Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
СКР начал проверку гибели засыпанного песком мальчика под Волгоградом 18:16, Общество В Москве арестовали главу крупнейшего столичного производителя хлеба 18:15, Общество Полиция Испании рассказала о 12 членах ячейки террористов в Каталонии 17:58, Общество Глава МИД Австрии обвинил Эрдогана во вмешательстве в дела других стран 17:21, Общество Александр Кокорин забил в пятом матче подряд в чемпионате России 17:01, Спорт Автомобиль совершил наезд на пешеходов на юго-востоке Бельгии 16:57, Общество В аварии на Калужском шоссе в Москве погиб человек 16:38, Общество В Дамаске при обстреле выставки с участием России погибли четыре человека 16:17, Общество В Сети появилось видео убийства устроившего резню в Сургуте 16:02, Общество В Москве отравились 36 туристов из Италии 15:42, Общество В Кремле опровергли уход Тулеева с поста губернатора 15:20, Политика Чемпионат России по футболу. «Амкар» — «Зенит». Онлайн 15:00, Спорт В Красноярске ввели режим ЧС из-за ливня 14:14, Общество Суд отказал Siemens в аресте поставленных в Крым турбин 14:05, Общество В СК рассказали об убитой в Белгородской области семье предпринимателей 13:48, Общество Легионер «Спартака» сообщил руководству о желании покинуть команду 13:40, Спорт В Грозном отменили турнир студенческой лиги MMA из-за гибели бойцов 13:18, Общество Инициатор переноса столицы из Москвы за Урал предложил провести дебаты 12:41, Политика «Зенит» договорился о трансфере пятого аргентинского футболиста за лето 12:31, Спорт Проверьте ваше везение, предпринимательское чутьё и деловую хватку 12:20, РБК и Билайн Путин и Медведев поздравили Кончаловского с 80-летием 12:07, Политика Названо место погребения экс-главкома ВВС России Петра Дейнекина 11:46, Политика В организации теракта в Барселоне заподозрили имама местной мечети 11:38, Общество Лучшего бомбардира Евро-2016 удалили с поля за оскорбление арбитра 11:31, Спорт Украинские военные опровергли данные о наступлении около Горловки 11:28, Политика На Украине задержали предполагаемых угонщиков машины замглавы Нацполиции 11:08, Общество В Белгородской области открыли дело после убийства семьи предпринимателей 10:35, Общество О трудовых правах должны знать все: работа – это не только обязанности 10:23, Партнерский материал
Ставки на аренду офисов упадут
12 дек, 2005 11:38
0
Ставки на аренду офисов упадут
В настоящее время офисный рынок является одним из наиболее высокорентабельных и динамично развивающихся в Москве. Российские и зарубежные девелоперы инвестируют в строительство офисов класса А, которые отвечают современным международным требованиям. На этом фоне рынок складов еще только зарождается: количество первоклассных проектов здесь можно пересчитать по пальцам.

В настоящее время офисный рынок является одним из наиболее высокорентабельных и динамично развивающихся в Москве. Российские и зарубежные девелоперы инвестируют в строительство офисов класса А, которые отвечают современным международным требованиям. На этом фоне рынок складов еще только зарождается: количество первоклассных проектов здесь можно пересчитать по пальцам. О тенденциях и перспективах развития офисного и логистического рынков корреспонденту "РБК-Недвижимость" Вере Ковалевой рассказывает профессионал с 10-тилетним стажем работы в сфере московской коммерческой недвижимости, управляющий директор консалтинговой компании Praedium Рубен Алчуждян.

- Ожидает ли московский офисный рынок перенасыщение? Какую роль в этом процессе будет играть ММДЦ "Москва-Сити"?

- Арендные ставки будут плавно снижаться. Безусловно, массовое строительство и ввод площадей в "Москве-Сити" - одна из причин этой тенденции. Еще несколько лет назад эксперты утверждали, что арендные ставки на офисы в Москве упадут, однако, до сих пор этого не произошло. Сейчас запускаются очень крупные проекты в сегменте офисной недвижимости - по 70-100 тыс. кв. м: здания в "Москве-Сити", в районе Павелецкой и Кутузовского проспекта. Наблюдается укрупнение проектов и увеличение их числа. Поэтому снижение арендных ставок не может не наступить. Так что "Москва-Сити" внесет в это свой вклад, но снижение ставок наступит благодаря не только этому проекту.

- Так что же сейчас происходит с арендными ставками? Они растут или остаются стабильными?

