Лента новостей
Все новости Недвижимость
Госдума продлила приостановку выплат по советским вкладам 14:01, Финансы Чем Ethereum хуже Stellar: мессенджер Kik сделал выбор между токенами 14:00, Крипто Британские министры ушли в отставку из-за несогласия с планом по Brexit 13:50, Политика Как выглядит мебель от российских дизайнеров 13:47, Стиль Ultra-карбон: легкий и прочный ноутбук для путешествий 13:42, РБК и Lenovo «Витесс» подтвердил переход в тренерский штаб клуба братьев Березуцких 13:38, Спорт Путин заявил о важности темы стратегической стабильности в диалоге с США 13:35, Политика Tmall раскрыл показатели по продажам в России во всемирный день шопинга 13:33, Бизнес Большая палата ЕСПЧ сочла политически мотивированными аресты Навального 13:28, Общество Навязчивая реклама и сделки в курилке: как прошел Blockchain Life 2018 13:23, Крипто «Газпром» раскрыл стоимость строительства самого высокого здания Европы 13:22, Недвижимость Аналитики назвали главных инвесторов в российскую недвижимость 13:19, Деньги Куда пойдет цена: экономический тест для бизнесменов 13:14, РБК и Thomson Reuters Британия и ЕС договорились о сделке по Brexit. Главное 13:11, Политика Путин рассказал об обсуждении с Нетаньяху в Париже крушения Ил-20 в Сирии 13:08, Политика ФСБ задержала инспектора ГИБДД при получении ₽300 тыс. 13:03, Общество Путин призвал Европу покончить с фобиями в вопросе с мигрантами 12:57, Политика В ближнем Подмосковье отмечен скачок цен на вторичное жилье 12:56, Жилье Вера в надежность денег: почему нужно уходить от депозитов к инвестициям 12:54, РБК и FW Raiffeisen Госдума поддержала частичную декриминализацию статьи об экстремизме 12:54, Общество Все секреты WRC: как разобрать машину за 75 минут 12:52, Авто Путин призвал обеспечить оптимальную цену на нефть в $70 за баррель 12:47, Бизнес NYT узнала о попытках Facebook «очернить» Apple и Google 12:46, Технологии и медиа Клепач назвал смыслом Северного широтного хода «пугание оленей» 12:46, Экономика В Google Play появились поддельные кошельки: как не потерять свои деньги 12:44, Крипто «Русполимет» представил на «Металл-Экспо 2018» новые проекты 12:43, Партнерский материал Путин заявил о неспособности Киева решить конфликт в Донбассе 12:41, Политика Замглавы МИДа предложил провести «инвентаризацию отношений» с ЕС 12:37, Политика
О.Пронин: "Цена на жилье может снизиться благодаря ЖКХ"
19 июн 2006, 11:41
0
О.Пронин: "Цена на жилье может снизиться благодаря ЖКХ"
Одной из наиболее злободневных проблем является модернизация отрасли жилищно-коммунального хозяйства в Москве. Проблем в отрасли предостаточно: устаревшие коммуникации, неплатежи, нехватка мощностей для новых объектов, выбор управляющей компании. Без эффективного решения проблем в данной сфере новое строительство будет в значительной степени затруднено.

Одной из наиболее злободневных проблем является модернизация отрасли жилищно-коммунального хозяйства в Москве. Проблем в отрасли предостаточно: устаревшие коммуникации, неплатежи, нехватка мощностей для новых объектов, выбор управляющей компании. Без эффективного решения проблем в данной сфере новое строительство будет в значительной степени затруднено. Своим видением перспектив развития отрасли ЖКХ с корреспондентом "РБК-Недвижимости" Верой Ковалевой делится генеральный директор "Пересвет-Инвест", головной компании ГК "Пересвет-Групп", Олег Пронин.

- Олег Валентинович, какие меры позволят сделать сферу ЖКХ привлекательной для инвесторов?

- Прозрачные правила игры, возможность открытого доступа к информации, урегулированные законодательством взаимоотношения между владельцами сетей и конечным потребителем. Само по себе ЖКХ я бы разделил на несколько участков деятельности. Первая часть – непосредственное предоставление услуг по содержанию оборудования. Вторая – собственность на сети и первичные и вторичные узлы производства тепла, электроэнергии, трансформаторные узлы и прочее. Инвестиции в первую часть минимальны. Для того, чтобы организовать мероприятия по обслуживанию инженерно-коммуникационных сетей, нужно провести ряд подготовительных работ: установить оборудование, организовать профессиональную подготовку кадров. Основная затратная часть в данном случае - это зарплата сотрудников, другие траты приходятся на материалы и оборудование. Этот бизнес достаточно рентабелен, но инвестиционно не привлекателен просто потому, что инвестировать в данном случае практически некуда.

- А как решается вопрос с содержанием объектов ЖКХ?

- Здесь ситуация более интересная. При некоторых инновациях, минимизации затрат на содержание объектов инвестиции в эту отрасль приносят прибыль. Например, тепловые пункты, работающие на газе. Прибыль в данном случае будет составлять разницу между стоимостью газа, содержанием оборудования и ценой энергии производимой энергии. Полагаю, что в данный вид бизнеса можно привлечь инвесторов через открытые аукционы по продаже тепловых пунктов, бойлерных. Кстати, уже произошло акционирование муниципальных компаний в данном сегменте. Несомненно, эти акции приносят прибыль своим владельцам. Отдельно хотелось бы сказать о либерализации законодательства по ЖКХ. Безусловно, необходимо детализировать жилищные дотации и субсидии, уточнять тарификацию на воду, тепло, электроэнергию.

