Е.Комова: "К концу 2006 года 1 кв. м будет стоить в среднем 5600 долл."

С 2000 года московский рынок недвижимости динамично развивается. В 2006 году темпы его развития уже побили все рекорды. Цены растут на 8% и более в месяц, а квартир на рынке становится все меньше. При этом высокая стоимость жилья и острый дефицит квартир не гарантируют добросовестность строительных компаний: в Москве вот уже не один год свои квартиры пытаются получить обманутые дольщики. Однако негативный опыт некоторых покупателей, судя по всему, не сказывается на желании многих москвичей и гостей столицы инвестировать в московскую недвижимость. О последних тенденциях развития этого рынка, а также о его изменениях в течение последних 12 лет корреспонденту "РБК-Недвижимости" Вере Ковалевой рассказывает директор по маркетингу агентства недвижимости "Домострой" Елена Комова.

- Какие квартиры больше всего подорожали с начала этого года? Почему?

- Период 1 квартала 2006 года характеризуется рекордными темпами подорожания жилой недвижимости Москвы и Московской области. Так, в январе 2006 года квартиры в Москве выросли в цене на 6% (относительно декабря 2005 года), в феврале - еще на 7-8%, в марте рост средней цены жилой недвижимости уже составил 10%, а апрель 2006 г. побил все рекорды – стоимость кв. метра подскочила на 17%. Жилая недвижимость Московской области росла в цене точно такими же темпами, однако есть города Подмосковья-рекордсмены: например, квартиры в новостройках Подольска, Красногорска, Люберец, Одинцова в 1 квартале 2006 года подорожали на 20-30%. Причины столь стремительного роста цен недвижимости московского региона в сокращении предложений на рынке жилья и падении курса доллара.

- Отразился ли на деятельности Вашей компании закон №214 "О долевом строительстве"?

- Как оператор рынка недвижимости московского региона, основным направлением деятельности которого является инвестирование и продажа жилой первичной недвижимости, "Домострой" существенно сократил портфель предложений по продаже новостроек в Москве. Однако объем продаж компании в 2006 году увеличился на 20% за счет смещения продаж объектов в Московской области, где пока еще нет дефицита квартир.

- Посоветовали ли бы Вы людям, которые хотят купить квартиру по относительно низкой цене, стать соинвестором строительства жилого дома?

- Да, конечно, ведь предпосылок для снижения цен на жилую недвижимость нет. Поэтому для тех, кто покупает жилье с целью инвестирования, это сегодня высокодоходные вложения; а для тех, кто покупает квартиру для проживания в ней, это возможность купить по более низкой цене.

- Какими темпами будет развиваться ипотека в ближайшие несколько лет, учитывая дефицит квартир?

- Каждый год количество заемщиков утраивается. В качестве кредита ипотека будет развиваться такими же темпами, как и сейчас, поскольку банки заинтересованы в их выдаче. При этом ипотека как инструмент покупки жилья или улучшения жилищных условий будет подстегивать спрос на жилую недвижимость, и, следовательно, продавцы будут увеличивать цены.

- Сколько квартир продается сейчас на стадии строительства и сколько – после ввода дома в эксплуатацию?

- Такого анализа мы не проводим, поскольку квартиры, продающиеся после ввода дома в эксплуатацию, попадают в базы квартир вторичного рынка, и их доля плавающая. Что касается жилья в строящихся домах, то они составляют основы баз квартир первичного рынка, т.е. 100%.

- АН "Домострой" работает на рынке недвижимости с 1994 года. Rfr с тех пор изменился рынок? В чем заключаются наиболее значительные, по Вашему мнению, изменения?

- За последние 12 лет рынок недвижимости стал организованным, структурированным. Хотелось бы подчеркнуть, что это не относится к случайным компаниям-однодневкам. С 1998 по 2001 гг. на рынке жилой недвижимости полноценно сформировался новый сегмент - малоэтажная жилая недвижимость (таунхаусы, обособленные и автономные самодостаточные мини-городки). При этом в 2001-2004 гг. рынок недвижимости был рынком покупателя, когда предложение опережало спрос и бизнес ориентировался на покупателя. С вводом ФЗ №214 в апреле 2005 года рынок сдвинулся в сторону продавца, когда спрос опережает предложение и бизнес ориентирован на продавца.

