Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Украина допустила прекращение железнодорожного сообщения с Россией 07:40, Политика Стал известен топ-15 крупнейших исполнителей госзаказов среди ИП 07:00, Свое дело Исследование РБК: как ИП в России получают миллиарды от государства 07:00, Свое дело Москва потратит 12 млрд руб. на транспортную интеграцию МЦК 07:00, Политика «Коммерсантъ» рассказал о решении Мамута объединить свои активы 06:51, Бизнес Спасатели нашли тела погибших при падении вертолета в Иркутской области 05:54, Общество Центробанк отозвал лицензию у банка «Канский» 05:17, Финансы Тиллерсон связал отмену санкций с восстановлением целостности Украины 05:05, Политика США подключились к расследованию коррупции в МОК перед Олимпиадой в Рио 04:46, Общество USAID не заметило снятия блокады с Йемена 04:03, Политика В Белом доме увидели в России и Китае угрозу мировой стабильности 03:42, Политика При столкновении четырех фур на МКАД погиб один человек 03:39, Общество В Иране произошло землетрясение магнитудой 6,2 03:09, Общество Саакашвили вновь заявил о готовности возглавить правительство Украины 02:15, Политика Запрет на антивирус Касперского в госорганах США стал законом 02:06, Политика Тиллерсон заявил о готовности США к переговорам с КНДР 01:34, Политика Пожарные ликвидировали возгорание на Центральном павильоне ВДНХ 01:25, Общество Facebook изменил налоговую политику после претензий властей 00:40, Финансы Пожар в павильоне «Центральный» на ВДНХ в Москве 00:27, Фотогалерея  Роскачество не нашло нарушений в продающейся в России водке 00:01, Бизнес Мутко поручил разобраться с отказами банков работать с турагентствами 00:01, Бизнес Медведев поручил проработать введение квоты для российских вин в рознице 00:00, Бизнес Бизнес назвал самый непрофессиональный надзорный орган 00:00, Экономика Секрет датского счастья прост — хюгге 12 дек, 23:51, РБК и Philips На ВДНХ загорелся центральный павильон 12 дек, 23:42, Общество Власти Москвы предупредили водителей о ледяном дожде 12 дек, 23:37, Общество Трамп объявил о победе над «Исламским государством» в Ираке и Сирии 12 дек, 23:27, Политика PepsiCo сделала крупнейший предзаказ на электрогрузовики Tesla 12 дек, 23:05, Технологии и медиа
Ставки на аренду офисов упадут
12 дек, 2005 11:38
0
Ставки на аренду офисов упадут
В настоящее время офисный рынок является одним из наиболее высокорентабельных и динамично развивающихся в Москве. Российские и зарубежные девелоперы инвестируют в строительство офисов класса А, которые отвечают современным международным требованиям. На этом фоне рынок складов еще только зарождается: количество первоклассных проектов здесь можно пересчитать по пальцам.

В настоящее время офисный рынок является одним из наиболее высокорентабельных и динамично развивающихся в Москве. Российские и зарубежные девелоперы инвестируют в строительство офисов класса А, которые отвечают современным международным требованиям. На этом фоне рынок складов еще только зарождается: количество первоклассных проектов здесь можно пересчитать по пальцам. О тенденциях и перспективах развития офисного и логистического рынков корреспонденту "РБК-Недвижимость" Вере Ковалевой рассказывает профессионал с 10-тилетним стажем работы в сфере московской коммерческой недвижимости, управляющий директор консалтинговой компании Praedium Рубен Алчуждян.

- Ожидает ли московский офисный рынок перенасыщение? Какую роль в этом процессе будет играть ММДЦ "Москва-Сити"?

- Арендные ставки будут плавно снижаться. Безусловно, массовое строительство и ввод площадей в "Москве-Сити" - одна из причин этой тенденции. Еще несколько лет назад эксперты утверждали, что арендные ставки на офисы в Москве упадут, однако, до сих пор этого не произошло. Сейчас запускаются очень крупные проекты в сегменте офисной недвижимости - по 70-100 тыс. кв. м: здания в "Москве-Сити", в районе Павелецкой и Кутузовского проспекта. Наблюдается укрупнение проектов и увеличение их числа. Поэтому снижение арендных ставок не может не наступить. Так что "Москва-Сити" внесет в это свой вклад, но снижение ставок наступит благодаря не только этому проекту.

- Так что же сейчас происходит с арендными ставками? Они растут или остаются стабильными?

- В среднем, ставки остаются стабильными. Если говорить об изменениях в арендных ставках, то все больше проявляется тенденция к диверсификации. Очень различаются ставки на расположенные рядом офисы, в зависимости от их качества – даже если это офисы одного и того же класса. Еще сильнее различие в ставках наблюдается, когда два одинаковых по классу здания расположены в разных местах. Арендаторы становятся все более избирательными. Количество проектов на рынке увеличивается, и в их концепциях появилась диверсификация.

Существует несколько типов высококлассной офисной недвижимости: новые здания классов А и В, реконструированные здания классов А и В, бизнес-парки. Арендные ставки на офисные помещения не идут ни вверх, ни вниз - они устанавливаются, исходя из характеристик и особенностей конкретного проекта. При этом уровень арендных ставок будет плавно снижаться. Но самые ликвидные помещения - например, офисы небольшого размера в "Центр Усадьба" или "Романовъ Двор" - никогда не будут дешеветь.

- Большая часть инвестиций, привлекаемых в сектор коммерческой недвижимости, приходится на западные или отечественные?

- Около 30% инвестиций в отечественный рынок приходится на зарубежные финансовые институты. Пока рынок маленький и молодой - в 2005 году совокупный объем инвестиций в него составил менее 2 млрд долл. Поэтому каждые 100 млн долл. инвестиций являются для этого рынка существенной суммой.

- Каким путем Вы бы посоветовали привлекать инвестиции свом клиентам?

- Вот как выглядит идеальный девелоперский проект: дешево приобрести участок земли, используя местные связи и административный ресурс; получить дешевое кредитование на Западе; нанять профессиональных российских консультантов по местным расценкам; привлечь дорогих арендаторов. Проблема заключается в том, что мы говорим о сочетании несочетаемого. Очень сложно представить себе консервативного западного банкира, который дает деньги под 5-7% годовых бывшему советскому чиновнику, получившему земельный участок благодаря своим связям. На практике получается, что либо земля достается дешево, а деньги - дорого, либо наоборот. Западные инвесторы тоже не всегда представляют себе специфику ведения бизнеса в России.

Поэтому в идеале необходимо, чтобы в течение какого-то времени зарубежный предприниматель поработал в России и приобрел необходимое понимание сложившихся здесь бизнес-процессов. Сейчас чаще всего именно зарубежные девелоперы, работающие в России, привлекают в свои проекты западные капиталы. Российскому девелоперу очень трудно взять кредит в иностранном банке, представительства которого в России нет.

- Какие тенденции сейчас наблюдаются на рынке складских помещений?

- В настоящее время наступило некое равновесие между тем, что логистический рынок представляет собой реально, и тем, что о нем пишут. В последние год-два информационно-новостной поток был слегка преувеличен. Рынок складов становится все более похожим на офисный. Реальный интерес к инвестициям в логистику в России начинают испытывать иностранные девелоперы. Недавно было объявлено об одной из первых инвестиционных сделок с участием иностранного капитала, когда фонд Raven Russia приобрел два складских проекта "Кулон", а затем – первую очередь логистического комплекса "Крекшино". В настоящее время спрос на склады все еще значительно превышает предложение, и потому потенциальная емкость этого рынка огромна.

- Расскажите о том, какова судьба первых крупных логистических проектов в Подмосковье.

- Примером таких проектов являются логопарки Пушкино и Ленинградский терминал, которые реализуются с разной успешностью. В Пушкино все помещения сданы нескольким крупным компаниям: Relogix, DHL и "Национальная логистическая компания". Однако сдача в эксплуатацию комплекса серьезно задерживается – более, чем на полгода. Что касается Ленинградского терминала, то до сих пор не известно, какие компании являются его арендаторами. Скорее всего, существуют договоренности об аренде с рядом компаний, но сами договоры аренды не подписаны. Только этим можно объяснить неразглашение имен арендаторов.

- А как сейчас обстоят дела со складами в Москве?

- Одна из тенденций отдаленного будущего как раз связана с тем, что начнется становление логистического рынка в пределах МКАД. Речь идет о том, что здесь будут возводить качественные склады высокого класса. В настоящее время на участке земли в Москве гораздо выгоднее построить жилье, торговый или офисный центр, чем склад. Поэтому сейчас мало кто строит дорогие склады в Москве. Этот сегмент рынка коммерческой недвижимости начнет расти лишь после того, как будут заполнены ниши других сегментов. Пока в Москве есть только склады класса В и ниже.  

Об авторах
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости