С. Постнов: "Потенциал рынка рефинансирования огромен"

В борьбе за благонадежного заемщика банки вышли на открытую тропу войны – готовность рефинансировать ипотечные кредиты объявили практически все ведущие игроки рынка. В интервью корреспонденту "РБК-Недвижимость" Елене Прогоновой президент Национальной ипотечной компании (НИКом) Сергей Постнов рассказал о том, в каких случаях рефинансирование выгодно заемщику и почему именно перекредитование стало новинкой-2007 на ипотечном рынке.

В 2002 году средняя процентная ставка по ипотечным кредитам составляла в среднем 15% в валюте. Сегодня цифра опустилась до 9,5 % по долларовым кредитам. Ипотечные заемщики образца 2001-2002 были весьма продвинутыми людьми в общеэкономическом плане. Подсчитать разницу и оценить выгоду перекредитования они, безусловно, способны. Клиенты уже пришли в банки за перерасчетом?

Безусловно, такие заявки есть, и сделки успешно проводятся. Однако пока я не могу назвать это явление массовым. У нас доля сделок по рефинансированию составляет порядка 10% от общего объема выдаваемых ипотечных кредитов. Если говорить в количественном исчислении, то при месячной норме 120-130 новых кредитов, рефинансируется 12-13 ранее выданных.

Каков размер минимальной разницы в ставках, когда перекредитование становится выгодным для заемщика?

По нашим расчетам, разрыв в 1,5% между старой ставкой и новым предложением позволяет назвать подобную сделку целесообразной.

Какие варианты перекредитования существуют в настоящее время и сколько Ваших клиентов уже рефинансировали свои ссуды?

Мы сознательно рекламировали продукт "Рефинансирование" как среди клиентов других банков, так и среди своих заемщиков. Наши ставки по перекредитованию сегодня одни из самых выгодных на рынке, соответственно от 9,7 % по долларовым продуктам и от 11% по рублевым. На сегодняшний день среди перекредитовавшихся порядка 20% наши заемщики, а оставшиеся 80% - из других банков.

Перекредитование дает заемщику реальную экономию средств. Выгодно оно и банку: заемщик уже доказал свою платежеспособность, погасив часть кредита. На Ваш взгляд, когда эта услуга станет полноценным кредитным продуктом? Что мешает?

Люди финансово образованные, конечно, уже перекредитовываются. К примеру, когда Банк Москвы объявил об ипотеке под 7% в экзотических валютах, некоторые заемщики туда пошли, в том числе и от нас. Однако это единичный случай.

Экономическая непросвещенность населения и инертность региональных банков - основное, что сдерживает развитие данного сектора рынка. Многие заемщики все еще думают, что это сумасшедшие сложности. Да, надо заново собрать все справки: ведь рефинансирование - это выдача нового кредита для погашения старого, - но и экономия потом составляет от 1500 до 2000 долларов ежегодно. К примеру, по программе АИЖК региональные банки выдавали рублевые кредиты под 15-18%. Следовательно, некоторые заемщики до сих пор платят эти проценты, хотя среднерыночные ставки уже снизились до 11%. Разница впечатляющая - почти в 2 раза. В Национальной ипотечной компании есть программа рублевого рефинансирования, и мы пытались взаимодействовать с небольшими региональными банками. Ведь для того, чтобы донести информацию о возможности перекредитования до клиента необходимы минимальные затраты, в отличие от затрат на привлечение людей с открытого рынка, ни разу не сталкивавшихся с ипотекой. Предлагая своим клиентам рефинансирование, региональный банк получает средства на выдачу новых кредитов, заемщик - пониженную процентную ставку и снижение ежемесячного платежа… Но пока и те, и другие очень вяло относятся к этим возможностям.

Инертность региональных банков отчасти понятна. Если все заемщики, которые платят в банк, сотрудничающий с АИЖК, рефинансируются (т.е. погасят кредиты) в течение одного- двух месяцев, в госкорпорации поймут, что местный банк кредиты продал кому-то другому. Это уже политический момент - портить отношения с АИЖК не хочет ни один региональный банк. Но ведь это внутренние взаимоотношения финансовых институтов, а держать "руку на пульсе" в первую очередь должны заемщики, которые понимают, что разница в ставке 4-7% при рублевом займе даст ощутимую экономию. Напомню, что существуют крупные банки, имеющие широкую региональную сеть, например Уралсиб, ВТБ, или Сбербанк, однако и там услуга перекредитования не очень востребована.

