Е.Родионов: "Земля в Подмосковье значительно недооценена"

Рынок подмосковных коттеджей сейчас находится на подъеме: москвичи проявляют все больший интерес к частным домам на фоне дефицита квартир в Москве и активного роста цен на столичную недвижимость. Причем, с точки зрения частного инвестора, интерес представляют не только коттеджи, но и земельные угодья в Московской области. О тенденциях рынка подмосковных коттеджей корреспонденту проекта "РБК-Недвижимость" Вере Ковалевой рассказывает генеральный директор инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Евгений Родионов.

- Когда был создан Rodex Group и какие проекты в сфере коттеджного строительства Вы реализовали?

- Инвестиционно-строительный холдинг Rodex Group был создан на базе группы компаний "СМС" ("СтройМонтажСервис") осенью 2005 года. В 1995 году компания "СМС" одной из первых в России начала возводить коттеджные поселки европейского уровня. Сейчас мы специализируемся на элитных, западных направлениях Подмосковья. Например, на Рублево-Успенском шоссе мы построили "Лесные Горки" из 31 дома, "Изумрудный Век" из 51 дома, участвовали в строительстве поселка "Горки-1". В Москве мы принимали участие в строительстве коттеджного поселка "Серебряный Бор" на 16 домов, а также в строительстве жилых комплексов "Дворянское гнездо" и "Венский дом на Плющихе". Интересным и удачным опытом стало строительство элитного коттеджного поселка "Южное Голицино" на Сочинском побережье, в районе Дагомыса. В 2003 года мы начали возводить поселок "Благовещенка" на Пятницком шоссе.

- Расскажите о новых форматах недвижимости, которые Вы в настоящее время интегрируете в рынок?

- В 2004 году нам пришла идея строить жилье нового типа - дачные поселки повышенной комфортности. Мы хотели, чтобы дачный поселок соответствовал коттеджному поселку европейского класса, но цена при этом составила 100-150 тыс. долл. за дом с участком. В то время цены начинались от 500 тыс. долл. Подобных предложений на рынке выявлено не было, и мы заложили основу нового направления. Как всегда, тщательно выбирали место, архитектурные решения, материалы для строительства, инфраструктуру будущего поселка. В результате весной 2005 года мы начали возводить дачный поселок "Аистово" на северном побережье Можайского водохранилища, на 98 домов. Следующим дачным поселком повышенной комфортности стала "Славенка" на Новорижском шоссе, и недавно мы отметили праздником "Славянская душа" сдачу в эксплуатацию первой очереди из 50 домов. Всего в поселке будет 198 дач.

- Помимо коттеджей, Rodex Group предлагает своим клиентам приобрести ранчо и усадьбы. Что это за формат недвижимости и в чем его принципиальное преимущество по сравнению с коттеджами?

- В минувшем 2005 году Rodex Group представила на рынке загородной недвижимости эксклюзивный усадебный комплекс у большой воды "Ранчо". Проект ориентирован на новое поколение успешных людей с высоким уровнем доходов, нацеленных не просто на активный загородный отдых и реализацию самых разнообразных хобби, но и на обширное землевладение с индивидуальным комплексом построек на побережье водохранилища. Стартовый проект предусматривает земельный надел площадью от 4 га, хозяйский дом площадью в 500 кв. метров, срубленный из лучших бревен, гараж с помещением для прислуги и охраны. В комплекс также входят баня, пруд с карпами, беседка, пирс, охотничий шатер и даже вертолетная площадка. Все центральные коммуникации уже заведены в строения, тем самым, позволяя уже сегодня полноценно использовать весь комплекс "Ранчо" для жизни и разнообразного отдыха. Главная задумка "Ранчо" - комфорт загородной жизни с безграничными возможностями для отдыха и активных развлечений круглый год. Всего проектом предусмотрено строительство порядка 30 комплексов "Ранчо".

- Приходит ли, по Вашему мнению, в Россию культура жить в загородном доме, а работать в мегаполисе? Или москвичи по-прежнему покупают коттеджи в качестве дачи, а живут в городе?

- Дефицит земли в Москве приводит к тому, что в пределах города появляется все меньше новых объектов на продажу. Это провоцирует небывалый рост цен. Поэтому покупатели серьезно рассматривают перспективу покупки загородного дома для постоянного проживания в пределах 30 километровой удаленности от МКАД по наиболее ликвидным западным и северо-западным направлениям, как альтернативу московской квартире.

В пользу покупки загородного жилья ближнего радиуса по сравнению с городской квартирой говорят несколько факторов. Во-первых, более приемлемая цена, так как по стоимости собственный дом с просторной придомовой территорией в организованном поселке с развитой инфраструктурой сопоставим с двухкомнатной квартирой в более или менее престижном районе Москвы, исключая ЦАО. Во-вторых, покупатель получает право владеть домом и землей, на которой он стоит, в то время как в Москве земля не продается в принципе, и дома строятся в пределах арендованного на определенный срок участка. В-третьих, немаловажным фактором является благоприятная экология тихого загорода и красота природного ландшафта. В-четвертых, играет роль удобная транспортная доступность к Москве. И, наконец, хотелось бы отметить психосоциальный фактор, когда владелец загородного жилья помимо самого дома приобретает стиль жизни, характеризующийся размеренностью и приватностью (меньшее количество соседей и регламентации).

- Какие коттеджи сейчас пользуются у потребителей наибольшим спросом?

- В настоящее время примерно 40% общего спроса на загородную недвижимость приходится на коттеджные поселки эконом-класса, что значительно превышает имеющееся на рынке предложение. На сегодняшний день на рынке крайне мало предложений загородных домов стоимостью до 150 тысяч долларов при постоянно растущем интересе именно к данной категории жилья.

В поселках эконом-класса наибольшим интересом у покупателей пользуются дома свободной планировки под "черновую" отделку (с заведенными коммуникациями, без разводки). Это позволяет значительно сэкономить на отделочных работах, проводя их либо своими силами, либо растягивая этот процесс во времени по мере поступления необходимых средств в семейный бюджет. Целевым назначением покупки дома категории "эконом" является, главным образом, отдых и сезонное проживание.

В поселках бизнес- и элит-класса тенденция иная. Востребованы дома, выполненные застройщиком "под ключ" либо под чистовую отделку со свободной планировкой. Это обусловлено тем, что в данном потребительском сегменте покупка дома совершается, как правило, уже не впервые. Покупатели хотят получить качественный готовый дом в организованном поселке с развитой инфраструктурой, предназначенный для круглогодичного проживания.

Перспективное и востребованное направление – поселки у большой воды. Среди таких поселков существует разделение на объекты ближнего радиуса, предназначенные для постоянного проживания, и на объекты значительной удаленности от МКАД, рассчитанные в основном на сезонное проживание и активный отдых. Объекты близ водохранилищ пользуются большим спросом у покупателей, что говорит о высокой инвестиционной привлекательности покупки земли или домов в таких поселках.

- На расстоянии 50-100 км от Москвы сейчас можно приобрести земельные угодья по очень низким ценам. А потом продавать большие наделы земли с домами как загородные имения. Каковы, по Вашему мнению, перспективы этого направления?

- Если еще в 2004 году близость к Москве была одним из основных ценообразующих факторов, то сегодня в данном сегменте "загородной элиты" наметилось расслоение. Состоятельные люди уже давно проявляют интерес к обширным землевладениям за рубежом 50-километровой зоны. В ближайшие годы земля даже на значительном удалении от Москвы не будет становиться дешевле: она явно недооценена рынком, что позволяет состоятельным покупателям приобретать обширные наделы по приемлемой цене.

Сейчас в продаже в Московской области находится достаточное количество земли, но участков, привлекательных с точки зрения девелопмента, не так много. Поскольку становится все труднее купить приемлемый участок в ближайшем Подмосковье, девелоперы все чаще устремляют свои взгляды на "дальние земли" - более 100 км от МКАД. Подобрать обширный участок земли в дальнем Подмосковье значительно легче. Наибольшее объем предложения земли наблюдается в Наро-Фоминском, Рузском и Волоколамском районах Подмосковья. Учитывая объем спроса, наиболее привлекательными являются Красногорский, Одинцовский и Наро-Фоминский и Истринский районы.

За последние несколько лет значительно возрос приток инвестиций в подмосковные земли. Только за прошедший год объем вложений увеличился более чем на 60%. Имеет место тенденция приобретения обширных участков земли по наиболее престижным, инвестиционно привлекательным направлениям Подмосковья. Наблюдается устойчивый интерес со стороны покупателей к усадебному строительству и землевладению. Наиболее взыскательные поклонники загородной жизни охотно рассматривают предложения по загородному дому площадью – от 500 метров с обширным наделом собственной земли – измеряемой не сотками, а гектарами. Интерес к "дальним дачам", как показывает динамика повышения цен на землю – далеко не прихоть, а выгодное вложение капитала. Состоятельным покупателям целесообразно сейчас приобретать обширные наделы по пока приемлемой цене. Тем более, что в настоящее время предложение по покупке полноценных земельных наделов, отвечающих необходимым критериям - качество, транспортная доступность, ландшафт, и соответствующего юридического статуса весьма ограничено.

- Насколько привлекательны сейчас коттеджи с точки зрения инвестиций?

- Вложения в загородные дома и коттеджи по-прежнему остаются наиболее надежным способом инвестирования. Здесь играет роль экономический и психологический факторы. Приобретая дом с участком, люди платят за нечто реальное, и их вложения в данном случае обеспечены землей, которая переходит в непосредственное владение. Цены на объекты ежегодно только растут, а в удачных проектах рост составляет порядка 20% ежегодно. Показательно, что даже при покупке "загородки" в кредит, конечная прибыль перекрывает выплаты по банковскому кредиту и прочие накладные расходы.

- С весны 2005 года в Москве не утихают скандалы, связанные с проблемами долевого инвестирования в строительство жилья, рынок новостроек сокращается, цены растут. А какая ситуация в этот период наблюдалась на рынке загородного коттеджного домостроения? Там тоже были известные проблемы, или рынок стабильно рос?

- Как известно, на московский рынок повлиял закон №214 "О долевом участии в строительстве", вступивший в силу 1 апреля 2005 года. Закон, по сути, вывел с инвестиционно-строительного рынка мелкий и средний бизнес. В результате значительно сократились объемы строительства жилья, тем более - доступного, выросла себестоимость объектов и цена за квадратный метр. К счастью, 214-й закон не распространяется на подмосковный коттеджный и дачный рынок, поэтому строительство поселков в настоящее время является одним из наиболее стабильно развивающихся направлений рынка недвижимости. Безусловно, проблемы встречаются и в этом благополучном секторе, но связаны они с невыполнением отдельными застройщиками некоторых условий по качеству используемых в строительстве материалов.

- С годами структура капитальных вложений Вашей компании значительно диверсифицируется. Если до 1999 года 60% инвестиций приходилось на коттеджные поселки и 40% - на объекты инфраструктуры, то в 2006 году Вы инвестируете 40% средств в строительство элитных коттеджей, 30% - в коттеджи эконом-класса, 20% - в развитие инвестиционной деятельности и 10% - в ранчо и усадьбы. В чем преимущества подобной диверсификации? Какой будет структура затрат в последующие годы?

- Структура вложений холдинга напрямую зависит от реалий современного рынка. Перед принятием окончательного решения о размере инвестирования в определенный сегмент мы детально исследуем рынок, выявляем предпочтения, отслеживаем тенденции, следим за корректировками законодательной базы, выстраиваем долгосрочные прогнозы. Диверсификация вложений - это надежный способ защиты от многих непредвиденных ситуаций и обеспечения стабильного притока прибыли. Спрос на различные категории объектов носит сезонный характер, так, зимние месяцы в сегменте элитных поселков – это обычно значительный спад, в то время как на рынке дачных поселков повышенной комфортности отмечается всплеск покупательной активности.

- В новом Градостроительном кодексе обозначено, что участки под застройку должны продаваться на аукционах с уже подведенными коммуникациями. Может ли девелопер сейчас найти в Подмосковье такой "готовый" участок для строительства коттеджного поселка?

- Фактически девелопер самостоятельно ищет подходящий участок под будущую застройку, договаривается с администрацией района, осуществляет перевод земель в соответствующую категорию. У нас не существует централизованного органа, который бы ведал вопросами подбора адекватного участка под заказ. Новый Градостроительный кодекс декларирует подобные принципы, но на практике многие положения не работают.

- Каков Ваш прогноз относительно развития коттеджного рынка Подмосковья на ближайшие годы?

- На протяжении всего 2005 года наблюдалось общее повышение цен по наиболее ликвидным загородным направлениям и береговым линиям водохранилищ. Некоторая стабилизация цен отмечается в элитном сегменте загородной недвижимости, поскольку в настоящее время на рынке присутствует достаточное количество предложений данной категории. Повышение цен на различных сегментах рынка будет неоднородно. Если мы говорим об элитном жилье, то рост цен в первом квартале 2006 года не превысит 3-4%. Что касается бизнес–класса, то здесь увеличение уровня цен достигнет 7%, так как на сегодняшний день данный сегмент рынка загородной недвижимости наиболее востребован. Для эконом–класса будет характерен рост цен не более, чем на 5-6%.