- В среднем, ставки остаются стабильными. Если говорить об изменениях в арендных ставках, то все больше проявляется тенденция к диверсификации. Очень различаются ставки на расположенные рядом офисы, в зависимости от их качества – даже если это офисы одного и того же класса. Еще сильнее различие в ставках наблюдается, когда два одинаковых по классу здания расположены в разных местах. Арендаторы становятся все более избирательными. Количество проектов на рынке увеличивается, и в их концепциях появилась диверсификация.

Существует несколько типов высококлассной офисной недвижимости: новые здания классов А и В, реконструированные здания классов А и В, бизнес-парки. Арендные ставки на офисные помещения не идут ни вверх, ни вниз - они устанавливаются, исходя из характеристик и особенностей конкретного проекта. При этом уровень арендных ставок будет плавно снижаться. Но самые ликвидные помещения - например, офисы небольшого размера в "Центр Усадьба" или "Романовъ Двор" - никогда не будут дешеветь.

- Большая часть инвестиций, привлекаемых в сектор коммерческой недвижимости, приходится на западные или отечественные?

- Около 30% инвестиций в отечественный рынок приходится на зарубежные финансовые институты. Пока рынок маленький и молодой - в 2005 году совокупный объем инвестиций в него составил менее 2 млрд долл. Поэтому каждые 100 млн долл. инвестиций являются для этого рынка существенной суммой.

- Каким путем Вы бы посоветовали привлекать инвестиции свом клиентам?

- Вот как выглядит идеальный девелоперский проект: дешево приобрести участок земли, используя местные связи и административный ресурс; получить дешевое кредитование на Западе; нанять профессиональных российских консультантов по местным расценкам; привлечь дорогих арендаторов. Проблема заключается в том, что мы говорим о сочетании несочетаемого. Очень сложно представить себе консервативного западного банкира, который дает деньги под 5-7% годовых бывшему советскому чиновнику, получившему земельный участок благодаря своим связям. На практике получается, что либо земля достается дешево, а деньги - дорого, либо наоборот. Западные инвесторы тоже не всегда представляют себе специфику ведения бизнеса в России.

Поэтому в идеале необходимо, чтобы в течение какого-то времени зарубежный предприниматель поработал в России и приобрел необходимое понимание сложившихся здесь бизнес-процессов. Сейчас чаще всего именно зарубежные девелоперы, работающие в России, привлекают в свои проекты западные капиталы. Российскому девелоперу очень трудно взять кредит в иностранном банке, представительства которого в России нет.

- Какие тенденции сейчас наблюдаются на рынке складских помещений?

- В настоящее время наступило некое равновесие между тем, что логистический рынок представляет собой реально, и тем, что о нем пишут. В последние год-два информационно-новостной поток был слегка преувеличен. Рынок складов становится все более похожим на офисный. Реальный интерес к инвестициям в логистику в России начинают испытывать иностранные девелоперы. Недавно было объявлено об одной из первых инвестиционных сделок с участием иностранного капитала, когда фонд Raven Russia приобрел два складских проекта "Кулон", а затем – первую очередь логистического комплекса "Крекшино". В настоящее время спрос на склады все еще значительно превышает предложение, и потому потенциальная емкость этого рынка огромна.

- Расскажите о том, какова судьба первых крупных логистических проектов в Подмосковье.

- Примером таких проектов являются логопарки Пушкино и Ленинградский терминал, которые реализуются с разной успешностью. В Пушкино все помещения сданы нескольким крупным компаниям: Relogix, DHL и "Национальная логистическая компания". Однако сдача в эксплуатацию комплекса серьезно задерживается – более, чем на полгода. Что касается Ленинградского терминала, то до сих пор не известно, какие компании являются его арендаторами. Скорее всего, существуют договоренности об аренде с рядом компаний, но сами договоры аренды не подписаны. Только этим можно объяснить неразглашение имен арендаторов.

- А как сейчас обстоят дела со складами в Москве?

- Одна из тенденций отдаленного будущего как раз связана с тем, что начнется становление логистического рынка в пределах МКАД. Речь идет о том, что здесь будут возводить качественные склады высокого класса. В настоящее время на участке земли в Москве гораздо выгоднее построить жилье, торговый или офисный центр, чем склад. Поэтому сейчас мало кто строит дорогие склады в Москве. Этот сегмент рынка коммерческой недвижимости начнет расти лишь после того, как будут заполнены ниши других сегментов. Пока в Москве есть только склады класса В и ниже.  

Об авторах
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости