщики прорабатывают кредитные механизмы, которые позволяли бы им строить быстрее и таким образом «разогревать» продажи.
— Что в целом происходит с темпами строительства проектов в Подмосковье? Некоторые эксперты говорят о том, что динамика снизилась?
— Да, это действительно так. Поскольку спрос снизился, уменьшился и поток средств, которые застройщики получали от дольщиков и тратили на строительство. Таким образом, у тех, кто реализует проекты в основном за счет собственных средств, а таких компаний большинство, динамика строительства снизилась.
— А переносы сроков строительства сегодня насколько масштабны для подмосковного рынка новостроек?
— Значительное количество застройщиков в Подмосковье, к сожалению, вынуждены сдвигать сроки. На сегодняшний день, по моей оценке, до 50% компаний, ведущих активную стройку в регионе, вынуждены переносить сроки сдачи объектов.
— Чем это грозит рынку?
— Подобное уменьшение строительной активности может грозить рынку падением объемов ввода жилья в эксплуатацию по итогам года, а также снижением динамики выхода новых проектов. Причем сокращение числа новостроек, выходящих в продажу, сегодня отчасти пойдет всем только на пользу.
— У вас остается земельный банк в регионе?
— Земельный банк достаточно большой — порядка 3 млн кв. м.
— Что с ним будет?
— Мы его не наращиваем, но и не распродаем. Он не несет для нас сегодня большой финансовой нагрузки. Есть арендованные участки, есть и собственные участки. Они расположены и в Новой Москве, и в Подмосковье. Есть земли, на которых проекты полностью «упакованы», и, наверное, во второй половине года будем обсуждать какую-то возможность их реализации. Однако сейчас так вопрос не стоит. Мы занимаемся строительством уже начатых объектов. Да и рынка, скорее всего, нет.
— Планируете ли вы выйти на Московский рынок?
— У нас уже есть проекты в столице на территории Новой Москвы. И конечно, если появляются какие-то интересные предложения по покупке участков для строительства в пределах МКАД, мы их также рассматриваем. В текущей экономической ситуации нам интересны не очень крупные проекты, а основной объем площадок для реализации подобных жилых комплексов, сосредоточен как раз в границах Старой Москвы.