А.Лесник: "Бум девелопмента гостиниц не за горами"

Вот уже несколько лет гостиничный рынок Москвы переживает своеобразный бум: загрузка номеров в самых дорогих отелях столицы зачастую достигает 90% и даже превышает этот показатель, а стоимость суточного проживания в хорошем отеле составляет 200 долл. и более. Дефицит гостиничных мест в столице спровоцировало, в частности, закрытие на реконструкцию ряда крупных отелей ("Россия", "Москва", "Интурист"). И хотя городские власти декларируют, что необходимо активно развивать в Москве гостиничную индустрию, на практике получить хороший участок под строительство гостиницы очень сложно, а туристическая инфраструктура в городе практически не развита. О перспективах развития этого сложного рынка корреспонденту "РБК-Недвижимости" Вере Ковалевой рассказывает генеральный директор ведущей отечественной консалтинговой компании Hotel Consulting & Development Group, автор многих учебников по гостиничному бизнесу Александр Лесник.

- Какова средняя загрузка отелей в Москве?

- Уже третий год подряд загрузка московских гостиниц находится на уровне 70-80%. А в высокий сезон и до 100%. Неадекватное спросу предложение, казалось бы, играет на руку действующим гостиницам, которые получают возможность за счет дефицита мест укрепить свои финансовые позиции. Правда, этот вывод не так однозначен. Поскольку устойчивый рост бизнес-активности средств размещения происходит на фоне сверхэксплуатации их основных фондов.

- Хорошие земельные участки в Москве в дефиците. Как девелоперы получают землю для строительства гостиниц?

- Традиционным путем получения участка являются открытые конкурсы, которые проводит Тендерный комитет Москвы. Сейчас на конкурс, в основном, выставляются участки с подготовленной документацией. Заплатив за него, инвестор получает разрешение на строительство и выходит на стройплощадку. Площадку можно также приобрести на вторичном рынке. В настоящее время на вторичный рынок поступило много участков с разрешительной документацией на строительство гостиницы. Эти участки продают те, кто в свое время имел возможность получить их по привлекательной цене или в результате какой-либо сделки. Но поскольку не все хотят заниматься девелопментом этого бизнеса, то иногда принимают решение о продаже участка. В зависимости от месторасположения за один участок просят до 1,5-5 млн долл.

- С чего начинается участие девелопера в гостиничном проекте?

- Если говорить упрощенно, на примере Москвы, то выпускается постановление о выделении девелоперу земельного участка, в котором ему предписывается (помимо разрешения вопросов с различного рода обременениями) заключить договор с Москомархитектурой на разработку проекта. Если девелопер не разбирается в экономике и специфике гостиничного бизнеса, он полностью возлагает создание проекта гостиницы на архитектора. Но на деле, прежде чем приступить к проектированию, нужно четко представлять себе будущий объект, разработав под него подробную бизнес-концепцию. Далее следует оценить экономическую обоснованность проекта, то есть доказать, что отель, который предполагается построить, будет нормально функционировать и приносить доход с нормой прибыли и в сроки, устраивающие инвестора.

Будущее гостиницы зависит от многих факторов, и не в последнюю очередь от ситуации, складывающейся на рынке. Поэтому, прежде чем приступать к проектированию, необходимо представлять уровень спроса на гостиничные услуги в конкретном городе и на конкретной площадке, а также перспективы их изменения в будущем.

Другой немаловажный аспект – существующее предложение аналогичного класса и проекты, которые планируется реализовать в этом сегменте рынка. Класс нового объекта напрямую связан и со стартовой ценой вхождения в рынок: высокая стоимость земельных участков (выкупа права аренды земли и сама аренда, имеющиеся обременения, социальная нагрузка и т.п.), пригодных для строительства гостиничного объекта, диктуют соответствующие цены на услуги размещения. К примеру, в пределах Садового кольца нереально построить новый объект, стоимость номера в котором была бы ниже 150-200 у.е. в сутки. А это, фактически, выносит приговор проектам среднего, экономического и тем более, бюджетного класса. Таким образом, когда у девелопера есть концепция гостиницы и правильно подготовленное задание на проектирование, то архитектору значительно проще создать качественный проект.

- Известно, что одной из проблем является привлечение в гостиничный проект финансирования. Кто сейчас кредитует строительство гостиниц?

- Сегодня банки неохотно кредитуют гостиничные проекты или предлагают условия, непривлекательные для девелоперов. И это понятно, поскольку ставка от 12 до 16% годовых переводит и без того относительно большой срок окупаемости инвестиций (по сравнению с другими видами коммерческой недвижимости) в неприемлемый - в условиях отечественной экономической действительности. На сегодняшний день, как правило, в гостиницы вкладывают средства различные финансово-промышленные группы или частные инвесторы.

- Почему девелоперы не стремятся в гостиничный бизнес?

- За рубежом государство, заинтересованное в развитии этого вида бизнеса предоставляет девелоперам разного рода налоговые преференции. К тому же там относительно стабильная и предсказуемая экономическая ситуация, не пугающая сроками окупаемости в 5-10 лет. Отечественные же девелоперы привыкли к коротким срокам окупаемости проектов (1-3 года). В России люди боятся вкладывать средства на длительный срок. Кроме того, иногда на девелоперов гостиниц на местном уровне навешивают такие обременения, что проект полностью теряет свою инвестиционную привлекательность.

- Для управления отелем лучше привлечь зарубежную управляющую компанию или российского гостиничного оператора?

- В любом случае, зарубежный или отечественный оператор поможет быстрее войти в рынок, наладить менеджмент в отеле. Management fee (оплата услуг по управлению гостиницей) оператора может достигать до 10% с оборота. Большинство зарубежных операторов пока интересуют только столичные города или крупные мегаполисы. Хотя тот же Accor и Raddisson уже пошли в регионы. Интересно, что за 15 лет существования новой формации гостиничного бизнеса в России ни копейки иностранного капитала, за редким исключением, в него не было вложено. Зарубежные операторы чаще всего приходят на готовый объект. Отрадно отметить, что и отечественные компании не топчутся на месте. Сегодня на слуху есть несколько брендов, достойных внимания. Правда освоение этого сектора менеджмента идет из регионов.

- Когда инвесторов на рынке отелей станет больше?

- Девелоперы пойдут на рынок отелей после того, как закончится бум жилой и офисно-торговой недвижимости. Тем не менее, инвестиционная активность в гостиничном бизнесе нашей страны в этом году на несколько порядков выше, чем в предыдущие годы. Это говорит о том, что привлекательность этого вида коммерческой недвижимости в недалеком будущем войдет в число приоритетов отечественных и иностранных инвесторов.