А.Хисаметдинов: "Спрос на ипотеку вырастет в десятки раз"

В настоящее время банки очень быстро реагируют на изменения ипотечного рынка и сознательно меняют сегменты своих потенциальных заемщиков. Банкиры уверены, что такая стратегия способна существенно увеличить объемы продаж ипотечных кредитов. О перспективах развития ипотеки в России корреспонденту "РБК-Недвижимости" Вере Ковалевой рассказывает заместитель председателя правления КБ "Москоммерцбанк", директор департамента розничного бизнеса Альберт Хисаметдинов.

- Сейчас многие не могут купить в Москве квартиру в кредит, потому что на жилье зачастую находятся покупатели с "живыми" деньгами. Сможет ли в таких условиях рынок ипотеки развиваться?

- Действительно, на рынке недвижимости наблюдается недостаток предложения квартир. Именно это подталкивает цены вверх. Но в то же время покупателей с "живыми" деньгами не бесконечное число на рынке. При этом большинство представителей российского среднего класса могут позволить себе купить жилье только с помощью ипотеки. Банки, снижая ставки, увеличивая сроки кредитования и отношение кредит/залог, сознательно меняют сегменты своих потенциальных заемщиков: нишу заемщиков "высшего" среднего класса на нишу заемщиков "среднего" и даже "низшего" среднего класса. Спрос на ипотеку при смене ниш заемщиков в краткосрочной перспективе вырастет в десятки раз.

- Согласно данным Росрегистрации, в 2004 и 2005 гг. в Москве было совершено около 4300 ипотечных сделок. Каков будет, по Вашему мнению, данный показатель к концу 2006 года?

- Я думаю, что это не очень корректная цифра. Ряд банков до сих пор не регистрирует ипотеку в ЕГРП, а оформляет ипотеку договорами залога. На балансах банков существуют кредиты, которые нельзя назвать ипотекой на текущий момент, но которые со временем станут полноценными ипотечными кредитами. Например, кредиты, которые предоставляются физлицам банками под залог инвестиционных прав на будущую недвижимость, которые также проходят мимо ЕГРП. Если посмотреть рост объемов кредитных портфелей, объявляемый банками, то все банки демонстрируют рост объемов выдачи ипотечных кредитов. Я считаю, что России "грозит" рост объемов ипотечного кредитования более 100% в год в течение последующих нескольких лет, при условии сохранения и улучшения текущей макроэкономической ситуации в стране.

- Совершенно ли законодательство об ипотеке? Прописаны ли в нем в должной степени механизмы участия в ипотечном рынке пенсионных фондов и страховых компаний, обладающих самыми длинными деньгами?

- По моему глубокому убеждению, никакое законодательство не может быть совершенным, поскольку все течет, все меняется. Что касается ипотеки, то соответствующее законодательство может быть признано удовлетворительным. Участие в ипотечном рынке пенсионных фондов и страховых компаний регулируется Федеральным законом "Об ипотечных ценных бумагах" №152-ФЗ от 11 ноября 2003 года. В целом федеральный закон доработан весьма хорошо, так как затрагивает все основные направления деятельности по выпуску ипотечных ценных бумаг. Российская законодательная практика показывает, что применение закона в нашей стране связано с внесением многочисленных поправок в другие законодательные и нормативные акты. В данной ситуации часть такой работы сделана: часть изменений внесена, а часть сейчас рассматривается.

- Как отразилось вступление в силу федерального закона №214 "О долевом строительстве" на рынке ипотечного жилищного кредитования?

- На вторичном рынке произошел небольшой рост цен на недвижимость. По некоторым оценкам экспертов, рынок ожидал, что новый закон усложнит процедуру участия в долевом строительстве и, соответственно, ограничит предложение недвижимости. Средний рост цен на жилую недвижимость в Москве за 2005 год составил 20%.

- Каков "вклад" закона 214-ФЗ в рост цен на жилую недвижимость?

- Мое мнение — не более 3-4%.

- Какова, на Ваш взгляд, наиболее эффективная стратегия конкурентной борьбы банков?

- Самая эффективная стратегия для розничного бизнеса банков – это максимальная клиентоориентированность при создании конвейерной технологии выдачи кредитов.

