Средняя цена квартиры в московских новостройках
12 730 300 руб +0.03%
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Рядом с «Москва-Сити» могут построить самые высокие в столице небоскребы Недвижимость, 27 окт, 17:01
У столичных девелоперов упали доходы от продажи новостроек Недвижимость, 27 окт, 15:07
Расширяемся: как законно построить два дома на одном участке Недвижимость, 27 окт, 14:44
В промзоне на юге Москвы построят более 400 тыс. кв. м недвижимости Недвижимость, 27 окт, 11:58
Росреестр заметил сокращение спроса на ипотеку и новостройки Недвижимость, 27 окт, 10:15
«Воплощение бутикового подхода в девелопменте»: каким будет ЖК «Камергер» Недвижимость, 27 окт, 10:11
Почему энергоэффективный дом в России и на Западе — это два разных дома Недвижимость, 27 окт, 09:28
7 тыс. обманутых дольщиков в Москве получат квартиры в течение трех лет Недвижимость, 26 окт, 17:08
«Экодизайн — новая система ценностей рынка недвижимости» Недвижимость, 26 окт, 16:04
Новую кольцевую линию метро замкнут на год раньше Недвижимость, 26 окт, 15:14
Sminex получил награду за лучший проект сохранения исторического наследия Недвижимость, 26 окт, 15:12
Как строить дом на участке ИЖС, чтобы выгодно получить ипотеку Недвижимость, 26 окт, 14:28
Госдума одобрила продление дачной амнистии до 2031 года Недвижимость, 26 окт, 14:23
В России вступили в силу новые правила оплаты гаражей-ракушек Недвижимость, 26 окт, 13:38
О.Пронин: "Цена на жилье может снизиться благодаря ЖКХ"
Мнения ,  
0 

О.Пронин: "Цена на жилье может снизиться благодаря ЖКХ"

Одной из наиболее злободневных проблем является модернизация отрасли жилищно-коммунального хозяйства в Москве. Проблем в отрасли предостаточно: устаревшие коммуникации, неплатежи, нехватка мощностей для новых объектов, выбор управляющей компании. Без эффективного решения проблем в данной сфере новое строительство будет в значительной степени затруднено.

Одной из наиболее злободневных проблем является модернизация отрасли жилищно-коммунального хозяйства в Москве. Проблем в отрасли предостаточно: устаревшие коммуникации, неплатежи, нехватка мощностей для новых объектов, выбор управляющей компании. Без эффективного решения проблем в данной сфере новое строительство будет в значительной степени затруднено. Своим видением перспектив развития отрасли ЖКХ с корреспондентом "РБК-Недвижимости" Верой Ковалевой делится генеральный директор "Пересвет-Инвест", головной компании ГК "Пересвет-Групп", Олег Пронин.

- Олег Валентинович, какие меры позволят сделать сферу ЖКХ привлекательной для инвесторов?

- Прозрачные правила игры, возможность открытого доступа к информации, урегулированные законодательством взаимоотношения между владельцами сетей и конечным потребителем. Само по себе ЖКХ я бы разделил на несколько участков деятельности. Первая часть – непосредственное предоставление услуг по содержанию оборудования. Вторая – собственность на сети и первичные и вторичные узлы производства тепла, электроэнергии, трансформаторные узлы и прочее. Инвестиции в первую часть минимальны. Для того, чтобы организовать мероприятия по обслуживанию инженерно-коммуникационных сетей, нужно провести ряд подготовительных работ: установить оборудование, организовать профессиональную подготовку кадров. Основная затратная часть в данном случае - это зарплата сотрудников, другие траты приходятся на материалы и оборудование. Этот бизнес достаточно рентабелен, но инвестиционно не привлекателен просто потому, что инвестировать в данном случае практически некуда.

- А как решается вопрос с содержанием объектов ЖКХ?

- Здесь ситуация более интересная. При некоторых инновациях, минимизации затрат на содержание объектов инвестиции в эту отрасль приносят прибыль. Например, тепловые пункты, работающие на газе. Прибыль в данном случае будет составлять разницу между стоимостью газа, содержанием оборудования и ценой энергии производимой энергии. Полагаю, что в данный вид бизнеса можно привлечь инвесторов через открытые аукционы по продаже тепловых пунктов, бойлерных. Кстати, уже произошло акционирование муниципальных компаний в данном сегменте. Несомненно, эти акции приносят прибыль своим владельцам. Отдельно хотелось бы сказать о либерализации законодательства по ЖКХ. Безусловно, необходимо детализировать жилищные дотации и субсидии, уточнять тарификацию на воду, тепло, электроэнергию.

- Насколько сильно влияет проводка коммуникаций на себестоимость 1 кв. метра?