- Каковы тенденции в сегменте альтернативных и сложных сделок, когда в сделке участвуют несколько покупателей/продавцов квартир?

- В связи с повышением стоимости квадратного метра все сложнее стало осуществлять альтернативные сделки, поскольку в них задействовано от 3 до 10 сторон. И как только одно из звеньев дает сбой, например, продавец квартиры повышает ее цену, что не устраивает покупателя в цепочке, альтернативная цепочка рушится. Как показывает статистика нашей компании, с сентября 2005 года 10% таких цепочек не превращаются в сделки, до сентября 2005 года эта доля была 1-2%.

- Расскажите об актуальных тенденциях на рынке недвижимости.

- Одной из тенденций является сокращение новых площадок под строительство в Москве и смещение предложения в сторону Московской области, а также рост цен. Кроме того, очевидно смещение структуры предложения по новостройкам Москвы в сторону бизнес-класса и элитного жилья. Эконом-класс сегодня представлен объектами Московской области.

- Каков Ваш прогноз относительно дальнейшего роста цен на недвижимость в Москве?

- Цены на жилую недвижимость московского региона будут расти. Дальнейшее развитие событий может идти по двум сценариям. Согласно первому сценарию, темпы роста цен останутся на прежнем уровне в размере 7-10% в месяц и приведут в декабре 2006 года к средней стоимости 1 кв. м в 5000-5600 долл. Согласно второму сценарию, темпы роста цен замедлятся, и в декабре 2006 года средняя стоимость 1 кв. м составит 3600-4200 долл.

- Квартиры в каких городах-спутниках сейчас соответствуют оптимальному соотношению цены и качества?

- В связи с высокой стоимостью квартир на первичном рынке недвижимости Москвы интерес покупателей переместился в Подмосковье. Здесь шире выбор, цены ниже московских, а качество построенного жилья даже выше, чем в столице. В настоящее время стоимость 1 кв. м жилья в Подмосковье не зависит от направления, на стоимость квартир, в основном, влияет удаленность от МКАД. Также в условиях ажиотажного спроса несущественное влияние на стоимость кв. метра оказывает тип дома, его месторасположение, стадия строительства и срок сдачи дома комиссии. Поэтому разброс цен в каждом отдельно взятом городе существенен.

Правильнее было бы говорить об оптимальном соотношении цена/качество не в городе, а на конкретном объекте. Среди подмосковных городов-спутников я бы выделила Люберцы и жилой комплекс по ул. Митрофанова, корп. 53 – это единственный предлагаемый сейчас на первичном рынке Люберец кирпичный жилой комплекс. Вблизи дома находится парковая зона и живописные пруды, в районе хорошо развита социально-бытовая инфраструктура, на первых этажах жилого комплекса предусмотрены предприятия сферы услуг. Стоимость квартир в этом жилом комплексе одна из самых низких в Люберцах - от 1450 долл. за 1 кв. м. Также среди подмосковных городов можно выделить Балашиху – здесь интересен по соотношению цена/качество новый дом по адресу мкр. Ю.А. Гагарина, корп. 20, в котором в настоящее время квартиры можно приобрести по цене от 1120 долл. за 1 кв. м.

- Какие тенденции отмечаются на рынке недвижимости Подмосковья?

- В последние 2 года в городах ближнего Подмосковья наблюдается тенденция вытеснения панельного строительства монолитным. Здесь застройщики уходят от точечной застройки и возводят целые жилые микрорайоны. Причем качество строительных работ ни в чем не уступает московскому, а иногда даже выше. Учитывая тренд приближения средних рыночных цен в городах ближайшего Подмосковья к стоимости жилья эконом-класса в московских районах, расположенных рядом со МКАД, а также тенденцию увеличения строительства жилья бизнес-класса в ближайшем Подмосковье, в ближайшие годы объекты эконом-класса будут уходить в города второго и третьего пояса Подмосковья.