- Какой способ донесения до целевой аудитории информации об условиях получения ипотечного кредита можно считать оптимальным?

- Надо использовать все каналы донесения информации. Реклама и PR дают целевой аудитории общее представление о присутствии банка в определенной нише рынка банковских услуг. Ипотечный банковский продукт должны продавать специалисты по недвижимости. Поэтому реальные каналы продаж ипотечных продуктов я вижу в создании тесных взаимоотношений с риелторскими компаниями и появившимися недавно на рынке ипотечными брокерами. Информация на интернет-сайтах тоже может выступать как отдельный канал продаж.

- Какие новые ипотечные услуги "Москоммерцбанк" планирует ввести в 2006 году?

- Сегодня спрос потребителей ипотечных продуктов полностью удовлетворен нашими текущими программами. Принципиальные нововведения не планируются.

- Рефинансирует ли "Москоммерцбанк" пулы закладных?

- Да, рефинансирует, если это интересно с точки зрения двух параметров: цены и качества пула.

- Расскажите о перспективности такого направления, как коммерческая ипотека.

- Перспектива этого направления великолепна, поскольку вся программа в конечном счете рассчитана на развитие малого бизнеса. Есть представители среднего класса, которые уже имеют квартиры, дачи, автомобили и хотят приобрести недвижимость с целью инвестирования в развитие бизнеса. Цели можно перечислять долго, у разных людей они могут быть различными, но одно неизменно — банк поможет их достигнуть. Поскольку я на рынке ипотеки работаю более четырех лет, я хорошо представляю себе структуру спроса на этом рынке. Объективно спрос на продукт с условным названием "Физическое лицо – нежилая недвижимость" достаточно высок. Под этим продуктом подразумевается следующее: любое физлицо, имеющее доход от найма или от бизнеса (доли бизнеса), может приобрести с помощью нашего кредита объект нежилой недвижимости для любых целей. Для Москвы, например, это недвижимость, которую можно сдать в аренду под небольшой магазин, косметический салон или парикмахерскую. Для столицы метраж составляет от 50 до 200 кв. м, стоимость — от 100 тыс. долл.

Банки если и кредитуют такие объекты, то только в отдельных случаях, для отдельных клиентов. "Москоммерцбанк" предлагает рынку достаточно стандартизированный продукт. Процедуры и условия этого продукта аналогичны процедурам и условиям жилой ипотеки. Я особо хотел бы подчеркнуть, что мы не оцениваем доходы по проекту использования недвижимости — мы анализируем текущие доходы заемщиков.

- Чем кредит на приобретение коммерческой недвижимости принципиально отличается от любого другого кредита?

- В соответствии с нашим подходом, нашей программой и нашей процедурой — ничем.

- На рынке существовала и, вероятно, существует теневая практика, когда по ипотеке приобретается квартира, а потом без ведома банка переводится в нежилой фонд и превращается таким образом в офис или магазин. Будет ли необходимость в такой практике при развитии в стране коммерческой ипотеки?

- Без ведома банка перевести помещение из разряда жилого в разряд нежилого невозможно. Процедура такого перевода очень сложна и продолжительна по времени. К жилым помещениям, которые переводятся в нежилые, предъявляются определенные требования, существует также ряд ограничений. Городские власти очень тщательно изучают историю квартиры и возможность ее использования по другому назначению. Такой теневой практики не существует. Есть исключительные индивидуальные случаи, но практикой назвать это нельзя.

- Ваш прогноз относительно развития рынка ипотечного жилищного кредитования в 2006 году.

- Рост объемов ипотечного кредитования будет составлять не менее 100% в год. Мы прогнозируем даже ускорение роста. На рынок выйдет ряд новых игроков, конкуренция возрастет, что будет хорошо для заемщиков. В течение 2006 года продолжится снижение процентных ставок как в рублях, так и в валюте для всех категорий заемщиков. Ряд банков осуществит пилотные сделки по секьюритизации пулов ипотечных кредитов, используя офшорные механизмы рефинансирования с целью привлечения более дешевых денежных средств. Все это говорит об отличных перспективах ипотечного кредитования.