С какими рисками сталкивается банк, занимающийся перекредитованием, и каким образом они минимизируются?

Есть общая трудность для всех банков. В процессе перекредитования новый банк-кредитор переводит деньги в счет погашения задолженности заемщика в его "старый" банк, в пользу которого оформлен залог на квартиру. В этом случае, существует риск, что заемщик погасит старый кредит за счет нового, а переоформлять залог на нового кредитора не станет. Однако пока случаев подобного рода мошенничества на рынке не было.

На этот период банк устанавливает повышенные проценты?

Некоторые банки так и делают, но НИКом отказался от этой практики. Процедура перерегистрации залога занимает от недели до месяца, а затраты на перерасчет с одной ставки на другую дают банку больше операционных расходов нежели доходов. За такой непродолжительный период выигрыш банка на повышенной ставке по кредиту составляет от 10 до 50 долларов, что не сопоставимо с затратами. С другой стороны, есть чисто психологический момент: повышенной ставкой банки стимулируют заемщика не затягивать с переоформлением залога.

Какие дополнительные расходы несет заемщик при перекредитовании?

Дополнительные расходы те же самые, что и при выдаче нового кредита, разницы здесь нет. Мы анализируем документы заемщика, поэтому клиент платит комиссию за рассмотрение: у нас это - 500 рублей. Далее, когда Вы уже одобрены, мы берем 4000 рублей за составление комплекта договоров по сделке. Больше расходов нет.

В этом году программами по перекредитованию обзавелись практически все ведущие банки. Означает ли это, что поток потенциальных клиентов в Москве иссяк?

Естественно, сама услуга перекредитования впервые появилась на российском рынке в 2005 году. Банки ввели её для поддержания объемов выдачи ипотечных кредитов в период стагнации рынка недвижимости. Однако в 2006 году взрывной рост цен на жилье переключил внимание участников рынка на вновь выдаваемые кредиты. При этом, если анализировать статистику по Москве и области, то объем рынка вырос в несколько раз, а вот количество выдаваемых кредитов, т.е. заключенных сделок, наоборот, уменьшилось. Ипотечные банки "выехали" за счет роста цен: заемщикам теперь требовались более внушительные суммы на покупку квартиры. Поэтому, даже если бы банки выдали столько же кредитов, объемы выросли бы только в два раза. В этом году ситуация иная: клиент стал дольше выбирать. При этом уже накапливается масса заемщиков, готовых перекредитовываться. Думаю, что по мере развития ипотеки и повышения уровня финансовой осведомленности российских заемщиков, эта услуга будет пользоваться все большей популярностью. Потенциал рынка рефинансирования огромен.

На западе очень распространена консолидация долгов в один ипотечный долг – когда человек имеет автокредит и экспресс кредит – то он может рефинансировать все свои долги в один ипотечный под гораздо более низкий процент. Вы считаете, что консолидация долгов - это перспективное направление бизнеса для России?

В европейских странах это, действительно, популярный способ снижения долгового бремени, но он вряд ли применим для России. У нас закон об ипотеке написан таким образом, что ипотечный кредит под залог существующего жилья – это заем, взятый под залог недвижимости на покупку или ремонт жилья.

Если заемщик взял деньги под залог недвижимости и купил на них автомобиль или холодильник, а потом перестает платить ежемесячные взносы, то квартира может через суд перейти в собственность банка, но выселить оттуда заемщика, как и членов его семьи, невозможно, учитывая сердобольность нашего судейского корпуса. Поэтому банки, которые выдают кредиты под залог существующей недвижимости на любые цели, на мой взгляд, сильно рискуют.

С другой стороны, наши граждане, этой хитрости пока не знают, и поэтому банки, которые выдают кредиты на любые цели под залог недвижимости, проблем с возвратами сейчас не испытывают. Но ведь со временем многие поймут разницу, и отношение к этим кредитам может измениться: возрастет вероятность мошенничества.