- В среднем стоимость коммуникаций колеблется от 50 до 300 долл. США на квадратный метр. Стоимость прокладки инженерных сетей при застройке микрорайона может колебаться от одного до десятка миллионов. Если говорить о застройке точечного объекта (5-10 тыс. кв. м), то, как правило, суммарные затраты на 1 кв. м могут быть значительно выше, чем при застройке целого микрорайона. Возведение отдельно стоящего дома подразумевает реконструкцию уже существующих сетей, что зачастую обходится дороже, чем прокладка новых. Когда новое строительство ведется на территории старого района, у инвестора неизбежно возникают проблемы прокладки коммуникаций с учетом уже существующих, что выражается в увеличении денежных средств, затрачиваемых на проект. Ведь такая ситуация предполагает порой и дополнительные геодезические изыскания, прокладку дополнительных траншей и проч. Строительство микрорайона предполагает создание коммуникаций с нуля, прокладку мощных современных сетей. И чем больше площадь застройки, тем, в конечном счете, рентабельнее прокладка коммуникаций для инвестора. Существуют определенные требования к инвесторам в плане развития сетей. Есть нормативный акт, по которому компания, планирующая строительство, должна заплатить в городской бюджет определенную сумму денег: тарифы зависят от района возведения объекта и общей площади. Эти средства также используются городскими властями на реконструкцию инженерных коммуникаций. Существуют также внутренние нормы, которые определяют стоимость получения инвестором лимитов по энергопотреблению, водоснабжению и др.

- Как, по Вашему мнению, повлияет на ситуацию с энергетикой в Москве подписанное недавно между Ю.Лужковым и А.Чубайсом соглашение об инвестировании в энергетику города 400 млрд рублей?

- Только положительно. Для того, чтобы восстановить сети, износ которых, как вы верно заметили, составляет более пятидесяти процентов, необходимы инвестиции. То есть данное решение абсолютно логично, только, по-моему мнению, несколько запоздало.

- Сейчас многие сети в Москве изношены на 60% и более. Как можно улучшить их состояние?

- Отвечу на это фразой Булгакова, которую он написал в 20-е годы прошлого века: "Москву надо отстраивать".

- Как скажется на стоимости 1 кв. метра пересмотр налоговых ставок на недвижимость?

- Чем выше налог на недвижимость, тем большее количество людей будет реализовывать лишние метры. Предложение вырастет. Спрос, соответственно, сократится: меньше будет инвестиционных квартир. Цена на жилье, как минимум, остановится, как максимум - снизится.

- Некоторые компании не могут подключить свои объекты по 1,5 года. Из-за чего возникают подобные трудности и как они решаются?

- Причин возникновения таких ситуаций может быть много. Есть проекты, при строительстве которых администрация не выполняет своих обязательств. Как я уже сказал, по инвестиционному контракту компании-застройщики обязаны перечислить городу средства на прокладку коммуникаций. Иногда, к сожалению, происходит такая ситуация: компания деньги перечислила, а власти прокладку коммуникаций не начали. Особенно характерно это для регионов. В такой ситуации инвестор бессилен. При старом законодательстве можно было возводить дома без техусловий. Такие здания могли стоять по несколько лет без подключения к коммуникациям. Разумеется, в этом случае вся вина ложилась на некомпетентного девелопера.

- Назовите наиболее актуальные проблемы развития отрасти ЖКХ в Москве.

- Это достаточно больной вопрос. Институт частных управляющих компаний существует в столице достаточно давно, однако пока не получил повсеместного распространения. Связано это с тем, что Правительство в Москве до сих пор осуществляет дотацию на содержание жилья в тех домах, которые находятся на обслуживании ДЕЗов. Цена на техобслуживание для собственников и нанимателей жилья в Москве составляет сегодня 5 рублей 10 коп за метр, в то время как себестоимость данного техобслуживания – порядка 17 рублей. С 1 января 2007 года каждый дом должен определиться, на чьем обслуживании он будет находиться: ДЕЗа или управляющей компании. Если система дотаций остается, борьба за тендер превратится в предсказуемое мероприятие - акционирование Дирекций Единого Заказчика, которые будут выигрывать все тендеры по эксплуатации жилья. Когда дотации исчезнут и цены будут больше привязаны к себестоимости, то рынок будет открыт для входа управляющих компаний. Ведь тогда речь пойдет не о борьбе за бюджетные средства, а за предоставление качественных услуг заказчику.

Другая глобальная проблема, связанная с существованием частных управляющих компаний – это неплатежи. Особенно остро стоит проблема при вводе новых домов. Жилищный кодекс, Гражданский кодекс определяют для собственника начало обязательств по содержанию жилья с момента регистрации права собственности. Но при строительстве нового дома с момента сдачи здания в эксплуатацию до момента заселения проходит от полугода и больше. То есть коммуникации проведены, дом потребляет тепло и электроэнергию – а платить за это де-юре никто не должен. Практически все инвесторы предусматривают этот период в контрактах. Но договор стоит в правовом поле ниже законодательства, поэтому грамотные юристы всегда могут его обжаловать.

Об авторе
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
РБК Сервис
База новостроек
без рекламы
Главное Найти квартиру Лента