- Насколько сильно влияет проводка коммуникаций на себестоимость 1 кв. метра?

- В среднем стоимость коммуникаций колеблется от 50 до 300 долл. США на квадратный метр. Стоимость прокладки инженерных сетей при застройке микрорайона может колебаться от одного до десятка миллионов. Если говорить о застройке точечного объекта (5-10 тыс. кв. м), то, как правило, суммарные затраты на 1 кв. м могут быть значительно выше, чем при застройке целого микрорайона. Возведение отдельно стоящего дома подразумевает реконструкцию уже существующих сетей, что зачастую обходится дороже, чем прокладка новых. Когда новое строительство ведется на территории старого района, у инвестора неизбежно возникают проблемы прокладки коммуникаций с учетом уже существующих, что выражается в увеличении денежных средств, затрачиваемых на проект. Ведь такая ситуация предполагает порой и дополнительные геодезические изыскания, прокладку дополнительных траншей и проч. Строительство микрорайона предполагает создание коммуникаций с нуля, прокладку мощных современных сетей. И чем больше площадь застройки, тем, в конечном счете, рентабельнее прокладка коммуникаций для инвестора. Существуют определенные требования к инвесторам в плане развития сетей. Есть нормативный акт, по которому компания, планирующая строительство, должна заплатить в городской бюджет определенную сумму денег: тарифы зависят от района возведения объекта и общей площади. Эти средства также используются городскими властями на реконструкцию инженерных коммуникаций. Существуют также внутренние нормы, которые определяют стоимость получения инвестором лимитов по энергопотреблению, водоснабжению и др.

- Как, по Вашему мнению, повлияет на ситуацию с энергетикой в Москве подписанное недавно между Ю.Лужковым и А.Чубайсом соглашение об инвестировании в энергетику города 400 млрд рублей?

- Только положительно. Для того, чтобы восстановить сети, износ которых, как вы верно заметили, составляет более пятидесяти процентов, необходимы инвестиции. То есть данное решение абсолютно логично, только, по-моему мнению, несколько запоздало.

- Сейчас многие сети в Москве изношены на 60% и более. Как можно улучшить их состояние?

- Отвечу на это фразой Булгакова, которую он написал в 20-е годы прошлого века: "Москву надо отстраивать".

- Как скажется на стоимости 1 кв. метра пересмотр налоговых ставок на недвижимость?

- Чем выше налог на недвижимость, тем большее количество людей будет реализовывать лишние метры. Предложение вырастет. Спрос, соответственно, сократится: меньше будет инвестиционных квартир. Цена на жилье, как минимум, остановится, как максимум - снизится.

- Некоторые компании не могут подключить свои объекты по 1,5 года. Из-за чего возникают подобные трудности и как они решаются?

- Причин возникновения таких ситуаций может быть много. Есть проекты, при строительстве которых администрация не выполняет своих обязательств. Как я уже сказал, по инвестиционному контракту компании-застройщики обязаны перечислить городу средства на прокладку коммуникаций. Иногда, к сожалению, происходит такая ситуация: компания деньги перечислила, а власти прокладку коммуникаций не начали. Особенно характерно это для регионов. В такой ситуации инвестор бессилен. При старом законодательстве можно было возводить дома без техусловий. Такие здания могли стоять по несколько лет без подключения к коммуникациям. Разумеется, в этом случае вся вина ложилась на некомпетентного девелопера.

- Назовите наиболее актуальные проблемы развития отрасти ЖКХ в Москве.

- Это достаточно больной вопрос. Институт частных управляющих компаний существует в столице достаточно давно, однако пока не получил повсеместного распространения. Связано это с тем, что Правительство в Москве до сих пор осуществляет дотацию на содержание жилья в тех домах, которые находятся на обслуживании ДЕЗов. Цена на техобслуживание для собственников и нанимателей жилья в Москве составляет сегодня 5 рублей 10 коп за метр, в то время как себестоимость данного техобслуживания – порядка 17 рублей. С 1 января 2007 года каждый дом должен определиться, на чьем обслуживании он будет находиться: ДЕЗа или управляющей компании. Если система дотаций остается, борьба за тендер превратится в предсказуемое мероприятие - акционирование Дирекций Единого Заказчика, которые будут выигрывать все тендеры по эксплуатации жилья. Когда дотации исчезнут и цены будут больше привязаны к себестоимости, то рынок будет открыт для входа управляющих компаний. Ведь тогда речь пойдет не о борьбе за бюджетные средства, а за предоставление качественных услуг заказчику.

Другая глобальная проблема, связанная с существованием частных управляющих компаний – это неплатежи. Особенно остро стоит проблема при вводе новых домов. Жилищный кодекс, Гражданский кодекс определяют для собственника начало обязательств по содержанию жилья с момента регистрации права собственности. Но при строительстве нового дома с момента сдачи здания в эксплуатацию до момента заселения проходит от полугода и больше. То есть коммуникации проведены, дом потребляет тепло и электроэнергию – а платить за это де-юре никто не должен. Практически все инвесторы предусматривают этот период в контрактах. Но договор стоит в правовом поле ниже законодательства, поэтому грамотные юристы всегда могут его обжаловать.  

Об авторах
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости